관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
양파링님의 전세강의를 4월 전에 들었더라면…
- 작년 말에 지투반을 듣게 되면서 지방 위주로 앞마당을 만들어 나갔습니다. 공급이 줄어들고 있는 부산, 대구 위주로 임장을 하다가 운 좋게 3월에 1호기를 할 수 있었습니다.
2. 1주차 때 게리롱님의 강의를 들으며 복기의 중요성을 깨닫고 미루고 있었던 1호기 복기 겸 후기를 남겼는데요.
이번 양파링님의 강의를 들으며 짧다면 짧지만 저에게는 어느 때보다 길었던 전세 계약하기까지의 한 달이 스쳐지나 가더군요. 벌써 두 달이나 지났다니 시간 참 빠릅니다. 허허허
이번에는 전세 계약 복기 겸 후기를 남기도록 하겠습니다.
3. 가계약 당시 등기부에 주담대 1순위 근저당권이 설정되어 있었고 계약금과 근저당권액이 잔금보다 적었기 때문에 가계약금을 넣었습니다. 등기부상 소유자와 가계약금 송금 계좌의 명의인이 동일인임도 확인했습니다.
4. 전세계약으로 진행해서 매도인의 얼굴을 보지 못한 채 계약을 진행했습니다. (가계약금 넣기 전 집 보러 갔을 때 잠깐 뵙긴 했습니다.) 확인해 보니 주담대를 거의 다 갚으신 상태고 제 계약금으로 나머지 대출을 변제하신다고 했습니다.
허그로 전세대출도 가능하고 집주인분이 서울에 거주하셔서 거의 공실인 상태로 전세 맞추기에는 나쁘지 않은 상황이었습니다.
5. 단지 내 전세 물건은 제 것 포함 2개. 나머지 한 개는 계약 기간 1년도 안되는 단기 전세여서 전세입자를 구하기 어려운 상황(아직까지도 안 나가고 있음). 실질적으로는 제 물건 한 개
6. 전세금 설정은 양파링 님께서 강조하셨던 단지/생활권/공급에 맞춰서 정리해 보겠습니다.
-단지 : 1월보다 2월에 2천 높은 가격으로 실거래가 있어서 전세가가 오르는 상황임을 인지, 무리하지 않고 같은 가격에 내놓았음. 다만 같은 단지 30평대 전세가격과 3-4천 차이밖에 안 나서 적정한 가격인지 궁금해서 전임을 해보았음. 20평대와 30평대는 관리비 차이가 나서 소형 가족은 굳이 큰 평수 찾지 않는다고 하심 수요가 다름을 확인
-생활권 : 상위 단지의 전세 개수는 1개인데 호가는 천만원 더 높았음. 집주인이 이사 날짜를 확정해서 전세입자 구하기 힘든 상황임을 전임을 통해 확인 나중에 천만원 낮은 가격에 거래가 됨
-공급 : 현재 공급이 정리되고 있는 중이고 향후 3년간 공급이 급감하는 지역으로 공급리스크는 거의 없다고 판단
7. 전세도 거의 없고 나름 합리적으로 전세금도 정했다고 생각했는데 생각보다 전세가 나가지 않았습니다.
계약 당일 신혼부부가 천 만원 낮춰서 계약하자고 했는데 나름 방어해보겠다고 500만원만 깎다준다고 했으나 그 후 연락 없었고 그 후로 계속 집은 보러 온다는데 계약까지 진행되지 않아서 슬슬 불안해지기 시작했습니다.
사실 매물코칭 때 제주바다님이 전세매물이 쌓이지는 않는데 그렇다고 빨리 빠지지도 않는 상황이어서 천만원까지 낮춰서 계약하라고 말씀해 주셨거든요. 그런데 막상 천 만원 깎자고 하니까 빠르게 판단이 안되더라고요. 투자금이 더 들어가면 2호기는 더 늦어질텐데? 라는 어이없는 걱정을 하면서요. 1호기가 있어야 2호기가 있지 럭키썬아…
8. 사실 잔금도 4개월로 길었지만 한 달이 지나가니 마음이 조급해지기 시작했습니다. 슬슬 다른 부동산에 내놓아야 하는 건 아닌지 몇 군데에 내놓아야 할지 어떤 내용으로 문자를 남겨야 할지 자동으로 미모가 되기 시작하고…잔금대출도 미리 알아보았습니다. (잔금 3개월이나 남았는데도요. ㅎㅎㅎ)
9. 다행히 골든타임 전에 전세계약을 할 수 있었습니다.
전세입자는 시스템 에어컨 3대를 설치해 달라고 했고 그 대신 전세금은 깎지 않는 걸로 하기로 했습니다. 강아지를 키우는데 노견에 갑자기 병이 생겨 이번 여름에 안락사 한다고 걱정말라고 하시더라고요. 새로 도배를 해서 강아지가 좀 꺼려졌는데 막상 안락사 한다고 하니 마음이 편하지는 않았어요.
그리고 대출 없이 현금으로 전세금을 주셨기에 저는 만료시에 전세입자에게 바로 송금하면 됩니다. (체크체크)
10. 임대기간 설정
-공급 : 향후 3년간 공급이 없는 지역
-수요 : 그 지역에서 거래량이 5순위 안에 드는 단지여서 수요는 충분
-포트폴리오 : 매도타이밍을 미리 계획
11. 전세계약을 하면서 느낀 점
큰 틀에서는 선호하는 동,층,향이 중요하지만 전세는 집 컨디션과 싸면 먼저 나갑니다.
그래서 계속 싸게 사야한다는 양파링 님의 말씀이 제일 기억에 남습니다.
이미 싼데 더 어떻게 깎아..라고 했던 게 나일리가…
앞으로는 무조건 깎아서 싸게 사고 전세가에 욕심 안 부려서 전세 빨리 빼고 발 뻗고 자는 투자 하겠습니다.
만약 전세계약 하기 전에 이 강의를 들었더라면 좀 더 나은 전세계약을 할 수 있었을까요?
아니요
저는 월부에서 배운 기준대로 하려고 했고 그 과정에서 튜터님, 선배님, 동료들께 많은 도움을 받았습니다.
양파링님 강의를 들으면서 제가 그 기준에서 크게 벗어나지 않고 배운대로 했음을 확인 받은 것 같아 다행이란 생각이 들었어요.
그리고 그 원칙을 지키며 투자를 하는 모든 월부인들과 그들과 함께 할 수 있는 이 환경이 다시 한 번 감사하게 느껴집니다.
7시간 동안 긴 강의를 해주신 양파링님께 다시 한 번 감사드리며 곧 실물로 뵙길 바랄게요 ㅋㅋ
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