하늘다운 하늘2의 3주차 수강 후기

• 나에게 특히 인상 깊었던 점

    1) 임장보고서는 결론이 중요

    2) 서울은 저가치 물건이 거의 없고, 입지가 좋으면 수요가 좋아서 장기적으로 오름.

    3) 투자선택기준

     -저평가

     -환금성

     -수익성

     -원금보존

     -리스크

  4) 연식보다 입지가 더 중요함

  5) 호재 때문에 가격 너무 오를 수 있으므로 호재는 하락장 때 보면 좋음

 (호재보다는 입지가 중요)

*적용해 보고 싶은 점

<수익률 보고서 작성방법>

1. 아파트 선정: 투자금이 부족해도 랜드마크 분석하는게 중요함 (전세 수요 보는 입장에서), 내 돈으로 살 수 있는 아파트 조사도 굿, 살고 있는 집이나 관심있는 아파트도 굿

    

   2. 위치

   -캡쳐방법: 윈도우+shift+s

   -아파트처럼 생긴게 균일하게 있나?

   -학교가 인근에 있나?

   -출입구, 상가, 동배치, 남향/동향 등 보기

   -자하철

    

   3. 입지평가

   1) 직장: 종사자수 (S: 30만 이상, A:20만명 이상, B: 10만명 이상, C: 그 외)

   -양적평가: 종사자수 (강의 자료 참고)

   -질적평가: 500인 이상 사업체수(대기업)과 급여액

   -고부가가치: 반도체, 플랫폼시티, 대규모 고용 등

   -20만명 이상까지 굿

    

   2)교통: 주요 업무지구까지 이동시간

   -수도권에서는 정시성 확보 때문에 지하철이 중요

   -부도심: 시청, 여의도, 가디, 구디, 마곡, 상암DMC, 판교

   -지방은 자차 주로 이용해서 덜 중요(부산, 대구 제외)

   -자세한 기준은 강의 자료 참고

   -호재는 하락장에서 보기

   -호재를 보는게 아니라 입지의 가치를 보아야 함

    

   3)학군: 중학교 학업성취도 평가+특목고 진학률 보기

   -아실: 학군에서 학업성취도 평가 확인 가능

   -방법: 학원가-아실, 호갱노노 (다시 연습_)

   -학군 때문에 이사 오는 지역, 단지일까? 보기

    

   4)환경: 상업시설(백화점, 대형마트)

   -1KM 이내 백화점, 대형마트 

   -택지 등 균일한 환경이 주는 쾌적함

   -방법: 카카오맵 

   -임장: 상가환경 많이 찍기, 병원, 스벅, 산후조리원, 브랜드 학원 등 잘 보기

   -상권의 갯수보다는 선호하는 상권인지 보기 

   -임장가서 상권의 종류까지 메모 

    

   5)공급(향후 3년간 입주예정물량)

   -적정수요: 인구*0.5%

   -공급 투자자에게 기회이자 리스크 

   -방법: 호갱노노, 부동산 지인(빅데이터지도)

   -인구이동: 호갱노노에서 ‘인구’ (주변 이동 확인 가능)

    

   4.수익률 분석

   -수익(매도금액-매수금액)/투자금*100%

   -수익률 높이는 방법: 가치가 좋은 아파트를 선택해서 싸게 사서 기다린다

    

   5. 현장 사진

    

   6. 투자결론  

   -저평가: 비교평가(지역내, 지역간)

   -환금성: 팔고 싶을 때 팔 수 있는가 (나홀로 아파트 , 저층/탑층 제외)

   -수익성: 투자금 대비 수익률

   -원금보존: 지역별 적정 적정 전세가율 , 입지 독점성, 입주 물량 등 

   -리스크 관리: 역전세 대비