3주차 강의 후기

3주차 강의때 마음을 다해 강의해주신 주우이님께 먼저 감사드립니다.

강의를 들으며 기억할 내용과 적용점을 적어보겠습니다.

수익률을 높이기 위해 입지 평가를 해야 하는데 직장, 교통, 학군, 환경, 공급을 보는 법을 알려 주셨습니다.

 특히 입지 평가의 기준은 다수가 좋아하는 것을 기준으로 해야 하는데 저는 그 기준이 없었는데  많은 도움이 됐습니다.

   입지 평가 기준

1. 직장

   좋은 직장이 있는 곳은 사람들의 수요가 생깁니다. 퇴근 후 좀 더 여유 있는 생활을 하고 싶어서지요. 그러다 보니 좋은 직장이 많은 강남은 수요가 가장 많습니다.

   좋은 일자리의 변화에 따라 집값의 변화를 보여 주셨는데요.

   마곡지구가 들어오면서 등촌 주공의 가격 변화와 부평GM이 폐쇄 되면서 청천 푸르지오 가격의 변화를 보니 진짜도 이런 기준에 의해 사람들이 수요가 변하는 것이 확실히 알게 되었습니다.

2. 교통

    직장이 가장 많은 곳인 강남에 사람들은 살고 싶지만 거주하기에는 돈이 많이 들어 빨리 갈 수 있는 지역으로 수요가 생깁니다. 

   집값 상승이 어떤 지역에서 어떤 지역으로 퍼져나가는지 말씀해 주셨는데 모두 강남 접근성의 차이에 따라 확산되는 것이 참 신기했습니다.

 그리고 교통 개선이 됐을 때 가격 흐름의 변화가 반영되는 시간이 있다는 것을 알게 되었습니다. 신분당선이 개통되고 그 주변 아파트가 2년 정도 상승하지 않았는데 이럴 때가 매수의 기회였다는 것을 그래프를 보고 알게 되었습니다. 이 강의를 듣지 않고 제가 그 당시에 있었다면 사람들처럼 불신 어린 눈으로 신분당선 부근의 아파트를 봤을 것이고 매수하지 않았을 것입니다. 그리고 오르면 아쉬워했겠지요.

  3. 학군

   경제적 여유가 생기면 자녀 교육에 관심을 가지게 마련입니다. 그래서 학군이 좋은 곳에는 사람들의 수요가 생기게 되고 그러면 집값이 상승하게 됩니다. 학군은 하락장에서 전세가가 어느 이상 떨어지지 않게 가격 방어를 해주고, 상승장은 꾸준한 수요로 인해 가격 상승을 이끌 수 있습니다. 

강사님이 아실이나 호갱노노에서 학군을 어떻게 활용하는지 알려주시네요. 그래서 수익률 보고서 쓰기 수월했습니다.

4. 환경

 환경은 자연환경 보다는 편의 환경 (백화점, 대형 마트)가 얼마나 가까운지로 등급을 나눕니다. 편의 시설은 그곳의 구매력 소득 정도를 알 수 있습니다. 그리고 소득 정도는 집값의 수준을 정하는 중요한 요소입니다.

2024년 국내 3대 백화점 매출 순위표를 보여 주셨는데요. 매출액의 규모가 큰 곳을 보니 집값이 가장 비싼 곳입니다. 

와~~ 신기합니다.

(상권은 선호 상권과 비선호 상권이 있는데 당연히 선호 상권 부근으로 사람들이 몰립니다.)

5. 공급

대규모 공급은 주변 환경을 변화 시키고 지역의 위상을 바꿉니다. 허허 벌판에 신도시가 들어오면서 그 지역이 완전 달라지는 것을 생각해 보게 됩니다.

공급은 투자가에게는 기회도 되고 리스크도 될 수 있습니다. 

특히 공급이 리스크가 되지 않도록 적정수요 대비 공급 물량 수준을 찾아보고 관리를 해야 합니다.

적용점

 수익률 보고서를 쓰려다 보니 혼자 임장을 해 보고 있습니다.

이번 5월에 월부에 들어와서 독강임투를 실천해려고 하고 있는데요. 임장 같다고 오고 임장 보고서를 쓰려니 좀 막연했습니다. 과제로 내주셔서 해 보기는 했는데 처음이다 보니 부담감 때문에 임장만 가고 보고서는 한 두 줄 정도 카톡에 기록하는 정도였는데요.

그런데 이번에 수익률을 배우면서 미래 투자의 수익률을 계산하게 되고 간단하게 비교 평가 기록하는 것을 알려 주시니 부담감이 줄어서 혼자 간단하게 수익률을 기록하게 됩니다.

강의 때 너무 좋은 표들을 올려주셨는데 아직은 내용이 이해 되지 않기도 해서 제가 아는 한도 내에서 수익률 보고서를 만들어 봤습니다. 임장 후에는 혼자 목표 수익률을 정하고 미래 매매가를 계산하고 이 단지가 그 정도의 가치가 되는지 꾸준히 임장 후 기록해 보겠습니다.

아직은 너무 작지만 월부에 있으면서 계속 수정해 나가도록 하겠습니다.