[열중 45기 4고처럼 5는 20억 부자되조 열혈베컴] 와!!!잔쟈니 튜터님의 비교평가 1호기 나 이렇게 했네ㅎㅎ

안녕하세요 어제보다 오늘을 더 열심히 사는 열혈베컴입니다.

후아 저번주에 너무나 행복한 시간을 보냈으며

개인적으로 바쁜일이 있다보니 마감날에 되어서야 완강을 했습니다.ㅎ

주우이님의 4주차 강의를 오프로 듣고 역으로 잔쟈니 튜터님의 

비교평가를 들으니 뭔가 숲에서 나무를 보는듯한 느낌이 들었습니다.

제가 올해 1월 강사님과의 임장에서 봄나봄조장님을 만나지 못했다면

아직도 제일 어려워했을 비교평가부분이었을겁니다.

이번 비교평가 강의를 들으면서 제 1호기 투자를 비교평가했던 부분을

복기를 해볼 수 있었는데요

지역내 비교평가를 통해 지역간 비교평가와 매물 별 비교평가를

단계별로 해왔다는 것에 굉장히 놀라웠습니다.

그동안 독강임투인이 전혀 헛되지 않았다는게 이번 강의를 통해 

느껴졌습니다.ㅎㅎ

1.비교평가란?

비교평가는 가치와 가격을 파악하여 

투자로 연결시키는 가치 있는 과정입니다.

단순히 가치와 가격만 비교평가를 하는 게 아니라 내상황에 맞는

예를 들어 투자금이라던지 연저축액이라던지 이런것들까지도

파악해서 이 세가지의 교집합에 들어오면 가장 베스트입니다.

2. 비교평가를 해야 하는 이유

첫번째 확신을 가지고 투자할 수 있습니다.

-그만큼 손품, 발품을 통해 가치를 파악하고 가격을 입혀보면서

다른 단지들과 계속 비교하며 어느곳이 더 가치가 있는지 

비슷한 가치인데 어느 단지가 더 싼지 확신을 가질 수 있습니다.

두번째 같은 투자금으로 돈을 더 벌 수 있습니다.

-가격이 비슷한데 입지가치가 더 좋은곳에 투자를 해야

나중에 더 오를 수 있습니다.

세번째 전세, 매도 운영에 도움이 됩니다.

-이건 솔직히 생각을 못했던 부분이었는데 

튜터님께서 알려주셔서 알게 되었습니다.

현재 광역시에 1호기를 투자했고 2년 후에 보유할지 매도를 할지

다른 단지들과 비교평가를 통해 제가 투자한 단지의 선호도를

파악할 수 있었습니다.

그래서 보유를 한다면 생활권의 대장단지보다는 낮게 생활권 후순위 단지보다는

높게 전세가를 설정할 수 있을거 같습니다.

2년후 목표매도가를 달성했다면 열심히 앞마당을 만들어

갈아탈 단지가 있다면 주변 단지와 비교해서 적정 매도가를 설정하겠습니다.

3. 지역 내 비교평가

지역 내에서 비교평가를 하기 위해서는 그 지역의

핵심가치를 잘 파악해야 합니다.

수도권은 대부분 교통, 위치가 우선이지만

지방은 지역에 따라 다르기때문에 현장을 돌면서 파악을 해야 합니다.

그리고 비슷한 가격의 단지들을 묶어서 비교평가를 통해

우선순위를 정할 수 있습니다.

마지막으로 절대적 저평가인지 상대적 저평가 시기인지

잘 파악하여 

절대적 저평가시기에는 모두 다 싸기때문에

더 좋은 것을 선택을 하고

상대적 저평가시기에는 싼것과 안싼것이 혼재되어 있기 때문에

가치 있는 것중 가장 싼 것을 선택을 해야 합니다.

4. 지역 간 비교평가

지역이 달라지면 핵심가치도 달라지고 

가격, 평형, 연식등 조건도 달라지기 때문에

비슷한 요소를 가진 것끼지 묶어서 비교를 해야 합니다.

가격을 고정하거나 가치를 고정해서 비교평가를 할 수 있는데

만약 입지가 좋은데 전고점이 낮은 경우가 있을 수 있는데

그렇다고 해서 전고점만 보고 투자해서는 안됩니다.

내 상황을 보고 투자를 해야 하는데

현금흐름이라던지 투자 방향성 물건상황등을 잘 보고

투자를 해야 잃지 않는 투자를 할 수 있습니다.

5. 물건 별 비교평가 

매임을 하면서 이게 가장 헷갈리고 어려웠던 비교평가부분이었습니다.

아직 제가 언덕있는곳에 앞마당이 없다보니 앞동과 뒷동간의 

금액별 차이가 있는걸 못느꼈었는데

이번 강의를 통해 튜터님께서 자세하게 알려주셔서 

앞으로 언덕이 있는 앞마당을 만들때 큰 도움이 될거 같습니다.

우선 단지 내 동/층/향 선호도에 따라 가격차이가 있을 수 있는데

우리나라 사람들은 예전부터 남향을 선호했습니다.

그 이유는 햇볕이 잘 들어오고 통풍이 잘되다보니 

난방비도 많이 들지 않고 우선 집에 들어가면 따뜻한 느낌이 

들어서 포근한 느낌이 듭니다.

하지만 요새 신축들은 구조와 향을 섞어서 

예를 들어 타워형은 남향을 배치하고 판상형은 남동, 남서향을 배치를

하는 식으로 하다보니 장,단이 다 있어서 매매가의 차이는 크지 않습니다.

다음으로는 수리상태를 보고 비교평가를 해야 하는 데

가장 베스트는 실거주용 수리이며 유행을 타지 않는 깔끔한 상태입니다.

그 다음으로는 임대용 올수리집 너무 좋지는 않지만 그래도 깔끔한 타입을

사람들이 선호합니다.

아예 수리가 되어 있지 않는 집이라고 하면 오히려 매매가를 

깎아서 올수리를 하는게 전세뺄때 더 수월합니다.

마지막으로는 점유자 조건에 따른 비교평가인데

임차인이 현재 전세로 살고 있느냐 

아니면 월세로 살고 있느냐

집주인이 살고 있느냐에 따라 투자금이 많이 들 수도

적게 들 수도 있는데요

수리를 한다는 가정하에 베스트는 세입자가 월세로 살고 있을때입니다.

월세로 살고 있는 세입자 만기가 될 때 보증금만 주고 내보낼 수 있으며

공실로 비기 때문에 이때 수리를 한 후 전세를 내놓을 수 있습니다.

실제 제가 이번 1호기 투자할 때 매도자분은 집주인이었는데요

월세로 이사를 가신다고 하였습니다.

그래서 잔금이 당장 필요한게 아니어서

먼저 월세를 구하셔서 이사를 가셨고 잔금이 어느정도 남았을때

수리기간을 확보해서 수리를 할 수 있었습니다.

작년에도 열중을 들었었고 비교평가부분도 여러강의에서 들었으나

강의를 들을 때는 알겠는데 막상 적용하려다보니 많은 어려움이 있었는데요

이번 잔쟈니튜터님의 명강의를 듣고 난 후 개념뿐만 아니라

실제사례를 통해서 알려주셔서 더욱 더 이해가 잘 되었습니다.

튜터님 라이브 강의도 장장 5시간이 넘게 해주셔서

정말 많은 꿀팁들을 알려주셨고 이번 강의를 통해

비교평가를 씹어먹게 해주셔서 감사합니다.

튜터님을 저번 지투실전반을 통해서 처음 뵙고 다시 뵈었는데

너무 좋았습니다.