[실전25기 날마다 6쾌한 호요일이조 공사랑]

실전주자 프로세스 A to Z

2주 전에 내마중 수업에서 서울의 급지에 대해 명확하게 정리해주시고 나의 투자 생활에서 눈을 뜨게 해주신 새벽보기님의 강의 설레는 마음으로 수업에 임하였으나 역시 나의 기대에 부응하는 실전 투자자로서의 하나부터 열까지 안내해주시는 강의였습니다.

배운 점

1.현장에서 최고의 물건을 찾는 방법

1) 단지 가치를 정확히 알기 위해서 가장 먼저 해야 할 일은 모든 아파트를 보아야 한다. 그래야 비교가 되면서 아파트의 가치를 파악할 수 있으며 단임을 통해 내가 임장하는 지역에 대해서 익숙 해지고, 친숙해져야 그 지역의 선호도의 특징을 알 수 있다. 항상 현장에서 내 생각을 정리하고 그래프를 통해서 전세금을 확인하여 선호도가 높은 지역은 전세가가 높을 것이다. 잘 모르겠으면 근처 단지의 전세가 추세를 확인해보라.

단지의 선호도는 단지 쾌적도. 위치. 주변 환경. 학군에 따라 각각 개별적이고 상대적으로 반영된다. 수도권 이상의 평균 이상 급지는 많은 요소가 포함되며 가격이 높게 형성되고, 수도권 평균 이하의 급지에는 단지. 환경이 선호도를 결정한다. 그래서 내가 사는 지역은 무조건 신축을 선호하는군. 그러나 위의 내용은 우리가 강의를 통해서 알고 있었으나 역시 투자 경험이 적고 앞마당이 적으니 아직 노하우가 생기지 않아 단지를 보아도 무엇을 보았는지 모르겠다. 항상 단지에서 키워드로 생각 정리. 통찰력을 갖고서 단지 분석하는 능력 키우기

2) 전임과 매물 임장 초짜의 두려움을 극복하는 것이 먼저이다. 부동산 사장은 자영업자이다. 내가 물건을 사지도 않을 건데 보는 것에 대한 미안한 마음을 떨쳐내야 한다. 이분들은 이런 활동을 통해서 고객을 확보하고 이를 통해서 거래한다. 나는 투자처를 찾는 매의 눈으로 전임과 단임을 통해서 투자처를 찾고서 항상 정리하는 습관을 키우고 부동산을 떠남과 동시에 일등 뽑기 대결을 통해서 오늘 단임 한 물건을 일등 뽑기 연습하자. (조사는 투자금의 110%~140% 내에서 찾고 매물을 정리해서 가치 있는 물건을 선별해서 단임 하기)

2.협상할 때 중요한 것이 무엇인지 알기

물건을 볼 때 점유자 상황을 파악해야 하는데 이점에 왜 주의를 기울이지 않았을까? 점유자의 상황을 파악해야 협상을 할 수 있고 이를 통해 목표가를 선정하고 이것이 안 될 때는 단지의 실거래가를 확인해보자. 의미 있게 통찰력을 키워 왜 네고를 해야 하는지 합리적으로 접근하여 이야기할 수 있는 실력을 마련하고 1차 제시가는 목표 가액보다 낮게 제시하라. 돈 버는게 이렇게 힘들구나... 전세 세팅의 가격은 매수자의 상황이 아닌 세입자의 입장에서 확인해보고 주변 아파트 가격을 시세 트래킹하여 합리적인 전세 가액을 정하라.

3.계약·전세 세팅 때 꼭 챙겨야 할 것 알기

부동산의 거래 시에는 반드시 상도덕에 근거하여 행동하라. 예의에 어긋나는 행동을 하는 것은 투자자가 아니라 양아치나 하는 행동이다. 노후에 나의 경제적 생활을 대비하는 목적뿐만 아니라 퇴직 후에 이미 있는 시간을 보내기 위한 행동으로 월부에 입문한 것이다. 기본에 입각한 투자 생활해라. 전세 세입자가 법인 세입자에 대해 알고 있었지만 전세권 설정에 대한 주의 사항은 참 유익한 지식이다. (등기부 등본 표기. 강제 경매 가능. 중대한 하자 시 직접 수리)

적용 점

1.너무 광범위한 내용을 배워서 무엇을 적용해야 할지 정말이지 선택하기 힘들다. 가장 중요한 단지 임장시 생각 정리, 통찰력을 갖도록 계속적인 연습과 개선을 시도하자. 또한 부사님과의 대화에 너무 주눅 들지 말고 투자 물건에 집중하고 가치 있는 물건을 싸게 살 수 있도록 투자 물건에 관한 질문할 것(점유자 파악. 기본전세 가격. 인테리어 시 비용. 주변 아파트의 시세 등)

2.매매. 전세 그래프를 통해 선호도를 추측하는 방법 적용해보고 목표 가액은 단지 실시거래를 확인해보고 적정 목표 가액 설정해보기.

실전반을 시작했다는 것은 투자자가 되기 위해서 한 걸음을 뗀 것이다. 힘들다고 회피하지 말고 묵묵하게 열심히 하다 보면 그 어딘가에 도착해 있을 것이다. 힘들지만 오늘도 화이팅!!!