수익률 높이는 투자의 모든 것(월급쟁이가 부자로 가는 길)

기본흐름 : 임장 → 임장보고서 → 수익률보고서(결론)

1. 수익률 높은 투자 vs 수익률 낮은 투자

 1) 수익률 높은 투자

  - 돈 많이 들어가는 투자 → 돈 많이 버는 투자

  - 돈 적게 들어가는 투자 → 돈 많이 버는 투자

  - 돈 적게 들어가는 투자 → 돈 적정하게 버는 투자(배제하지 말자)

 2) 수익률 낮은 투자

  - 서울은 장기적으로 저가치인 아파트는 거의 없음

  - but 시장이 안 좋을 때 가치가 다른 아파트들이 가격이 같아지는 왜곡 발생 => 같은 가격으로 덜 좋은 것을 살 수 있음

 3) 투자 선택 기준 => 저환수원리(중 강의 중점은 저평가, 수익률)

  - 입지가 좋은 단지는 사람들의 수요가 있기 때문에 먼저 오르고 오르는 폭이 상대적으로 큼(못 살 동네라고 제외하면 덜 좋은 것을 살 수 있다)

  - 호재 : 하락장에서는 긍정적으로 검토할 것 / 상승장에서는 과대평가하지 않도록 주의

   => 교통호재는 착공까지 지켜보고 움직이자

2. 수익률 높이는 입지분석 방법

 1) 아파트 수익률 보고서의 구성

  (1) 아파트 선정

  - 랜드마크 아파트 : 지역사람들의 선호를 알 수 있음

                              랜드마크의 상승폭이 이 지역에서 올라갈 수 있는 최대치

                              키맞추기의 시작점

                              전세수요 측정기

  - 투자금 적정 아파트 : 내 돈으로 살 수 있는 집의 수준 가늠

  - 현재 살고 있는 집 or 그냥 관심이쓴 아파트 : 투자금 없을 때 분석

   => 초보는 랜드마크부터 추천

  (2) 위치(지도)

  - 역과의 거리

  - 주변 단지의 균질성(인근 아파트 및 그 세대수 대장아파트와 비교 등), 학교 위치 체크(초품아 여부)

  - 주 출입구, 방향(ex : 남향, 남동향, 남서향)

  (3) 입지평가(직장, 교통, 학군, 환경, 공급) = 부동산의 가치를 판단하는 객관적인 지표

  - 직장 : 30만명 이상(S), 20만명 이상(A), 10만명 이상(B), 그 외(C)

   => 확인사항 : 종사자수(양), 대기업수(질), 직장의 지속가능성

   => 좋은 일자리가 들어오는 곳 및 출퇴근 할 수 있는 곳 중에 더 좋은 곳이 있는지 같이 봐야한다(= 대규모 일자리가 들어올 때 어디까지 수요가 있을지 생각하자)

    => 지역 내, 지역 간 비교평가

  - 교통 : 강남 30분 이내(S), 강남 1시간 or 부도심 30분 이내(A), 부도심 1시간 이내(B), 그 외(C)

       *부도심 : 시청, 여의도, 가디, 구디, 마곡, 상암DMC, 판교

    => 확인사항 : 중심업무지구까지의 시간, 지하철 접근성(역세권 여부)

    => 호재가 아니라 입지의 가치를 봐라(수지는 신분당선 실패라는 언론보도 속에서 2년간 기회를 줬다)

  - 학군 : 95% 이상(S), 90% 이상(A), 85% 이상(B), 그 외(C)

    => 확인사항 : 중학교 학업성취도 평가

    => C등급 : 학군이 거주지 선택요소X, but 학군은 상대성도 병존(4천왕 중 최약체도 있고 반대도 있다)  

    => 특목고 진학률과 진학수 병행 분석(잘 하면 4%)

      *Tip : 중개, 재재를 지우면 좀 보기 쉽다

    => 학원가(학원 밀집도) : 이미 완성된 학원가 주변의 학원가는 수요를 부르는 힘이 약하므로 주의( 완성된 학원가로 라이딩 등원)

       *Tip : 재재를 켜야 보임

  - 공급 : 적정수요 ½ 이내(S), 적정수요 1배 이내(A), 적정수요 1배 초과~2배 이내(B), 적정수요 2배 초과(C) 

  (4) 수익률 분석

   - 과거 투자의 수익률 = 수익(매도급-매수금)/투자금*100

   - 미래 투자의 수익률

     => 전고점(사람들이 인정해준 가격) : 결국 전고점 이상으로 감 → 전고점을 넘어서 내 기대 수익률을 달성할 수 있는가 검토

        *전저점 : 하락세가 멈춰진 지지선(사람들이 받아주는 가격)

     => 비교평가 : 비슷한 입지(거리, 환경, 학군)이 비슷한 다른 아파트의 가격과 비교→ 비슷한 입지의 아파트와 충분히 가격차이가 벌어져 있다면 근사값까지 기대해볼 수 있음

        *TIP : 청약경쟁률 침체 = 기회

     => 지역 내 다른 아파트와 수익률 비교해서 결론(각 아파트의 전고점, 투자금 비교)

  (5) 현장 사진

   - 조망, 같은 생활권의 다른 아파트도 같이 확인

  (6) 투자결론(피하고 싶겠지만 해야됨)

   - 가치 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급

   - 가격 : 매매/전게, 투자금, 전세가율, 전고점

   - 투자결론 : 저평가, 환금성, 수익률, 원금보존, 리스크대비

3. 첫 임장지역을 선정하는 방법

 1) 공급이 많다고 해서 안 보는 것이 아니라 공급이 많았을 때 투자자한테 어떤 기회를 줄 수 있는지를 찾아내는 것이 오히려 투자자의 실력

 2) 보물찾기 : 주변 지역의 여건 + 비슷한 환경을 가진 지역의 상황 종합 검토

 3) 임장보고서 5개 이하 : 집근처 or 회사

      임장보고서 6개 이상 : 1기 신도시 + 확장

      임장보고서 11개 이상 : 수도권 + 지방

   Tip : 대도시=인구 50만명 이상

  4) 인접해 있는 지역을 보면서 확장

   Ex) 분당, 수지, 기흥, 영통, 동탄

         부평, 부천, 구로, 양천구, 광명

         행신화정, 일산동부, 일산서부, 은평구

         평촌, 산본, 의왕

 5) 앞마당 = 입지 + 가격(얼마 정도, 대장 아파트는 얼마)

   => 사람들의 선호/비선호, 어디가 먼저 오르는지

 6) 임장 순서 : 사전 조사(직장, 교통, 학군, 환경) → 분위기 임장(유동인구, 사는 사람들 관찰) → 단지임장(단지의 관리상태, 단지 놀이터, 분위기) → 매물 임장 → 정리 → 투자 

   => 마침표 찍기, 마무리 못했다면 다음 임장지역으로 Pass

*To Me : 투자금에 집중하느라 재끼지 말자. 깎을 수 있을지도 모른다