월부를 알게되고, 열기반 강의를 들은지도 벌써 3주차가 되어 마무리 단계에 접어들어간다. 

나는 부동산 투자에 대해서는 아예 관심도 없었고, 투자에 대해서도 아무런 관심이 없었다. 

 

열기반 강의를 통해 1주차에는 마인드 세팅을 할 수 있게 되었고, 2주차에는 부동산 투자 원칙에 대한 

너바나님의 친절한 설명과 개괄을 들을 수 있었다. 

그리고, 이번 3주차에는 드디어 이 원칙들을 실전에 어떻게 적용할 것인지, 구체적인 방법론을 배울 수 있었다.

나는 임장을 2회 가봤지만, 막연한 생각들만 가지고, 입지만 대충 따져 보고, 분위기만 보고 왔었는데, 이번 강의를 

통해 임장에 가서 구체적으로 무엇을 중점적으로 봐야하고, 어떻게 비교분석을 하는 것인지를 배울 수 있었다.

 

정리를 해보자면 다음과 같다

 

Step 1. 아파트 선정 

 

  • 아파트 선정은 Landmark 를 먼저 보든, 본인의 투자금으로 살 수 있는 아파트를 먼저보든 둘다 의미가 있다.
  • 또, 임장을 하려면 보고서 5개 이하일때는 먼저 집근처 or 회사 근처 5곳 먼저 가고  임장보고서 6개 이상때 부터는 1기 신도시를 보면서 그 주변 확장 하는 것이 좋다 

 

 

 Step 2. 위치 보기 

 

지도로 일단 단지를 확인해서 ‘출입구는 어디로 나있는지, 지하철 방향으로 나있는지, 상가는 어디에 있는지, 동배치는 어떻게 되어 있는지, 남향인지’를 본다. 

그리고 조금 더 넓혀서 주변 학교와 역세권을 확인하고 주변 아파트는 몇세대 정도 있고 인프라는 어떤지 대충 확인한다. 

 

Step 3. 입지 평가 

 

객관적 지표 = 직장 - 교통 - 학군 - 환경 - 공급 순으로 본다 

 

 판단기준SABC추가사항/ 확인방법
직장종사자수30만 이상20만10만그이하월부엑셀파일/인터넷 서칭
교통주요업무지구까지 이동시간강남 30분

강남 1시간 

부도심 30분

(=시청, 여의도, 가디, 구디, 마곡, 상암, DMC, 판교)

부도심 1시간 카카오맵 활용
학군중학교 학업 성취도 평가95%90%85% 

아실 학군tab(중학교 학업성취도 뜬다)

 

호갱노노, 아실 학원가

환경상업시설백화점 2 이상 백화점 1개 / 대형마트 2 이상대형마트 1  카카오맵 활용 
공급

향후 3년 간 입주 예정 물량

적정수요(인구 *0.005) 대비 공급물량 

적정수요 1/2적정수요 1적정수요 1~2적정수요 2배 이상 호갱노노, 부동산지인 

 

Step 4. 수익률 평가 

 

전고점 

개념 : 직전에 거래된 highest cost

시기 : 21년 하반기 다수 

의미 : 상승장에 사람들이 인정해준 가격 – 시장이 좋아지면 이 정도는 기대해도 되지않을까? (기대 수익률 방어선) 

 

전저점 

개념 : 직전에 거래된 lowest cost 

시기: 22년 말 ~ 23년 초 다수 

의미: 하락세가 멈취진 저지선  – 가격이 조정받더라도 이 정도 가격에서 버티지 않을까 ? 

 

아실 어플 확인해서 실거래가 확인 

 

 

똑같은 가치라도 어느 시기에 사느냐에 따라 수익/수익률이 달라질 수 있다. 

전고점에 비해 20% 이상 떨어진 곳을 찾는게 좋다 ( 좋은 가치라는 가정하에 ) 

 

 

Step 5. 현장사진 

임장시 최대한 많이 찍고, 임장하고 돌아오면서 복기해보기 

조광, 지역이미지 저장 (관심있는 지역은 지리감이나 매물 가격 등을 익혀놓는게 좋다) 

 

이미지화 시킬 수 있는 지역이 얼마나 되느냐가 투자의 자신감을 높여준다. 그리고 이것이 경쟁력이다. 

 

Step 6.  투자결론내기 

 

  • 저환수원리 기반으로 단지 평가 하고, 이후 가치 평가, 비교 평가 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


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