[열중 45기 싸게4서 전세1찍 빼야조]나는 6개월 내 투자할 수 있는 사람이 된다_꼬미아버지

이번 3강 잔쟈니 튜터님의 강의에서는 비교평가에 대해 깊숙이 알 수 있는 시간이었습니다.

그리고 독서하는 법에 대해 항상 고민이 있었는데 두 가지 방법으로 정리하는 법을 알려주셔서 앞으로 독서후기를 작성하며 유용하게 활용할 것 같습니다.

Part 1. 비교평가를 해야하는 이유

①확신을 갖고 투자할 수 있다.

• 훨씬 가치 있는 곳인데 가격이 똑같거나 더 싸다. → 확신을 갖고 내 돈을 넣을 수 있다는걸 직접 확인

②같은 돈으로 더 벌 수 있다.

• 비교평가 한 번으로 O억 더 버는 투자를 할 수 있다.

③전세, 매도 운영에 도움이 된다.

(투자를 한다는 건 돈 주고 집 사면 끝나는 게 아니다. 보유하는 동안 운영을 해야 한다. → 스스로 판단 가능하도록)

• 2년 마다 돌아오는 전세 만기 대응

  더 선호단지인 A아파트 전세가 5.7억이니 내 B아파트 물건은 그보다 낮은 5억에 놔야겠다

• 매도 후 더 좋은 집으로 갈아타기 

  → 늘 1~1.5억 더 비싸던 A아파트가 12.5억 입지가 덜 좋은 C아파트가 10억 B아파트 적정 매도가는 11억 중반정도 하겠군

Part 2. 실전 투자를 위한 단계별 비교평가 전략

① 1단계 : 지역 내 비교평가(지역 내 핵심가치 찾기→해당 지역 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소)

• 발품 : 현장을 임장하며 언덕, 지형, 교통, 균질성 등 전체적인 분위기 파악
• 손품 : 입지가치(교통, 위치, 직장, 학군, 환경), 건물가치(연식, 세대수, 그외) 파악
• 가격 : 손품, 발품의 정답을 맞추는 과정(손품, 발품으로 내린 결론 확인)
• 발품, 손품, 가격을 통해 알아낸 지역 내 핵심가치에 우선순위를 두고 비슷한 가격의 단지들을 묶어 비교평가          
• 시장의 저평가 여부를 판단하여 매수 우선순위 참고(절대적 저평가, 상대적 저평가)

② 2단계 : 지역 간 비교평가(공통점을 찾아서 묶기, 가르마타기!)

• 투자금이 비슷함

• 가격 고정 비교평가(7억대, 8억 초반대, 8억 후반대)

  ※ 가치 판단을 먼저하고 아실(전고점)을 봐라

  ※ 장단점이 혼재하는 경우 나에게 맞는(상황) 물건이 무엇인지 고민이 필요하다.

• 상황에 맞는 곳이란? 현금흐름, 투자방향성(직장인, 투자자), 그 외

  → 맞고 틀린 건 없다. 방향이 있는 것이고 내 선텍에 대한 책임이 따를 뿐!

     ※ 1등 뽑기를 하는 것이 아니다, 투자하려고 비교평가를 하는 것이니 최고가 아닌 최선의 선택을 하면 된다.

③ 3단계 : 물건 별 비교평가(실제 들어가는 비용을 정확히 체크하기)

• 동/층/향 선호도 : 철로(지상철), 언덕, 옹벽, 조망(한강) 등 매매 전세가에 영향을 줄만한 요소 부사님께 물어보고 동별 실거래가격 참고하기(아실)
• 수리상태 : 실거주용, 임대용, 애매한 수리, 기본집 / 신축아파트 옵션(시스템에어컨 4대 500, 확장여부)
• 점유자조건 : 갱신권 사용여부 및 만기, 세입자 전세 vs 월세, 입주물건

④ 3단계 : 비교평가 적용(지방편)

• 지방에서는 인구가 곧 수요다.
• 지방은 땅의 힘이 약해 집이 낡으면 대체되기 쉽다(독점성 ↓)
• 지방아파트는 전세가의 움직임이 중요하다(전세가↑ → 매매가↑)

Part 3. 비교평가를 적용한 실전 투자 사례

• 앞마당 개수보다 훨씬 중요한 기준은 내 투자에 대해 가치와 가격을 스스로 설명할 수 있는 것
• 사실 아는 지역이 많을수록 투자에 유리한 건 맞지만 대충 훑어본 지역 개수만 많다고 가치를 다 아는건 아님 선호가치도 알아야하고 아는지역도 많아야 한다
• 그렇게 가치와 가격을 비교하며 앞마당을 넓힌 후엔 반드시 투자로 연결해야한다.
• 괜찮은 투자를 꾸준히 지속해야 은퇴도 하고, 자유로운 삶을 살 수 있다. 한번이 아니라 꾸준히 좋은 투자를 하고, 잘 지켜 나가는 건 실력의 영역이다.

Part 4. 실전 투자자의 독서후기 작성법

• 책은 그 내용을 삶에 적용한 사람들의 인생을 바꿔준다
• 독서후기를 쓰는 목적은 책을 읽고 배운 점을 잘 정리하여 내 삶에 적용하는 것

• 독서내용 정리 하는 법

  1. 내용 발췌 : 인상 깊은 구절을 발췌하여 페이지와 함께 필사 → 자기계발서, 에세이 등

  2. 목차 요약 : 책의 목차 위주로 핵심 내용을 요약, 정리함 → 정독하고 싶은 고전/양질의 도서/정보가 많이 담긴 책

• 책을 읽고 느낀 점 : 책의 내용들을 자신의 상황, 투자와 연결 짓는 과정
• 내 인생에 적용할 점 : 이 책을 읽은 후 내 인생에 반드시 적용할 점을 적고 실제 삶을 바꿔 나가는 과정

잔쟈니 튜터님의 강의를 통해 비교평가에 대해 제대로 알 수 있었고 지금까지는 앞마당을 늘리는데에만 관심을 쏟았다면 이제는 앞마당을 ‘잘’ 늘리는 방법을 생각해야 될 것 같습니다.

내가 투자하고 싶은 지역이 생겨도 그 전에 앞마당을 내가 ‘잘’ 정리 해놓지 않는다면 흐릿한 앞마당을 가지고 지역 내 이든 지역 간이든 흐릿한 비교평가를 한다면 핵심가치나 여러가치를 빼먹고 비교평가를 하는 실수를 할 수 있을 것 같습니다.

좋은 강의를 해주신 잔쟈니 튜터님 감사합니다 ^ㅡ^