안녕하세요,
꾸준히 오래가는 투자자 "꾸오" 입니다.
2023년, 하락장 속 생애 첫 집을 샀습니다.
그리고 단 2년 만에 2배 이상의 자산으로 갈아타는 데 성공했습니다.
제가 자산을 갈아탈 수 있었던 건
용기와 행동력 덕분일 수도 있지만
주변에서 믿고 지지해주시며
갈아타는 전략에 대해 알려주신
선배 멘토/튜터님들 그리고 함께해준 동료들 덕분입니다.
그리고 앞으로 이어질 갈아타기 시리즈를 통해
그 모든 과정을 복기하고자 합니다.
23년 6월 생애 최초로 부동산을 매수하며
부동산 투자에 발을 들여 놓은 뒤,
부동산 시장이 하락장이라고는 하지만
강남을 포함한 서울 1급지 부터 시작하여
부동산 가격이 상승하는 흐름을 경험하고 있습니다.
하락장의 특징 중 하나는
실거주자들을 중심으로
너무 가격이 싸다 싶으면
비교적 가치가 적은 물건들도 가격이 오르면서
가치에 상관 없이 가격이 혼재 되어 있는 모습을 보여주고 있습니다.
비록 1년이 넘는 시간 동안
투자 공부를 한 상태였지만
전국적으로 어두웠던 시장의 분위기에
전세가 과연 빠질 지,
내가 투자하는 자산이 가치가 있을 지,
투자를 한다 해도 싼 가격에 잘 산 것이 맞을 지
고민을 하며 망설이다
거주하고 있는 지역에서
거주민들이 선호하던 구축 단지를
우선은 내 집을 마련 한 뒤
시장을 경험하면서 투자를 해나가자는 생각에
정말 저렴하다고 생각이 된 단지를 매수하였습니다.
그리고 2년이 지난 지금,
여러 번의 투자 경험과 함께
많은 가르침을 준 생애 첫 주택을 매도하고
2배 이상의 가치를 지닌 자산으로 갈아타기를 하게 되었습니다.
매도 부터 매수 까지
3개월의 시간이 걸린 갈아타기.
이제는 내 상황에서
최선의 선택이었다는 확신이 들던
갈아타기에 대해 깊이 복기해보려 합니다.
이번 칼럼에서는
갈아타기의 첫 단계인 ‘매도’ 에 대해
어떤 의사결정을 거쳐
어떤 방식으로
매도를 했는지 복기 해보겠습니다.
Step1. 왜 ‘갈아타기’ 를 하려는 것일까? (매도 목적)
대부분의 갈아타기의
주된 목적은 아래와 같다고 생각합니다.
- 목표 시세 차익을 달성해서 종잣돈과 함께 더 좋은 자산에 재투자 하기 위해
- 시세 차익은 나지 않았지만 같은 투자금으로 더 좋은 자산을 재투자 할 수 있어서
- 손해 구간이지만 남들이 더 좋은 자산을 취득하고 있는 것을 보니 나도 매도하고 더 좋은 자산을 취득해볼 수 있을 것 같아서
- 향후 지역 리스크로 충분한 시세 차익은 보지 못했지만 향후 내가 갖고 있는 다른 자산에도 리스크가 된다고 판단되어서
위의 목적 중
더 좋은 자산을 취득하기 위한 목적 외에도
가치 차이가 압도적인 자산에 투자할 수 있다면
수익이 덜 나더라도 충분히 갈아탈 수 있다고 생각합니다.
하지만 이러한 이유가 아니라면
투자의 관점에서 갈아탈 이유가
투자자의 관점에서 합리적인 지
고민을 해봐야 됩니다.
목적을 명확히 해야
주변의 외압 (동료의 투자 소식, 시장 상황, 정책 등) 에도 흔들림 없이
갈아타기를 성공시켜 보유까지 끌고 갈 수 있습니다.
매도에 대한 구체적인 확신을 가질 수 있어서
집을 파는데 감정에 휩쓸릴 수 있지 않고 이성적인 판단이 가능해집니다.
제 상황에서 빗대어 보면,
23년 중순
서울 시장이 하락을 멈추고
서울 1급지 부터 상승이 시작되며
이제는 서울 시장 바닥을 찍었다는 확신과 함께
갈아타기를 준비하기 시작했습니다.
투자는 ‘가치 있는 자산을 쌓아나가는 것’
이라는 멘토/튜터 님들의 가르침에
내가 가진 자산을 더 좋은 자산으로 바꿀 수 있는 시기라는 생각이 들었습니다.
따라서,
수도권 외곽에 위치한 내 집을 매도하고
회수되는 자금과 종잣돈을 합친다면
서울에 위치한 더 좋은 자산으로
갈아탈 수 있겠다는 확신 아래
방향성을 설정하고
갈아타기를 진행하기로 결정하였습니다.
이 때 아래의 과정으로
갈아타기를 통해 더 좋은 자산으로
자산을 바꿀 수 있는 지 생각했습니다.
- 내가 이 단지를 반드시 팔아야만 하는 상황인가?
- 판다면 매도 금액은 어느 정도 날 수 있는가?
- 매도했을 때 갈아타기 할 수 있는 단지가 매도하는 단지보다 충분히 가치가 있는 물건인가?
- 매도했을 때 갈아타기 할 수 있는 단지가 매도하는 단지보다 충분히 높은 시세 차익을 내 놓을 수 있는 물건인가?
1. 은 반드시 갈아타기를 해야만 투자를 할 수 있는 상황인지 확인을 위해서,
2. 는 매도 시 투자할 수 있는 단지의 위상이 어느 정도인지 알기 위해서,
3. 은 투자는 결국 ‘좋은 자산을 쌓아가는 행위’ 이고
4. 는 투자자는 ‘수익’ 과 ‘수익률’ 로 말하기 때문에
추가가 되었으며,
이 모든 과정은
갈아타기에 대한 확신을 갖기 위한 프로세스 로 채택했습니다.
4. 의 경우 이해를 돕기 위해 예를 들자면,
A는 매도 단지/ B 는 종잣돈으로만 투자할 수 있는 단지 / C는 갈아타기로 투자할 수 있는 단지 라고 할 때
A 단지를 보유 했을 때 예상 수익금 + B 단지를 투자했을 때 예상 수익금 < C 단지를 투자했을 때 예상 수익금
으로 판단했습니다. 하지만 A, B 의 가치 (갈아탈 단지) 대비 C 가치 (장기 보유 가능한 단지) 가 압도적이라면 수익이 덜 나더라도 갈아탈 수 있다고 판단했습니다.
Step2. 지금 시장에서 얼마에 팔지 결정하기 (시장 분위기 파악 & 매도 금액)
방향성이 분명해졌으니
갈아타기 위한 첫 번째 행동은 ‘매도’ 입니다.
매도를 위해선
‘매도 해야 되는 시장 분위기 파악' 을 바탕으로 ‘목표 매도 가격’ 을 설정합니다.
시장 분위기를 모르면
집을 너무 비싸게 내놔서 안팔리거나
너무 싸게 내놔서 손해를 볼 수 있습니다.
시장 분위기에 따라서 가격을 낮춰야 할 지
가격을 유지해야 할 지, 더 올려도 될 지 판단할 수 있습니다.
시장 분위기의 파악을 위해
아실 사이트의 6개월 간의 실거래 추이를 확인하고
부동산 사장님들께 전화를 돌려
지금 상황이 어떤지를 파악했습니다.
다만 오해하지 말아야 할 것이
시장 분위기를 읽는 것이
매도 타이밍 맞춘다는 것과는 다릅니다.
매도 타이밍을 잡으려고 하는 것은 위험할 수 있습니다.
시장이 한 순간에 어떻게 반응할 지 모르기 때문입니다.
21년 코로나가 발병할 것을, 24년 말 정권이 부재할 지 아무도 예측할 수 없는 것 처럼요.
우리가 해야하는 중요한 고민은
‘언제 팔지’ 가 아니라 ‘어떻게 팔지’ 입니다.
같은 맥락으로
매도 금액을 설정하지 않으면 매도 결정을 내리기 어려워 질 수 있기 때문에
시장 분위기를 판단한 다음 ‘매도 금액’ 을 설정하는 것이 중요합니다.
저는 아래와 같은 방법을 통해 매도 금액을 설정했습니다.
- 최근 네이버 호가에 등록된 매물을 파악하여 내 집 조건, 상태에 적정 가격 파악하기
- 최근 실거래를 확인하고 부동산에 전화, 방문하여 적정 금액 문의하기 (최소 3곳)
위 과정을 거칠 경우
희망 가격을 고집하기 보다는
현실적인 시장을 평가하고
현재 내가 진짜로 목표한 금액을 받을 수 있는 지 판단할 수 있었습니다.
저의 물건의 상황과 시장 분위기를 살펴보면,
신생아 특례 대출을 이용해
실거주집을 마련하던
24년 초와 다르게
대출 규제 및 국정 불안정 문제로 인해
매수세가 주춤하는 분위기로 전환되는 시기였습니다.
물건의 경우
아주 선호되는 동은 아니었지만
초역세권 동으로 선호하는 동 중 하나였고
2년 전 내부 샷시 포함 올수리 물건이었지만
동향에 4층 저층 물건으로 약점이 존재하는 물건이었습니다.
우선 네이버 매물을 확인해보았을 때
동향 저층 > 동향 고층, 남향 저층 > 남향 고층 순으로 가격이 1~2천만원 씩 차이가 났었습니다.
마음 같아선
최근 올수리가 되어 있었기 때문에
남향 저층 가격에 매도하고 싶었으나
전국적으로 시장이 주춤하던 시기가
23년 중반 이후로 다시 찾아왔고
가치와 무관하게 가격이 혼재된 시장에서
언제 다시 이와 같은 시기가 찾아 올지 모르는 상황에서
동향 저층 가격 그대로 매도하더라도
충분히 가치가 좋은 서울의 단지를 매수할 수 있다
생각이 들었고
1~2천 차이로 매수할 수 있는 단지가 크게 바뀌지 않겠다는 생각에
동향 저층 가격으로
빨리 매도하는 게 좋겠다는 결정을 내리게 되었습니다.
Step3. 내 물건을 매수 시 매력적이도록 만들기 (매도 성공 핵심 전략)
매도 가격까지 정해졌다면,
기존 집을 빠르고 좋은 조건에
매도하는 것이 매우 중요합니다.
이를 위해선
단순히 매물을 내놓는 것을 넘어서
‘1등 매물’로 만드는 전략이 필요합니다.
매수자들의 눈길을 사로잡고
실제 계약으로 이어질 수 있도록,
다음 세 가지 핵심 요소에 집중해보세요.
가장 강력한 무기는 ‘가격’입니다.
매수자든 투자자든 결국
‘이 매물을 샀을 때 나중에 경쟁력 있게 되팔 수 있을까?’
라는 점을 중요하게 여깁니다.
시세 분석은 필수:
내 매물과 비슷한 조건(평수, 층수, 방향 등)의 최근 실거래가를 철저히 조사하세요.
시장 흐름에 따라 전략 변경:
매수자 우위 시장이라면 시세보다 500만~1,000만 원 낮은 가격을 책정하는 것이 효과적입니다.
매도자 우위 시장이라면 시세와 비슷하거나 최대 1,000만 원 높은 가격도 가능합니다.
부동산 중개업소와의 협업 꿀팁:
내 매물이 약점이 있지만 확실한 강점도 있다면,
원하는 호가를 그대로 유지하거나 1,000만원 높게 유지하고,
선택한 3~5개 부동산에만 물건을 내놓으면서
“조정 여지 있음”을 비공식적으로 전달하세요.
(호가는 그대로 유지하되 가격 조정이 됨을 강조해주세요)
부동산 사장님들에게
적극적인 마케팅 동기를 부여하며,
더 나은 결과로 이어질 수 있습니다.
두 번째로,
매수자에게 관심을 끌기 위한
내 물건의 강점을 부각시키세요.
매물의 장점을 제대로 어필하지 않으면,
아무리 좋은 조건이라도 묻히기 쉽습니다.
특히 네이버 부동산 매물 검색 시
등록된 사진은 첫 인상을 좌우하므로
가격을 낮추는 것보다
효과가 큰 포인트가 될 수 있습니다.
올수리 매물이라면 필수:
깨끗하게 리모델링된 공간은 그 자체로 경쟁력입니다. 실내 사진을 찍어 네이버 부동산에 등록하세요.
서진진을 부동산 사장님께 전달할 때,
“이 물건은 실내 상태가 좋아 사진도 함께 올려주세요”라고 요청하세요.
제 물건의 경우
동향과 저층이라는 약점을 가진
구축 아파트였지만,
내부를 2년 전 리모델링한 강점을 갖고 있었고
인테리어 사진을 첨부하여 등록한 결과,
그렇지 못한 때보다 문의가 2배 이상 증가하였습니다.
마지막으로,
첫 인상 관리를 통한
수요자의 마음을 사로잡을 수 있습니다.
현재 시장의 대부분은 실거주 수요이며,
그들은 거주 환경에 민감합니다.
수요자의 이목을 끌기 위해선
매물을 보러 오는 순간부터
‘좋은 집’이라는 인상을 주는 것이 결정적입니다.
첫 인상을 좋게 만들기 위해
현관, 거실, 안방 등 집에 들어서는 순간
은은한 향과 밝은 조명으로
이 집은 수리 없이도
거주할 수 있는 여건을 갖추었다는 분위기를 전달하세요.
저층, 동향 등의 단점을 갖고 있다면,
이를 감추기 보다는 장점과 더불어
단점을 보완할 수 있는 방법들을 노출하세요.
저층 동향임에도
사생활 침해가 되지 않으며
환기 잘되는 구조, 풍부한 햇빛 등 장점을 강조하세요.
더불어, 내 물건을 보여주기 전
사장님께 우리집의 장점을 어필하기 위해
기본형 매물을 확인한 다음
혹은 수 년전 올수리 물건을 확인한 다음
내 매물을 보여줌으로써
비교 우위를 자연스럽게 인식하도록
부동산 사장님께 요청할 수 있습니다.
이런 세심한 준비를 통해
매수자는 “이 집이라면 수리 없이 바로 들어올 수 있고, 가격도 괜찮다”는 인식을 갖게 됩니다.
이러한 방법들을 이용하여
수도권 외곽 구축 단지임에도 불구하고
매물을 내놓은 뒤 2주 안되는 기간 내에
목표했던 가격보다 500만원 더 받으며
매물을 매도할 수 있었습니다.
마무리하며 – 갈아타기의 시작은 '합리적인 매도' 로부터
지금까지
생애 첫 주택을 매도하며
더 나은 자산으로 갈아타기 위한 매도 결정과 전략을
어떻게 세웠는지 공유드렸습니다.
결국 ‘갈아타기’란
단순한 매도와 매수를 넘어,
자산 포트폴리오를 한 단계 성장시키는 과정이자
투자자로서의 시야를 확장하는 기회였습니다.
투자 실력이 없다고,
투자보다 실거주 매수가 자산 형성 관점에서 느리다고
가만히 투자를 기다렸다면
서울 내 가치 있는 자산을 매수할 수 없었을 것 입니다.
아무리 부동산 시장 분위기가 어두웠을지라도
한 발짝 내딛을 수 있던 용기가
지금의 저를 있게 해준 것임은 분명합니다.
저와 같이
실거주를 하셨거나
소액 투자를 하신 분이시라면
용기내어 갈아타기에 도전해보시기를 추천드립니다.
매도는 시작일 뿐입니다.
하지만 이 출발점이 흔들리면,
그 이후의 모든 과정도 불안정해질 수밖에 없습니다.
그래서 저는 다음과 같은 세 가지 기준을 항상 마음에 새겼습니다:
- 매도 목적의 명확화 – 왜 파는가?
- 시장 현실의 냉정한 인식 – 얼마에 팔 수 있는가?
매수자를 사로잡는 세심한 준비 – 어떻게 팔 것인가?
이 기준들을 바탕으로
감정이 아닌 데이터와 전략,
불안이 아닌 확신과 실행으로 매도에 임할 수 있었고,
그 결과 원하는 금액보다 더 좋은 조건에
빠르게 거래를 성사 시킬 수 있었습니다.
다음 칼럼에서는
매도 이후 더 나은 자산으로 어떻게 갈아탔는지,
매수 과정에서 어떤 기준과 선택이 있었는지를
상세히 복기해보겠습니다.
궁극적으로 이 시리즈가
처음 투자와 갈아타기를 고민하는 분들에게
실질적인 방향성과 전략의 나침반이 되기를
진심으로 바랍니다.
꾸오의 투자가 궁금하다면?
#1. 2000% 수익률을 얻게된 투자 코칭 : https://cafe.naver.com/wecando7/10516462
#2. 남들이 놓친 투자를 할수 있었던 계기 : https://cafe.naver.com/wecando7/10824505
#3. 수도권투자하자마자 5000만원 벌수 있었던 이유 : https://cafe.naver.com/wecando7/11307648
#4. 내가 부동산 투자를 투자 자산으로 고른 이유 : https://cafe.naver.com/wecando7/11372830
#5. 앞마당이 여러 개인 당신을 위한 투자 물건 찾는 방법 : https://cafe.naver.com/wecando7/11466493
#6. 좋은 단지를 기다리다 망한다, 진짜 투자자는 어디를 볼까? : https://cafe.naver.com/wecando7/11503214
#7. 자산을 2배 이상 벌게 해준 투자, 갈아타기 1편 : 수도권 외곽 매도 내놓은 지 2주도 안되어서 매도하였습니다 : https://cafe.naver.com/wecando7/11552506
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