다시
* 아파트 수익률 보고서 작성 6단계
step1. 아파트 선정
step2. 위치
step3. 입지평가 (직,교,학,환,공)
step4. 수익률 분석
step5. 현장사진
step6. 투자결론
step4. 수익률
1. 개념잡기
- 얼마를 들여(=투자금) 얼마를 가져올 것인가(=수익금)
- 과거의 수익률 계산 (=현시점 수익률은 얼마일까?)
- 미래 투자의 수익률 계산 (=얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는가?)\
- 투자금 = 매매가-전세가
- 수익률 100%/200%를 기대하려면 각각 얼마가 되어야 하나?
- 그것이 될 수 있는 아파트 인가? (비교평가)
- 그렇다면 미래 예상가는?
(1) 전고점 : 전고점은 넘어간다.
(2) 비교평가 : 같은 가치의 아파트들과 비교
- 전고점(5년이내)
- 개념 : 직전에 거래된 가장 높은 가격
- 시기 : 21년 하반기 다수
- 해석 : 상승장에서 사람들이 인정해준 가격 / 시장이 좋아지면 이 가격정도는 기대해도 좋지 않을까
- 전저점(5년이내)
- 개념 : 직전에 거래된 가장 낮은 가격
- 시기 : 22년말~23년초 다수
- 해석 : 하락세가 멈춰진 지지선 / 가격이 조정 받더라도, 이 가격정도에서 버티지 않을까?
2. 5년내 투자타이밍
- 아실-거래현황
- 현재의 전고점,전저점 양상 : 전고점 직후 전저점 양상
- 고점 매수시 현재 수익률, 저점 매수시 현재 수익률
→ 결국 싸게 사는게 중요!!!
3. 수익률 분석 (지금 투자한다면 충분한 수익,수익률을 안겨줄 수 있을까?)
- 전고점 대비 현재
ex) 1급지(+25%) / 3급지(-22%) / 4급지(-22%) / 지방선호지(-30%)
- 현재 부동산 시장은 지역/단지마다 가격 회복 정도가 다름
- 전고점 대비 20%이상 하락한 곳들은 여전히 있고, 충분히 수익을 기대할 수 있음.
- 가격의 파도는 ‘강남’을 중심으로 퍼져나감.
4. 수익률 분석 : 수익,수익률 높이는 방법
(1) 가치 : 좋은 것을 싸게 사야 함 / 가치가 좋은 아파트 혹은 가치가 좋아질 아파트
(2) 가격 : 좋은 것을 싸게 사야 함 / 전고점 대비 덜 오른 아파트 / 적절한 투자금 / 전세가 상승 / 좋은 타이밍
(3) 보유 : 10년 이상 / 가치에 맞는 가격을 기다림
- 가치를 알게 하고, 가치를 믿게 하고, 시장을 기다릴 수 있게 하는 것이 <아파트 수익률 보고서>
5. 수익률 : 투자에 왜 중요할까?
- 월급쟁이 투자자의 투자금을 불려주고, 지속적인 투자를 가능하게 함.
6. 정리
- 투자시점에 따라 수익률이 달라짐
- 싼 시기, 싸게 사는 것이 중요 (현재는 수도권의 70~80%, 지방의 95%가 싸다)
→ 싼 시기(거시적, 시장상황) , 싸게 사기(미시적, 협상능력)
- 하락장에서 수익률 분석의 의미를 알아야 함.
- 단순히 ‘얼마 벌었다’로 비교하지 말고, 지금시기 싸게사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지 생각하기 위함.
- 현재 가격이 싸다면
1) 투자금을 최소화시키는 투자 뿐 아니라
2) 전세금을 회수해 나가는 것도 장기적으로 수익률을 높이는 방법
- 결론 : 가치있는 것을 싸게 살 것 (아무리 좋은 것도 비싸게 사면 의미 X)
step5. 현장사진
- 현장에서 찍으며 내 머릿속에 지역 이미지를 저장
- 이미지화 시킬 수 있는 지역이 얼만큼 될 것인가? → 투자자로서의 자신감과 경쟁력
step6. 투자 결론
- 잃지 않는 투자 기준 (=저환수원리)
(1) 저평가 : 비교평가(지역 내, 지역 간) - 같은 가치
1) 절대적 저평가 : 전고점 대비 20%이상 하락
2) 상대적 저평가 : 비교평가(지역 내, 지역 간)
(2) 환금성 : 팔고 싶을 때 팔 수 있는가? (나홀로, 저/탑층 제외) / 세대수, 주변균질성
(3) 수익성 : 비교평가(지역 내, 지역 간) - 같은 가치
투자금 대비 수익률 (10년 수익률 100%/200% 계산) / 절대적 저평가(전고점 대비) 반영
(4) 원금보존 : 입지독점성 / 공급물량 / 전세가율(적정 : 강남50%, 서울60%, 수도권70%, 지방80%)
(5) 리스크관리 : 역전세 대비가능하다면 O → 전저점?공급?
- 가치평가 (직,교,학,환,공) / 가격평가 (매매,전세,투자금,전세가율,전고/전저점)
* 바로 따라 쓸 수 있는 ‘아파트 수익률 보고서’ : 정리
- 의미
- 초보투자자라도 잃지 않는 투자
- 더 가치있는 것을 골라내서, 같은 투자금으로 높은 수익률 기회
- 가격를 찾아가는 시간을 확신을 가지고 기다리게 해줌
→ 스스로의 투자에 확신을 심어주는 보고서
→ 임장보고서의 결론!
→ 51%의 확신이면 투자하자!
댓글
굔굔이님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
