*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명
평촌동 귀인마을 현대홈타운
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
경기 | 안양시 동안구 | B | 181,783 | 40,016 |
2. 교통 A
1)강남역 43분(환승2회)
2)여의도역 1시간(환승1회)
3)시청역 1시간8분(환승1회)
3.학군 A
귀인중 95.4%, 평촌중 91.9%
4. 환경 B
반경2km 이내 : 뉴코아아울렛 평촌점, 킴스클럽 평촌2점, 홈플러스 평촌점, 이마트평촌점,
한림대성심병원
5. 공급 B
학원가, 학군을 중심으로 수요가 몰리는 아파트이므로 주위의(내손동) 수요까지 끌어들인다고 하면
26년 6월에 인덕원 퍼스비엘 2,180세대 아파트 공급 등으로 잠시나마 역전세의 리스크가 있을 듯 하지만
28년도 이후에는 공급이 절벽이라 안정세를 보일 듯 함.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
[월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
평촌동 귀인마을 현대홈타운 (연식/세대수/평형) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 09월 | 2025년 03월 | 2025년 6월 |
매매가 | 128,500 | 78,000 | 120,000 |
전세가 | 85,000 | 57,900 | 70,000 |
투자금 | 43500 | 20100 | 50000 |
고점에 매수 시 수익률 | -20% | ||
고점 매수 시 순수익 | -8,500 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 209% | ||
저점 매수시 순수익 | 42,000 | ||
| 아파트실거래가(아실), 호갱노노, 네이버부동산 등에서 '매매가'기준으로 5년 내 가장 낮은 가격(전저점), 가장 높은 가격(전고점)을 찾아보세요. 파란색 글씨만 변경해서 입력하면 수익률이 자동으로 계산됩니다. | |||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 가격은 전고점 대비 -7% 인 상황. 경기 서부권내에서는 학군이 제일 좋고, 귀인초중, 학원가
인근은 특히나 아이들 교육을 생각하는 사람들이 모이는 곳으로 대부분 단지들은 전고를 거의 회복해
가는 상황이므로 가격 자체는 많이 싼 상황은 아닌듯. 확실한 저평가 여부는 비슷한 금액대의 다른
단지들과 비교해 볼 필요가 있을 것 같다.
2) 환금성 : 학원가 수요로 환금성은 좋을것으로 보임.
3) 수익률 : 실거래가를 기준으로 투자금 5억이 필요하고, 전고점까지 오른다고 해도 투자금 대비 17%의 수익률이
가능할 것으로 보여 똑같은 투자금으로 입지가 더 좋은 곳을 찾을 것 같다.
4) 원금보존 :전세가율 58%
5) 리스크 대비: 주위 공급 물량이 예정 돼있어 28년도 이전 까지는 역전세 리스크 대비가 필요할 듯.
나의 투자 결론 : 평촌은 학군지의 수요가 큰 곳으로 학원가에서 가장 인접해 있는 아파트를 살펴 봄.
현재 시세는 전 고점에 약간 못 미치는 가격대로 고평가 까지는 아니지만 가격이 거의
반영되어 보임. 매매 가격이 같은 곳이면 입지가 더 좋을 곳을 찾을 것 같음.
✅ 작성하면서 느낀점 : 강의에서 수 없이 저환수원리에 대해 설명을 해 주셨지만 직접 현장에 나가 보니 더
어렵기도 했고, 할 수 있는 건 비슷한 위치에 있는 아파트 매물 가격 비교만 할 수
있을 뿐 아직 까지는 어리둥절(?)하다. 자신의 앞마당을 많이 넓혀야 한다는 말을 새삼 느낄 수 있었던 것 같다. 갈 길이 멀다~~~~
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