✅아파트명
꿈금호 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
2. 교통
강남 1시간 이내 / 부도심 30분 이상
3.학군
범계중 평촌중 귀인중 90% A
4. 환경
이마트/롯데백화점
백화점 1개 이상 A
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
평남 향촌/초원/꿈마을 아파트 단지 사이에 공원들이 있고 땅이 매우 균질함
초등학교, 놀이터, 어린이 공원이 다 껴있어서
구축임에도 불구하고 살기 좋은 단지인듯
꿈마을 귀인블럭 재건축사업 (선도지구 예비사업시행자 지정)
→ 재건축 이슈로 최근 전고점으로 매매가 거래가 된듯?
전형적인 구축아파트의 모습들
초원아파트 단지보다 꿈마을 아파트 단지들이 훨씬 많으므로
재건축 확률이 높았던 것 같다
+재건축 이슈 살펴보아하니…
초원아파트들은 리모델링? 건축 심의 중임..
재건축과 리모델링 다른가? 찾아보니까
후바이님이 공유해주신 요약본!! (기사와 함께 잘 정리되어있음!)
이렇게 또 하나 알아간다!!
뼈대만 남기고 공사하는 리모델링 (재건축보다 빨리 공사가능)
but 리모델링 분담금…이 집값보다도 비쌀 수 있다;;
구축을 매수할 때 추후에 리모델링 이슈가 붙는다면
잘 판단해야할 안목이 필요할 것 같다!
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 재건축 때문에 최근 평당가 가격이 상당히 올라간 편, 초등학교, 공원, 놀이터, 균질한 땅으로 보았을 때 저평가 되었던 아파트는 맞는 듯하다!
2) 환금성 : 300세대 이상 아파트가 아닌 점을 고려해 환금성에 대해서도 다시 생각해봐야한다. 재건축 때문에 거래량은 증가한듯
3) 수익률 : 최근 최고가 14억 찍음… 더 올라갈 수 있을까? 저점에 매수한 사람들은 좋겠다…ㅎㅎ
4) 원금보존 : 전세가율 66%
5) 리스크 대비: 역전세 대응 가능?
나의 투자 결론 : 저평가된 아파트가 재건축이 붙으면 가격이 전고점을 뚫는다 리모델링이 붙는다면 따져보고 살펴봐야한다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 이렇게 하나하나 뜯어보니까 확실히 알 것 같다. 왜 여긴 비싸고 왜 저긴 싼지… 상승장에서 전고점의 폭이 높은 아파트, 폭이 좁은 아파트! 저환수원리로 아직 냉정한 평가를 하기 어려운데 빨리 내가 사는 주변으로 임장, 임보를 늘려야 더 눈에 확확 들어올 것 같다!
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