[열중반 4면5르는 아파트만등기치니 16억찍조 마리오소다] 3주차 잔쟈니님 강의후기_가치, 가격, 그리고 OOO.

(1) 새롭게 알게 되거나, 리마인드 된 것. 

• 비교평가 : 가치가 있는 것 중 가격이 싸고, “내 상황”에 맞는 물건을 찾아 확신을 가지고 더 버는 투자를 하고 보유할 수있게 도와주는 과정.
• 1등 찾기 NO, 우선순위 YES
• 합리적인 과정을 통해서 비교평가를 해서 매수를 했다면 “내가 스스로” 내 물건 전세가를 매기거나, 내 물건의 매도가를 설정할 수있다.
• 비교평가 핵심 질문 : 이 가격에 이 단지가 최선일까? A가 좋은 건 알겠는데, 이정도 가격차이가 나는게 맞나?
• 가격은 네이버 부동산에 나와있으므로 명확함. 가치를 제대로 판단하는 것이 비교평가의 핵심.
• 비교평가 왜 어렵고 헷갈리면 입지가치의 중요도를 몰라서.
• 수도권 입지가치 중요도 순서 : ㄱㅌ/ㅇㅊ가 가장 우선순위 +@ 직장, 학군, 환경 (이 조차 절대적일 순 없지만 일단 우선순위를 알고, 현장에가서 추가 판단)
• 비교평가 3단계 : 지역 내, 지역간, 실전 투자를 검토할 때 물건 별 비교평가
• 지역 내 비교평가의 KEY : 그 지역의 핵심 가치를 찾아라. (해당 지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소)
• 언덕이 가격에 영향을 미치는 지역, 안그런 지역이 있는 이유도 지역마다 핵심가치가 다르기 때문.
• 발, 손품 팔아 핵심가치 찾았으면 가격으로 내 생각 검증.
• 둘 다 싸면 감당 가능 한 것 (내 상황), 둘 다 가능하면 더 좋은거 (핵심 가치를 더 충족 시켜주는곳)
• 둘 다 싸면 절대가가 높더라도 더 가치있는 곳에 투자하는게 진정한 비교평가.
• 지역간 비교평가 : 가격이 같은 것 중 가치가 더 좋은 것을 찾는 건 비교적 쉬움, 가치가 같은 것 중 더 싼 거 비교적 어려움
• 절대적 저평가 :  모두 다 싼 시기에는 더 뾰족하게 좋은 걸 고른다.
• 상대적 저평가 : 가치가 있는 것 중 더 싼게 뭔지 고민
• 가르마타기
• 가치먼저->가격
• 장단점이 혼재 하는 경우 :  장단점뿐 아니라 투자자의 상황도 고려.  (현금흐름, 투자 방향성 등)
• 직장인 투자자의 본질 : 다주택 투자자는 단순히 주택이 많은 투자자가 아니라, 여러개의 주택에 투자를 할 때 기복없이 output을 낼 수 있어야 한다.
• 경험->실력->다주택
• A에 투자했는 B가 더 오른다고 속상해 하면 안됨. 이것을 알고 선택했고, 그에 맞는 행동을 하면 된다.
• 종잣돈과 안 맞은 앞마당만 있으면 투자금에 맞는 곳으로 앞마당 늘리고
• 종잣돈과 맞는 앞마당이 있으면 투자 + 최선의 단지를 죽이 되든 밥이 되든 기존앞마당에서 3개를 고른 후 (이걸 기준삼아) 다음 앞마당 넓히기
• 희미한 앞마당은 시세트래킹을 통해 뚜렷해질 수있다.
• 물건별 비교평가 :입지는 같다 조건과 가격과 상황이 다를뿐. 결국은 돈이다 (비용)
• 선호하는 전세 물건이 몇 개 있는지 확인 (가능하면 내 경쟁 전세물건 물건 보고 오기)
• 동/층/향 단지에 따라 전세가에 영향을 줄 요소인지 확인
• 동별실거래가 조회 : 전반적인 가격대 가늠
• 큰 돈들어가는 거 (샷시, 화장실) 수리 되어있는게 유리 /애매한 수리는 뜯어내는게 더 비쌈
• 신축 아파트는 시에, 확장여부 중요
• 갱신권 쓴거 (만기 얼마 안나은게 유리)/수리 필요할 경우, 만기 얼마 안남은 월세가 유리한 경우도 있음
• 월세물건은 편익이 크면 고려 할 수 있음 (결국 가격_정확히 체크)
• 6월중순<장마<7월휴가철<8월중순 잔금은 어렵다. <9월로 잡을 수있으면 전세 빼는데 시간을 벌 수있다.
• 단지내 비교평가 잘해 놓으면 협상 카드가 많아짐
• 지방은 전세가 움직임이 중요->공급 유무가 매우 중요 (향후 3년)
• 지방입지가치 중요도 : ㅇㄱ, ㅎㄱ, ㅎㄱ(+부촌 커뮤니티) +@ 직장, 교통
• 지방에도 오래 가져가야 하는 단지가 있다 = 그 지역 선호도가 매우 높기 때문에 투자금이 적게 들지 않는다.
• 지방에서 돈을 번다라면서 보는 단지의 투자금으로 봤을 때는 거의 대부분은 팔아야 하는 단지 = 지방을 볼 때는 매도를 고려해봐야함. 5년 후에 팔거다.
• 지방에서 중요한 건 내가 매도 할 때 시점 :  쉽게 넘길 수있는 거는 (환금성) 구축 보다는 신축이 나오기 쉽지 않을까.=지역내의 핵심가치를 더 충족하는 곳,
• 솔직히 앞마당 많을 수록 유리한 건 맞지만 앞마당 개수보다 훨씬 중요한 기준은 내 투자에 대해 가치와 가격을 스스로 설명할 수 있는 것이 중요.
• 집 한 채가 우리를 부자로 만들어 주지 않는다. 그 집을 매수하는 과정에서 쌓은 실력과 인사이트가 우리를 부자로 만들어준다.
• “괜찮은 투자”를 꾸준히 지속해야 은퇴도 하고, 자유로운 삶을 살 수있다.

(2) 느낀점

아파트 한 채 사는데 이정도로 할 일인가? 비교평가 안하고 그냥 싼거 사면 되는거 아닌가? 보통이렇게 까지 하고 집을 사는건가?

그렇다. 확실한 가치를 내가 알고 확신이 있는 투자를 하면 내 물건에 운영하기고, 지켜나가기도 쉬워진다. 하지만 내가 스스로 가치를 모르고, 어설프게 확신 없는 투자를 하면 보유하는 내내 불안하다. 

그런데 내 돈은 중요하고, 잃어본 경험이 있었기에 신중해야 한다는 생각은 늘 있는 것이다. 그런데 그 ‘신중’을 어떤 방향으로 해야 하는지를 몰라서 헤매는 사람들도 많을거다. 

‘신중’하려면 숙고의 과정을 거쳐서 판단한다는 건데, 근데 그 숙고를 하는 것도 어떻게 해야하는지 모르는 실정이었다. 물론 모든것의 정답은 없고, 각자의 상황과 시장에 상황에 따라서 다른 결정을 해야 할 때도 있겠지만 최소한 어디서 부터 어떻게 시작해야 하는지 모르는 사람에게는 미리 가 본 사람이 알려주는 방향과 기준이 정말 큰 도움이 된다. 

잔쟈니님 비교평가 강의는 그 동안 기초강의에서 잠깐씩 나왔던 비교평가 맛보기에서 더 심화되고, 본격적으로 비교평가의 모든 것을 알려주신다. 

어디서 부터 어떻게 접근해야 하는지몰라서 막막했던 부분들이 실타래가 술술 풀리는 것처럼 강의를 처음부터 차근차근 따라가니 적용해 볼 수 있을 것 같은 마음이 생겼다. 자신감이 생겼다. 

특히 지역 내의 핵심 가치를를 파악하라는 말이 아 맞는 것 같은데. 어떻게 해야하는지 몰라서 남들이 썼던 임장보고서를 참고해서 그 지역의 핵심가치가 무엇인지 커닝했었는데, 이제가 내가 스스로 어떻게 해야할지 알고, 어떻게 검증하는지도 알아서 꼭 다음 앞마당 부터는 죽이되든 밥이되는 이번 강의에서 배운 기준으로 스스로 가치를 찾아가는 연습을 해보고 싶다 생각했다. 

솔직히 아직 실전에 적용하려면 많이 어렵겠지만, 종이접기도 설명서가 있다고 한번에 작품이 짠하고 나오는 것 은 아니니깐, 잘 못 접을 때마다 다시 펼치고 다시 설명서를 보면 그 때 또 아~ 이걸 내가 잘못했구나 하고 다시 수정해서 할 수있으니깐, 그러다보면 첫 작품은 꾸깃꾸깃하지만 어떻게든 완성이 되어 있는 것 처럼, 그럼 다음 종이접기는 더 깔끔하고 빠르게 완성되는 것 처럼. 

이번에 배운것을 잘 정리해두었다가 투자하는데 계속 꺼내 보고 꺼내 보며 어설프겠지만 하나씩 완성해 나가야겠다.  

이런 이유로 막막한 비교평가에 길라잡이 같은 이번 잔쟈니님의 강의가 너무 소중하다.

잔쟈니님이 중간에 하신 말씀 중에 일반적인 분들⁠중에 이렇게 지역을 분석하고 단지단위로 비교하는 사람 있어요? 없어요. 일단 이렇게 한다는 것 자체가 범상치 않은 수준이라는 말씀을 하셨는데, 아직 첫발을 내딛기 시작해서 이제 조금씩 알아가고 있는 와중에 내가 잘 하고 있는걸까 가끔 의심도 했는데, 

내가 그래도 남들이 안 하는 일을 잘 해나가고 있구나 스스로에게 자부심을 가지고 천천히 연습해봐야겠다. 

잔쟈니님 역시 지금까지 투자를 이어오시면서 힘든 구간을 많이 지나오셨다고 하는데, 

그래도 돌아켜보면 인생의 한번쯤은 시간들여서 공부할만하다. 그때 공부하기 진짜 잘했고, 

투자공부하니 너무 좋고, 불안하지 않고, 어른이 되어서 미래가 기대되는 삶을 살 수 잇었던 건 투자 공부를 한 이후였다고 하시니 또 한 번 그 말씀에 믿은 가지고 꺾이는 마음을 다 잡기로 해본다. 

나 또한 미래에 공부 하길 잘 했다. 하는 날이 오기를.

(3) 적용할점

• 가치를 먼저 분석하고 가격을 보는 습관 (쉬운 일인데 잘 안됨)
• 비교평가는 그 지역의 1등을 찾으려는게 아리고 가치과 가격 그리고 내 상황에 맞는 물건을 투자 하려 하는 것임을 기억하고 우선순위를 찾는다.
• 지역내 비교평가에서 지역 핵심 가지 찾기 프로세스대로 적용해 볼것
• 각 지역에서 우선순위 3개 단지 뽑아볼 것
• 단지내 확실한 비교평가를 통해서 여러가지 협상카드 만들어보기.
• 반마당 앞마당 시세트래킹 꾸준히. 희미->선명
• 전세 놓을 때 경쟁 물건 전세 보여달라 해보기 (경쟁 물건 상태 예측, 내 물건이랑 비교해 볼 수있음)