추천도서후기

3년 공급의 중요성 _ 결국엔 오르는 집값의 비밀 후기 [열중반 45기 이책 뿌시고 한강뷰 84㎡ 살조 보보12]

  • 25.06.28

 

 

 

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영 / 한국경제신문

3. 읽은 날짜: 2025.06.22 ~ 24

4. 핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #3년누적공급 #전세가율 #전세수급지수

5. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점

 

STEP2. 책에서 본 것

1) 매매가가 상승하는 이유?
- 부동산 시장의 가격은 전세가격(임대료)과 공급량이 가장 큰 영향을 미친다
- "전세가격 상승 → 전세가율 변화 → 매매가격 변화 → 공급량 변화"라는 흐름이 시장 사이클의 본질
- 특히 주택 공급은 단기·중기·장기 사이클에서 시장 방향성을 결정짓는 변수이며, 전세수급지수와 전세가율로 이를 가늠할 수 있다

 

2) 전세가의 의미와 역할
- 전세는 임대인에게는 수익이고 임차인에게는 비용이며, 그 변화는 곧 주택의 사용가치와 투자수익률의 변화로 이어진다.
- 전세가격이 오르면 임대 수익이 늘고, 이는 기대수익률이 높아져 매매가 상승으로 연결된다.
- 특히 수도권은 전세가격 상승과 매매가격 상승 사이에 시간차가 존재한다

 

3) 공급의 중요성
- 주택 공급량은 전세수급과 전세가율을 결정짓는 핵심 변수다.
- 공급이 부족하면 전세 매물이 줄어 전세가가 상승하고, 이는 매매가격 상승으로 이어진다.
- 반대로 공급이 과잉되면 전세 매물이 넘쳐 전세가가 하락하고, 매매가격도 떨어진다.
- 공급과 거래량을 연결해 분석하면 "3년 누적 공급량(입주물량)"이 특히 지방과 중소도시 시장에서는 예측 정확도가 높다

 

4) 수도권과 지방의 구조적 차이
- 수도권은 가격 선행-공급 후행, 지방은 공급 선행-가격 후행 구조.
- 수도권은 재고주택(입주 후 기존 주택)이 장기적으로 시장에 영향을 미치지만, 지방은 신규 공급이 바로 전세수급에 영향을 주어 가격 변동성이 더 즉각적이다.

 

5) 지방 도시별 특징
- 부산: 공급이 줄면 전세가율이 높아지고 매매가가 상승한다.
- 대구: 공급이 과잉되면 급락하지만 공급이 줄면 전세가율이 높아져 반등한다.
- 광주: 거래량이 많고 공급이 제한적이라 전세수급이 곧바로 가격에 반영된다.
- 대전: 수도권과 유사한 패턴으로 공급-재고주택 구조가 복합적이다.
- 울산: 산업 경기와 공급이 함께 맞물려 주택 수요가 변한다.
- 중소도시(원주, 양산, 진주): 3년 누적 공급량이 곧 시장을 좌우한다.

 

6) 금리와 자산가치
- 금리는 부동산 자산가치에 직접적인 영향을 준다.
- 금리가 내려가면 돈의 사용가치가 떨어져 자산가치는 올라가고, 금리가 올라가면 자산가치는 떨어진다.
- 다만 전세가격이라는 임대료 흐름이 수익의 기본이 되어야 자산가치 변화가 유지된다.

 

7) 핵심 지표 3가지
- 전세수급지수 : 전세매물이 부족한지 과잉인지 보여줌
- 전세가율 : 전세가격과 매매가격의 비율, 투자수익률과 리스크를 반영
- 3년 누적 공급량 : 과다·과소 공급 판단 지표

 

8) 부동산 시장에서 중요한 것
- 부동산은 수요보다 공급을 파악하는 것이 더 실질적인 예측력으로 이어진다.
- 단기 전망은 공급량과 전세수급지수, 전세가율 변화만 잘 봐도 된다.
- 장기 전망은 소득, 인구, 통화량, 금리 같은 거시 변수로 판단해야 한다.
- 공급의 축소 → 전세가 상승 → 매매가 상승 → 공급 확대 → 과잉공급 → 가격 하락 → 공급 감소
- 이 사이클이 반복된다는 것을 알면 시장 흐름에 휩쓸리지 않을 수 있다.

 

 

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요

  1. 매매가의 변동을 보기 위해서는 전세가의 변동을 잘 알아야한다는 점
  2. 전세가가 변동하는 이유? 공급의 영향이 가장 크다(3년 누적 공급)

    → 공급이 적으면 전세가 부족해지고 사람들의 수요에 맞추지 못함, 전세의 적은 공급은 가격 상승의 원인
    → 공급의 축소 → 전세가 상승 → 매매가 상승 → 공급 확대 → 과잉공급 → 가격 하락 → 공급 감소

  3. 단기 전망은 공급량과 전세수급지수, 전세가율 변화, 장기 전망은 소득, 인구, 통화량, 금리 같은 거시 변수로 판단
  4. 부동산은 사이클의 반복임
  5. 수도권과 지방은 사이클이 다름

    → 수도권은 재고주택(입주 후 기존 주택)이 장기적으로 시장에 영향을 미치지만, 지방은 신규 공급이 바로 전세수급에 영향을 주어 가격 변동성이 더 즉각적.

  6. 지방에서도 각 지역별로 특징이 다르다. 주변 도시의 영향을 많이 받음.

    → 예시) 창원은 부산의 공급에 영향을 받음

  7. 전세는 임대인에게는 수익이고 임차인에게는 비용이며, 그 변화는 곧 주택의 사용가치와 투자수익률의 변화로 이어진다.

 

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

  1. 부동산의 매매가의 상승과 하락은 전세가를 통해 예측해 본다
  2. 전세가의 변동요인을 파악하자(3년 누적 공급, 전세수급지수, 전세가율의 변화)
  3. 지역별로 다른 사이클들을 미리 학습하자(아래의 사이클 기억하기!)
    → 공급의 축소 → 전세가 상승 → 매매가 상승 → 공급 확대 → 과잉공급 → 가격 하락 → 공급 감소

댓글


우지현100
25. 06. 29. 07:11

보보님께 10점 받은 책 꼭 읽어 봐야 되겠어요🤗