[열중 45기 독서로 내공키워, 싸게 사서 비싸게 8조 히어로제니] 투자는 전세빼기까지가 아니라, 2년뒤 전세빼기 까지이다. _ 2강 양파링님 강의 후기

인상깊었던 부분

1. 전세세팅을 못할경우, 내가 감당해야 하는 것들을 가시화

    - (전세대출로 잔금할테니) 전세대출 이자 + 중도상환 수수료 + 공실 관리비 

    - 내가 처해진 사황을 보고, 이런 금융비용들을 계산해서 그냥 전세가를 낮추는게 더 나은건지 검토하기  

    - 매수하고 치맥하지 말자. 전세빼고 그다음에 치맥하는 걸로.

2. 시장이 과열되었을때, 매수물건을 놓치지 않기위해 [중도금 이용]

  - 중도금을 계약서에 명시한 뒤, 입금까지 완료되면 매도자 변심으로 인한 매도취소를 할수 없다.

3. 가계약금 넣기 전에 매도자와 전세 세팅 협조 협의 완료 부터.

  - 주인전세 / 신규전세 모두, 가계약금 넣기 전에 협의가 완료되어야 한다.

  - 주인전세인 경우는 당연히 협의가 된 상태에서 매수 결정을 하겠지만,

  - 신규전세의 경우 협의 없이 가계약금 넣었다가 매도자가 전세세팅 협조를 해주지 않는다면

     (전세계약 후 승계, 전세세팅을 위한 물건 보여주기 등) 잔금을 치뤄야 할 수도 있다.

4. 세낀물건 매수시엔 [향후 공급상황]파악 + [적정 전세가인지] + [임대만료일] 판단!!★

5. 전세가 설정할때는 단지내 + 생활권내 적정전세가인지, 공급은 없는지 면밀히 확인할것

6. 단생공/ 공수표 ! => 매수시 전세 파악할때 + 전세뺄때 꼭 다시 보자 양파링님 강의 자료 ★

7. 전세는 항상 5%만 올리자. 임대사업자 없더라도 리스크 대비를 위해서 (이건 너바나님도 얘기함)

적용해봐야할 점

나의 애증의 1호기에 대해 객관적인 시야를 가질 필요가 있겠다.

매수시 월부를 알지 못했으므로, 전세 세팅에 대한 고려가 없었고, 

그결과 역전세를 맞았었다.

투자 4년째서야 양파링님 강의를 듣고 돌아본 나의 1호기.

2번째 전세설정은 26년 2월 26일. 

객관적으로 지금 전세가가 적정전세가인지 확인해볼까?

현재 1호기는 인덕원역에서 가장 가까운 전세가 2.3억 아파트(220세대, 80년대생 재개발, 방2화1, 올수리, 엘베없는 4층).

• 동일 단지 내

  - (물량) 전세없음 

   - (전세가, 아실참고) 동일 평수와 3평 넓은 평수(방2화1 동일)는 전세가 상승, 2평 좁은평수(방1화1)는 보합 또는 하락

    동일 평수 - 전세가 상승('24.12월 2.35억 → ‘25.3월 2.35억(4층) → ’25.4월 2.4억(4층갱신,5층신규))

    3평 넓은 평수(방2,화1) - 전세가 상승('24.9월 2.3억 → ‘25.3월 2.7억(1층) → ’25.5월 2.5억(3층,주인전세인듯))           

    2평 좁은 평수(방1,화1) - 전세가 보합 또는 하락('25.12. 1.9억(4층) → ‘25.1월 1.8억(4층) → ’25.4. 1.55억(1층))

   

• 같은 생활권 내 => 부동산 2곳 전임결과 지금은 비수기라 전세가 없다고 함… 알수가없네…  

  -  약 2분 거리의 부림 아파트의 같은 평수(40세대, 80년대 나홀로 재개발, 아마도 방2거실1화1, 엘베없는 5층)이 1.7억 

  - 그 외 같은 생활권(같은 역을 이용하는)에서는 2억대 매물이 없음(걷기엔 너무 멀어)

  - 그러나, 4호선을 이용해서 출퇴근 하는 사람들은 역 1개 정도는 더 가도 상관이 없을것이며, 인덕원 보다 생활권이 좋은 평촌역도 볼것임이 분명. 굳이 같은 가격이라면, 유흥상권이 많고 재개발로 들썩들썩한 노후화된 생활권을 선호하지 않을것 같음. 평촌역 인근도 같이 봐야지.

  - 역시나, 평촌역 바로 역세권에 초원7단지 부영아파트(1743세대, 90년대생, 방1화1, 특올수리, 엘베있는 8/14층)이 2.4억이 있다. 미혼이라면 1호기가 아닌 여기에 살겠다. 대단지, 평촌생활권, 엘베있음이 굉장히 큰 차이.

   

• 공급예정량

  - 양파링님 강의에서 얻은 내용 중 하나는, 안양시 동안구와 의왕시는 공급을 같이 봐야 한다는 점이었다.

  당장 급한 26년 3월 이전 이후 공급을 봤다. 

  계약일 이전엔 임대주택인 힐스테이트 인덕원 공급이 있는데 ‘25.8월이라서 계약즈음에는 이미 정리되고도 남았다 (입주장은 약 6개월이면 다 정리됨). 이후 ’26.3월엔 의왕청계2 A1구역에 480세대가 입주하는데, 생활권이 다르고, 역세권을 선호하는 층과는 다른 수요가 있을 것 같아서 영향이 있을까 싶지만, 혹시 모르니까 3월 이전에 무조건 빼야겠다!!!!! 

  번외로, 26.6월에 2천세대 대단지가 들어온다. 인덕원생활권에서 얼만큼 영향이 있는지 지켜볼수 있는 좋은 기회인듯 하다. 

•  결론

  -  1호기의 내년 재계약 목표 전세가는 5% 올린 2.4억이었는데, 조금 위험할 수도 있겠다는 생각을 했다. 무조건 3월 전에 빼야된다. 또 잔금치루는 일은 없어야한다.

  - 올 하반기까지 지켜보면서, 평촌 전세가가 마구잡이로 올라주거나, 주변 전세가 없어지거나 하는지 잘 봐서, 

   임차인에게 개갱권 쓸건지 11.26일 전에 물어봐야겠다. 내 2호기 계약 후겠구나. 하반기 정신 바짝 차리자 제니야!!!