서울투자 기초반 1강 자모님 강의후기 [서울투자 기초반 8기 25조 호시우보만리]

안녕하세요?

호랑이의 눈과 같은 통찰력으로, 소와 같은 걸음으로 뚜벅뚜벅 만리를 가는 虎視牛步 牛步萬里

호시우보만리(호우만)입니다.

오랜만에 들은 강의라 그런지 자극도 되고, 자실하면서 고민되었던 부분들도 여럿 해소가 되었습니다.

명불허전 자모님 강의 너무 좋아요 ♡

현재 서울 시장 [해석]

- 하락장의 모습: 거래되지 않아서 매매물량이 쌓이고 있는 시장

--> 가격 오르고 내리고에 일희일비 하지 않고 거래물량 체크하며 기회 찾을 수 있는 시장임 "기회의 시장"

- "선호도" 있는 단지와 그렇지 않은 단지 간 거래양상과 거래속도 다르다

--> (예: 23년 상반기 거래양상) 하락장에도 거래되는 단지 vs. 거래끊긴 단지

- 최고로 좋은 단지는 아니지만(이런 단지는 빨리 날라감) 사람들이 좋아하는, 저평가된 단지를 찾아야 함

- 하락장 사이클에서 앞으로 어떻게 될지를 알고(가격이 더 빠질수도, 오르지 않을수도, 전세가는 지속적 상승할것)/싸면 사야함

BM: 사람들이 좋아하는 땅(강남접근성) x 사람들이 좋아하는 특징을 가진 단지(신축, 학군, 균질성 등)

2X2 테이블로 놓고 각 단지별로 다르게 접근해야 함

** 투자자의 시각 & 용기***를 가질 것 (10년이면 돈 번다!)

서울 25개구 입지 분석 & 뉴타운

- 각 구별 위상, 특징 알고 연식 고려하여 투자해야 함

- 상급지에서는 비선호 단지를 소거하는 방식으로 투자

- 상급지 선호 구축 > 하급지 신축 (땅의 가치가 우선)

BM: 호갱노노 그래프 말고 아실 그래프로 거래량도 함께 확인하기 (임보에 단지분석에 추가하기)

서울 내 가치성장투자 현실화

- 1~2개(최대 3개) 팔지 않을 물건 매수

- 전세보증금 상승하며 현금 흐름

- 좋은 단지 먼저/많이 오름

- 투자금 기준 뿌시고!! 가치대비 가격 싸서 저평가 되어 있고 리스크 되면 매수한다.

- 사고 나서 떨어질 수도 있음을 알고 있어야 하고, 투자금 묻어주고 내 생황을 평안하게 해나갈 수 있어야 함.

- 1) 생활권 순위, 2) 연식 범위 설정(급지에 따라 다름), 3) 가지고 있는 투자금 범위 내 가치대비 저평가 물건 선택

- 보유하고 있는 물건이 서울 4급지 레벨, 수도권 평균 이상 수준이면 보유하면서 추가 매수하는 것이 자산 증식에 기여하는 방향임.

BM: 선호하는 단지 확인 방법 중 하나-초등학교 학급당 학생 수 확인! (임보에 단지분석에 추가하기)

구조를 반드시 확인하고 비교한다.

**무리하게 개수를 빨리 늘리지 않도록 함(가슴 깊이 새기도록!)

서울 소액투자 현실화

- 지역 내: 좋아하는 땅 & 선호도 조금 떨어지는 단지

- 지역 간: 좋아하는 땅 & 좋아하는 단지는 쌀 때 매수(전세가 높아지면 매매가 이미 올라가 있다)

덜 좋아하는 땅 & 좋아하는 단지는 조급해 할 필요 없다(상대적으로 오래 열려있을 것)

- 입떨신(전세가 오르는 폭 클 것)>입떨구

BM: 현재 매 0억/전 0억대 물건 지켜보자

서울 아파트 투자 의사결정

1) 가치(중장기 보유할 만한 가치가 있는가): 상승 시작점, 전고점 상승 가격 레벨, 전고점 수익

2) 저평가된 가격(상승장 대비 하락한 정도)

3) 전세가, 전세가율(서울 평균 전세가율 이상)

BM: 투자 의사결정 연습(임보)

세금 FAQ

1) 다주택자 취득세 고민: 3주택 매매 취득세와 양도세+2주책 취득세 비교하여 결정

-> 양도 차익 큰 자산은 취득세 줄이는데 이득 없을 수도

2) 명의: 공동명의가 종부세에서 압도적으로 유리(인당 9억까지 공제)

3) 임대사업자 제도 없어서 세금 높음: 양도 소득세 계산 시 취득세는 필요 경비로 빠짐.

-> 투자금+취득세 내고서도 실질적으로 2배 이상 벌 수 있는지 분석 필요.

(취득세 세율 높아서 허들이 되는 지금이 오히려 기회일 수 있음)

4) 역전세: 역전세는 실패한 게 아님(진짜 실패는 돈을 잃는 것)

단지 투자금이 더 들어간 것이고 그런 상황을 직면하고 있을 뿐

--> 언제나 투자를 해 나가는 가운데 '더 많이 해야할 때', '더 적게 해야할 때', '지켜야할 때'로 나뉘어지는 것

마인드

**'언제까지 이렇게 해야 할까요?' 질문 금지! 될 때까지 멈추지 말고 하는 것.

*** 어렵지 않을 때까지 계속 반복하는게 중요. 체득!(몸소 체험하여 깨달음)

-> 2024년 목표: 임보 8개(1.5개월에 1개)

--> 이것을 달성하기 위해 스스로 바꾸어야 하는 것 1가지: 투자공부 시간 늘리기