이제는 행동할때

월부를 알게되고, 열기반 강의를 들은지도 벌써 3주차가 되어 마무리 단계에 접어들어간다. 

나는 부동산 투자에 대해서는 아예 관심도 없었고, 투자에 대해서도 아무런 관심이 없었다. 

열기반 강의를 통해 1주차에는 마인드 세팅을 할 수 있게 되었고, 2주차에는 부동산 투자 원칙에 대한 

너바나님의 친절한 설명과 개괄을 들을 수 있었다. 

그리고, 이번 3주차에는 드디어 이 원칙들을 실전에 어떻게 적용할 것인지, 구체적인 방법론을 배울 수 있었다.

나는 임장을 2회 가봤지만, 막연한 생각들만 가지고, 입지만 대충 따져 보고, 분위기만 보고 왔었는데, 이번 강의를 

통해 임장에 가서 구체적으로 무엇을 중점적으로 봐야하고, 어떻게 비교분석을 하는 것인지를 배울 수 있었다.

정리를 해보자면 다음과 같다

Step 1. 아파트 선정 

• 아파트 선정은 Landmark 를 먼저 보든, 본인의 투자금으로 살 수 있는 아파트를 먼저보든 둘다 의미가 있다.
• 또, 임장을 하려면 보고서 5개 이하일때는 먼저 집근처 or 회사 근처 5곳 먼저 가고  임장보고서 6개 이상때 부터는 1기 신도시를 보면서 그 주변 확장 하는 것이 좋다 

 Step 2. 위치 보기 

지도로 일단 단지를 확인해서 ‘출입구는 어디로 나있는지, 지하철 방향으로 나있는지, 상가는 어디에 있는지, 동배치는 어떻게 되어 있는지, 남향인지’를 본다. 

그리고 조금 더 넓혀서 주변 학교와 역세권을 확인하고 주변 아파트는 몇세대 정도 있고 인프라는 어떤지 대충 확인한다. 

Step 3. 입지 평가 

객관적 지표 = 직장 - 교통 - 학군 - 환경 - 공급 순으로 본다 

Step 4. 수익률 평가 

전고점 

개념 : 직전에 거래된 highest cost

시기 : 21년 하반기 다수 

의미 : 상승장에 사람들이 인정해준 가격 – 시장이 좋아지면 이 정도는 기대해도 되지않을까? (기대 수익률 방어선) 

전저점 

개념 : 직전에 거래된 lowest cost 

시기: 22년 말 ~ 23년 초 다수 

의미: 하락세가 멈취진 저지선  – 가격이 조정받더라도 이 정도 가격에서 버티지 않을까 ? 

아실 어플 확인해서 실거래가 확인 

똑같은 가치라도 어느 시기에 사느냐에 따라 수익/수익률이 달라질 수 있다. 

전고점에 비해 20% 이상 떨어진 곳을 찾는게 좋다 ( 좋은 가치라는 가정하에 ) 

Step 5. 현장사진 

임장시 최대한 많이 찍고, 임장하고 돌아오면서 복기해보기 

조광, 지역이미지 저장 (관심있는 지역은 지리감이나 매물 가격 등을 익혀놓는게 좋다) 

이미지화 시킬 수 있는 지역이 얼마나 되느냐가 투자의 자신감을 높여준다. 그리고 이것이 경쟁력이다. 

Step 6.  투자결론내기 

• 저환수원리 기반으로 단지 평가 하고, 이후 가치 평가, 비교 평가