암사동 선사현대 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 87기 32조 야키토리]

✅아파트명

 암사동 선사현대 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 강동구 종사자수  157,465명

B등급

2. 교통

 강남 32분 / 여의도 47분 / 시청 49분 

 A등급

3.학군

*아실 https://asil.kr/asil/ 단지 검색 후 학군 탭 클릭, 인근 중학교 학업성취도 살펴보기

천일중 69% 신암중 79%

C등급

 4. 환경(주변 편의시설)

현대백화점 천호점 (도보 30분, 자차 8분)

이마트 천호점, 롯데마트 천호점, 킴스클럽 (도보 30분, 자차 8분)

서울아산병원 (대중교통 30분, 자차 8분)

 A등급인줄알았으나 다시보나 아니었음…

1KM이내로보니 대형마트는 없다.

도보 3분거리에 암사종합시장이 있으나 쾌적한 환경은 아닌 것 같다.

한강공원과 도보 6분정도로 매우 가까워 높이 생각하였는데, 객관적으로 좋다는 환경이 좋지는 않다. 대형마트, 백화점이 위치한 천호역과는 1.5KM정도의 거리가 있다.

안타깝지만 C등급…

5. 공급

 적정수요 대비 1배 이내로 A등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 암사동 선사현대 34평 현재 매매 13.4억, 전세 6.5억

5년 내 고점 매입시: 2025년 3월 매매 15억 전세 8.7억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 10.1억 전세 4.85억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 1개만으로 판단할 수 없으나 전고점 대비 빠진 가격으로 저평가 O

2) 환금성 : 300세대 이상 아파트 저층/탑층 아님 O

3) 수익률 : 투자금 6.9억

100% 수익률 (연평균 10%)위해선 10년동안 6.9억만큼 올라줘야

13.4억+6.9억=20.3억

고점보다 높은 가격이 예상됨. 수익성 있는 것으로 판단

4) 원금보존 : X

전세가율 48%로 적정전세가율 X

5) 리스크 대비: O

역전세 대응 가능하다면

향후 3년간 공급물량은 많지 않을 것으로 예상됨.

나의 투자 결론 : 돈만 있다면 투자하겠으나 다른 단지를 찾아보는 것이 나을듯.

투자금이 많이 드는 것에 비해 원금보존이 되지 않을 가능성이 있는걸까?

아직은 수익률보고서 해석이 어렵다.

리모델링 호재가 있는 단지라고 한다. 

실거주로 한다면 괜찮을 것 같기도 함.

실제로 가봤을 때 20평대는 복도식이고 좁아서 오래살기 어려울 것 같았음.

직장B

교통A

학군C

환경C

공급A

✅ 작성하면서 느낀점 : 

암사 선사현대는 주변환경이 좋은 편이라고 생각했는데 실제로 확인해보니,

주변 환경이 그렇게 좋지 않은 것을 알게 되었다.

매물을 직장, 교통, 학군, 환경, 공급으로 나누는 것은 할 수 있을 것 같다.

하지만, 해석하는 것은 어렵다…

연습이 필요할 것이고 실제로 임장 나가보는것도 중요할 것 같다.