[열기87기 65조 투자근6 만들어 5십억 가즈아 호호 부는 튜브] 광교 자연앤힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

광교 자연앤힐스테이트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

경기도 수원시 종사자수 481,383명 (S등급)

2. 교통

강남 44분 / 여의도  64 분/ 시청  68 분

3.학군

4. 환경

갤러리아 백화점 광교점(도보 9분, 총거리 636m), 롯데마트 광교 (도보 5분, 총거리 354m) , 롯데아울렛( 도보 6분, 448m)

5. 공급

  수원시영통구는 영통자이센트럴 파크 입주 580세대만 존재하여, 수원시 전체 확대하면 3년간 6,216세대 공급

 대체지역으로 경기도 화성시도 포함할 경우 총 입주 물량은 12,752세대임 

• 수원당수지구 A5블록 신혼희망타운 : 2025.8 / 726세대
• 수원성중흥S-클래스 : 2026년 1월 / 1,154세대
• 오목천역더리브 : 2026년 2월 / 201세대
• 매교역 팰루시드 : 2026년 8월 / 2,178세대
• 서광교한라비발디 : 2027년 2월 / 285세대
• 영통자이센트럴파크 : 2027년 3월 / 580세대

공급 입지평가 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 매매가는 매매호가 평균 수준으로 작성함 

전세가율 : 51%

전고점 : 160,000

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 아파트 1개만으로 판단할 수 없음 

2) 환금성 : 300세대이상 아파트, 저층/탑층아님 ==> O

3) 수익률 : 투자금 8.5억 100% 수익률(연평균 10%) 위해서는 10년동안 8.5억 만큼 올라줘야 17억+8.5억=25.5억

현재 가격 전고점을 넘었으므로 싸게 사는 것이 아님(현재 기준으로 전고점 이상 가격이므로 현시점에서 매수하는 경우 원금손실이 발생할 가능성이 있음) => X

4) 원금보존 : 경기도 적정전세가율이 70%이나, 전세가율이 51% 임 / 입지독점성은 있음(적정수요보다 적음)==> X

5) 리스크 대비:  역전세에 대한 대응이 된다면 가능 ==>  O

나의 투자 결론 : 

환금성과 리스크대비 측면에서는 적절하였으나, 수익률과 원금보존측면에서는 현재시점에 매매 하는 것이 적절하지 않다고 판단, 특히, 수익률 측면에서 이미 현재 가격이 전고점을 넘었으므로 싸게 사는 것은 아니며 시간이 필요함 

비교평가를 수행하지 않아 저평가여부에 대해서 판단할 수 없으나, 전고점을 넘었기때문에 매매가격이 적정하지 않을수 있는 부분이 있으며, 다른 아파트와의 비교평가를 통해 저평가되어있는지 여부를 추가로 검토해볼 필요가 있음 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

저환수원리 기준을  지키는 것이 잃지 않는 투자를 위해서 중요하다는 생각을 수익률 보고서를 작성하면서 체감할 수 있었습니다. 

또한 지표들에 대하여 글로 정리해보니 막연하게 알고 있다고 생각한 정보가 매우 제한적이고, 제한적인 정보에 따라 판단한 결론은 수익률 보고서에 따른 투자 결론과 상이하였습니다. 

다만, 현재 각 항목별 투자결론을 적절하게 검토하였는지에 대한 자신이 없습니다. 각 지표들에 대한 판단하는 것이 미숙하므로 여러 매물을 검토하면서 각항목별 기준에 따른 투자 결론을 내리는 것에 대한 연습을 많이 해야겠다고 생각했습니다. 

현재 기준으로 수익률을 100%를 달성하기 위해서는 25.5억 이상 가격이 상승해야합니다. 

이 아파트는 이미 전고점을 넘은 상황에서 25.5억이상으로 매매가격이 상승할 가치가 있는 지에 대한 검토도 필요하겠다는 생각이 들었습니다. 

그러기 위해서는 이번에 수행하지 않은 저평가(동일지역내 아파트와의 비교, 타지역의 아파트와의 비교 등)에 대한 검토가 필요하겠다는 생각이 들었습니다.