[돈줄기-열중반 45기 72조] 독서후기 13 - 결국엔 오르는 집값의 비밀

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영 / 한국경제신문

3. 읽은 날짜: 6월 23일

4. 총점 (10점 만점): / 9점

STEP2. 책에서 본 것

1장 : 집값은 이렇게 만들어 진다_전세의 이해

• 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유 : 사용가치인 전세 가격의 상승과 하락, 월세 가격의 상승과 하락이 주택의 현재 가치와 가격으로 연결되는 것이다.
• 소득의 성장은 전세의 성장 그리고 매매 수요의 성장으로 연결된다 서울은 평균 전세가율이 가장 낮은 지역이다. 전세가격 상승률이 높고, 이것이 미래의 기대수익인 매매 가격에 크게 반영이 되어 현재 시세로 나타나 있기 때문.
• 전세 가격에 큰 변화가 생겨나게 된 것은 전세자금 대출의 시행이다. 그 전에는 개인의 소득이 축적이 되어 형성된 자산이 전세 보증금으로 주택 시장에 들어왔기 때문이다. 전세 자금 대출 제도 시행 이후 주택 사용가치에 대출을 더한 만큼의 수준으로 전세가격이 오르게 되었으며, 전세가격과 매매가격의 변동성이 커졌다.
• 2009년 부터 2023년 까지 긴시간의 흐름에서 보면, 우리 주택시장은 공급 부족에서 시작하여 중간중간 정책 실패에 의한 전세가격 급등기를 겪었고 현재는 (2024년 기준) 금리 상승이라는 수익률 훼손의 시기를 지나고 있으며 결국, 시간이 지나면 임대료가 상승하고 금리로 훼손된 수익률이 회복되면서 자산가치가 상승하는 환경으로 진입할 가능성이 있다.
• 부동산의 가치를 매길 때 가장 중요한 것은 그 주택에서 나오는 임대료 (전세, 월세)이고, 그 임대로는 금리에 크게 영향을 받는다. 그러므로 주택 가치의 변동성을 파악하기 위해서는 임대료와 금리의 변화에 관심을 가져야 한다.

2장 : 부동산 시장의 변동성과 자산 가치의 변화를 구분하라

• 전세 부족 집값 상승으로 이어질까? " 전세 수급지수의 상승은 시장에 전세 매물이 부족하다는 뜻이며 이는 전세 가격의 상승 가능성이 매우 높다. 전세 공급이 부족할때 매매 가격은 상승 환경에 있었으며, 매매 가격이 하락 할 때는 전세 공급이 많았다. 

• 전국 대부분 도시들이 2023년 1월을 기점으로 전세 수급지수가 상승하고 있다. 이는 매매 가격의 변동성을 미리 말해주고 있는 것이다. 

   

3장 : 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

• 수요는 긴 시간에 걸쳐 수요와 공급이 균형점을 찾은 부분, 즉 평균 공급량과 같을 가능성이 매우 높다. 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대미 매매거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳이다.
• 한지역의 수요는 그 지역의 평균 입주 물량과 매매 거랴량을 통해 할 수 있다.
• 3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락 하고 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 된다. 이 변화의 타이밍을 이해하는 것이 매우 중요하다. 

4장 : 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은이유

• 지방 이라는 공간에서는 3년 누적 공급량에 의해서 변곡점이 생기는 경우가 많다. 이런 이유로 서울, 수도권은 긴 상승과 하락이 반복하며 지방 광역시와 소 도시들은 짦은 사이클로 상승과 하락이 반복된다.
• 큰 공간에서 만들어지는 수익률의 구조와 작은 공간에서 만들어 지는 수익률의 구조는 다르다는 점이다.
• 공간의 크기 차이는 공급이 시장에 미치는 시간의 차이를 만든다. 그래서 공간이 큰 수도권에서는 긴 상승과 하락의 사이클이 만들어 지고 공간이 작은 지방에서는 짧은 상승과 짧은 하락의 사이클이 만들어 진다. 또한 지방은 전세가율이 높기 때문에 공급은 빠른 투자 환경을 조성한다.
• 서울, 수도권은 가격이 선행하고 공급이 후행 하는 공급 후행 시장이다. 가격이 오르면 리스크가 적다고 판단하는 건설사들이 공급을 더 많이 하게 된다.
• 작은 공간에서는 공급의 부족 혹은 과잉을 훨씬 빨리 체감하게 된다. 이런 이유로 광역시 이하 귬가 작은 도시들은 대부분 3년 누적 공급량에 의해서 가격의 변동성이 일어난다. 도시와 외부와 연결이 단절되어 독립적일수록 시장은 신규 공급이 영향을 크게 받게 된다.
• 지방에서는 3년간 예정된 물량, 즉, 3년 누적 공급량이 가장 큰 영향을 미친다. 공급이 선행하는 시장이다.
• 공급의 범주 : 매도물량과 신규 입주물량만 공급의 범주에 넣어야 한다 왜냐면 인허가 물량, 착공 물량, 분양 물량은 현재 시점에서 주거를 할 수 없기 때문이다.

• 서울, 수도권은 신규 입주물량과 매도 물량의 영향을 동시에 받고, 지방에서는 신규 공급의 영향이절대적이다. 

   

5장 : 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다.

• 전세가율은 단기 적으로 공급량에 영향을 받으며 움직이지만 장기적으로 보면 도시의 성장성과 리스크가 반영되어 있는것이다. 서울은 낮은 전세가율을 유지하고 있고, 지방의 도시들은 높은 전세가율이 형성되어 있다.
• 서울, 수도권의 경우는 낮은 전세가율에서 높은 전세가율로 변화하는 것은 긴시간에 걸쳐 만들어 놓은 공급 현상이다. 전세가율의 변화는 수익률 환견의 변화로 투자자들의 유입에 결정적인 역할을 하게 된다.
• 지방의 경우는 이미 높은 전세가율이 형성되어 있기 때문에 좋은 투자 환경이 마려되어 있다는 의미다.
• 성장하는 도시와 소멸하는 도시의 명확한 차이 : 소멸이란 사라진다는 뜻이 아니라 성장하지 못해 도시의 활력이 점차 떨어진다는 뜻이다. 서울의 강남, 부산 해운대, 대구의 수성구같이  새롭게 지을 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가 보유율이 낮다.  새로운 수요 → 임대료 상승 → 높은 수익률과 기대 수익으로 끊임없이 투자자유입. 그런 이유로 자가 보유율이 낮다.
• 신축 아파트에 주목 하라  : 1980년대 후반에서 1990년대에 태어난 세대가 결혼하여 새롭게 거주하는 곳이 대부분이 아프트이기 때문에 품질이 좋은 신축 아파트를 선호한다. 인구가 감소하고 새로운 수요 창출이 어려운 곳은 소득 증가에 따라 높은 품직의 신축 아프트에 대한 선호도가 높다.
• 인구가 감소해도 가구수는 증가한다. 충청권 까지는 인구감소 속도가 느린편. 그러나 수요감소는 걱정할 필요가 없다. 이유는 더 짜르게 공급이 감소하기 때문이다.
• 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실. : 전세 가격 상승률이 지속적으로 유지하기 위해서는 인구의 성장과 소득의 성장이함께 이루어져야 한다. 지방의 작은 도시들의 전세가격 상승률이 낮은 가장 큰 이유도 소득과 인구에기인한다고 봐야 한다.
• 임대 시장에서 월세의 비율이 높을 수록 시장이 성숙했다는 의미이거나 매매 가격의 성장이 둔화되는 도시다.
• 월세가 오를 수 밖에 없는이유 : 전세가 줄어들고 월세가 늘어난다는 것은 시세차익을 얻기가 점차  어려운 시장이 된다. 시세차익이 아닌 월세가 수익의 근본이 된다면, 임대인이 치러야 할 비용이 월세 가격에 추가된다

6장 : 월세 시대, 무엇이 달라질까

• 월세가 늘면 공급이 감소한다 : 월세가 빠르게 진행 된다면 공급도 필연적으로 감소할 것이다. 전세가 줄어들면 월세 가격은 높게 유지될 수 있다. 경쟁력이 없는 주거 지역과 낮은 품질의 주거 형태는시장에서 점점 수요를 찾이 못하게 될 가능성이 크다. 

   

7장 : 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

• 가격 변동성만 키우는 임대차 3법 : 만약 부동산이 상승기로 돌아서면 4년동안 머물러 있던 전세 수요들이 매매수요로 참여하게게 되면서 매매 가격을 더 크게 자극할 수 있다. 오랫동안 시장에 머물러 있던 전세수요가 한꺼번에 매매시장에 참여하게 되면 매수 수요의 경쟁은 더 심해질 것이고 이는 결국 가격의 변동성을 높이게 될것이다. 

  전세자금 대출 + 임대차 3법 = 매매가격 거품 가능성

   

8장 : 통계를 과신하면 안되는 이유

• 통계 자료는 어떻게 해석하느냐에 따라 다른 결론을 도출 할 수 있으므로, 오판을 줄이려면 다양한 지표들을 근거로 추세적 흐름을 파악할 줄 알아야 한다.

   

9장 : 어디에 투자해야 할까

• 수요감소는 지역의 양극화와 상품의 양극화로 이어질 가능성이 높다. 생활 인프라가 잘 조성되어 있는 곳을 중심으로 더욱 집중될 가능성이 있다. 우리나라 안에서는 성장성이 높은 도시와 상품이다. 즉, 임대료 상승률이 높은 지역이다. 임대료 상승률이 높다는 것은 끊임없이 임대수요가 발생하고 그 임대료의 상승에 의해서 매매가격의 상승도 기대할 수 있다는 의미이다.
• 전체적인 수요의 감소에도 소득이 점차 높아지면 그에 맞게 주거 품직을 요구하는 수요는 꾸준히 생겨난다. 일본의 부동산은 오랜 침체 속에서도 신축 맨션은 꾸준히 가격이 상승해 왔다.
• 강남 월세의 고공행진 : 강남은 전국에서 가장 낮은 전세가율과 낮은 전월세 전환율이 형성되어 있다. 성장성이 반영되어 임대료 상승률의 일정 비율이 매매가격으로 미리 반영 되어 있기 때문이다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

월부에서 얘기하는 지방은 싸이클이 짧다는 것을 이 책을 통해서 깨달았다. 즉, 수도권과 지방은 공간의 크기 차이에서 비롯된 공급이 시장에 영향을 미치는 시간에 차이가 있다. 수요 측면에서는 공급 부족을 느끼는 시간의 차이이며, 지역가 지역간의 거리의 차이 이기도 하다. 따라서 지방은 3년 누적 공급량을, 서울 과 수도권은 장기 누적 공급량을 살펴봐야 한다. 

한국의 인구가 감소한다고 하더라도 가구수가 늘어나고 또한 결국은 지역별로 고품질의 아파트가 있는 인프라가 잘 갖춰진 도시는 지속적으로 오른다는 점, 또한 한국의 시장은 향후 점차 성숙한 시장으로 될 수 있으므로 (저성장, 낮은 임금 상승률) 월세화가 불가피 하다는 점을 알았다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

책에서 얘기한 누구나 좋아하는 지역 앞으로 더 발전할 지역 중심으로 앞마당을 늘려 투자를 하도록 해야 겠다. 인구 감소로 부동산은 끝났어 하는 주변 사람들의 말을 무시해 보도록 하자. ^^

(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)

▼5월 너나위 추천도서 바로 보러가기