별10개 잔쟈니님 첫 수강 후기! 열중3주차_Min Bae

잔쟈니님의 강의는 이번에 처음 들었는데 만족도가 별점 5점 만점에 10점! 

강의 듣다가 도중에 조원들에게 연락해서 잔쟈니님 강의 너무 좋다고 말했을 정도다. 

사실 오프라인 수강은 어쩔 수 없지만 온라인으로 들으면 1.5배속 등으로 빠르게 듣는 경우가 많은데, 다들 경험 있어서 아시겠지만, ‘’…음'' ‘’…네'' ‘’…어'' 와 같이 추임새가 반복되면 은근 거슬리는 경우가 있다 ㅎㅎ 그런데 잔쟈니님은 이런게 단 하나도 없었고, 정확한 발음으로 깔끔하게 설명을 해주시니 강의에 블랙홀 처럼 빨려 들어가서 집중도가 엄청 높았다. 또한 월부 처음 들어왔을 때 PPT를 안해보셔서 유료 강의를 듣기 까지 했다고 했는데, 강의 자료 PPT를 정말 깔끔하게 잘 사용하셔서 놀랄노(?)자 였다. 이건 강의를 들어본 수강생이면 다들 공감할 거 같다. 

여튼 그녀의 강의는 정말 만족 스러워서 오늘 라이브도 너무 기대 중이다!!

본론으로 들어가서 3주차는 All about 비교평가!

앞으로 앞마당을 점차 늘려가면서 여러 단지들을 비교해서 우선순위를 만드는게 어렵게 느껴질 일이 많아질 거 같은데, 그 부분에 대해 다양한 예시를 통해 알려주셔서 재미있었다. 

Part 1. 비교평가를 해야 하는 이유

Part 2. 실전 투자를 위한 단계별 비교평가 전략

Part 3. 비교평가를 적용한 실전 투자 사례

비교평가를 하는 이유는 확신을 가지고 전세&매도 운영을 잘 해서 결국 더 많은 돈을 벌 수 있게 해 주기 때문. 

수도권의 경우 입지가치+건물가치가 가격에 영향을 주는데 이 중 우선순위는 교통, 위치. 

비교 평가 전략은 지역 내 비교평가 / 지역 간 비교평가 / 물건 별 비교평가 3단계로 나뉘어진다. 

A. 지역 내 비교평가에서는 해당지역에서 가격에 가장 큰 영향을 주는 핵심가치가 뭔지 파악해야하고 (예: 역 접근성, 연식, 학교, 한강뷰 등), 이는 임장과 같은 발품과 손품을 통해, 그리고 지역 내 최고가 단지들이 몰려있는 생활권을 통해 파악 할 수 있다. 

** 두 단지를 비교 하다가 우선순위 단지를 파악하기까지는 괜찮았는데, 그정도의 가격차이가 나는게 맞는가? 싶을 때는, 지난 08년도부터의 매매가 차이를 비교해보자! 그때도 그정도 차이가 났다면 가치 있는 단지를 선택하는게 더 버는 선택이다! 

** 절대적 저평가 시기: 모두가 다 싼 시기이므로 더 좋은 것 선택!

** 상대적 저평가 시기: 싼 것과 안 싼 것이 뒤섞인 시기이므로 가치 있는 것 중 싼 것 선택!

지금 전고를 뚫고 비싼 단지일 수록 하방지지선인 전세가와 가격 차이가 많이 남. 이럴 수록 시장의 상황, 규제 등에 의해 매매가격이 출렁 거릴 확률이 높은 것. 그렇기 때문에 가장 좋은 것을 사기보다는 (절대적 저평가 시기) 가치 있는 것 중 싼 것을 사는 것이 좋음 (상대적 저평가 시기). 

B. 지역 간 비교평가는 앞마당이 여러개일 경우 하게 되는데, 먼저 가격을 고정해서 (투자금이 비슷한 단지들) 비교평가를 해본다 → 여러개의 단지 중에 특징이 비슷한 단지들끼리 그루핑을 해본다 (가격, 위치 등) → 그중 우선순위에 따라 한개씩 탈락 시켜서 마지막까지 남는 단지들 중 내 상황에 가장 맞는 단지를 고른다 (입지 좋은 땅 장기보유, 투자금회수가 빠른 단지, 물건 상태가 좋거나 투자금이 적게 드는 단지 등). 또한 이때 전세의 전고점을 비교 해보는 것도 팁! 

C. 물건 별 비교평가: 마지막으로 단지 내에서 선호 동/층/향을 알고, 올수리/기본집/옵션 (수리협조가능여부파악), 전/월세 안고/집주인물건 

** 사장님한테 솔직하게 얘기하기: 제가 투자가 처음 이라서 그런데, 집은 살건데 전세 안나갈까봐 걱정된다. 전세 구하는 손님인척 해서 전세를 내놓을때 어떤 컨디션인지궁금하다 물건 한두개만 보여줄 수 있냐? 물어보기. 

** 시스템에어컨 설치시 4대 500만원, 중문은 100만원도 안함 몇십이면 함, 베란다 확장은 무조건 하는게 좋음

** 월세입자가 사는 집은 내가 집을 수리하고자 한다면 좋음!

월세입자가 10월만기. 보증금 5000/120. 보증금 5천만 내주면 퇴거자금이 되니까 편함.

내가 여력이 있으면 주담대를 일으켜서 월세입자가 퇴거할때 까지만 대출을 받은 후 갚으면 되니까 이것도 고려. 예) 매매가 10/ 전세 6억짜리 시세. 매매9.5억/월세2억에 나왔다고하면, 5천만원이 싼 집이니까 주담대를 일으켜서 월세를 일시적으로 안고 매수 가능. 단, 주의사항! 갚을 때 중도상환수수료가 나옴 몇백단위. 그리고 월세를 안는동안 추가대출여력이 없음. 그리고 갱신권 사용 여부를 반드시 확인 해야함!!

6월중순에 계약하면 보통 8월중순 잔금 - 이 사이 장마 & 휴가철이 끼여있음. 그래서 사람 구하기 힘듬. 이럴 때는 잔금을 9월에 해 달라고 사장님께 부탁 해보자. 시기상 잔금기간이 길어야 전세놓기 수월.

마지막으로 비교평가를 통한 잔쟈니님의 실제 1호기 투자사례를 설명 해 주었다. 깔끔한 강의에 중간중간 꿀팁까지 완벽한 강의었다. 열중 4주차 강의 및 과제까지 끝낸 후, 한번 더 들어보고 내것으로 소화 시켜야겠다.