STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀
2. 저자 및 출판사: 김준영 / 한국경제신문
3. 읽은 날짜: 2025.06.22 ~ 24
4. 핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #3년누적공급 #전세가율 #전세수급지수
5. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점
STEP2. 책에서 본 것
1) 매매가가 상승하는 이유?
- 부동산 시장의 가격은 전세가격(임대료)과 공급량이 가장 큰 영향을 미친다
- "전세가격 상승 → 전세가율 변화 → 매매가격 변화 → 공급량 변화"라는 흐름이 시장 사이클의 본질
- 특히 주택 공급은 단기·중기·장기 사이클에서 시장 방향성을 결정짓는 변수이며, 전세수급지수와 전세가율로 이를 가늠할 수 있다
2) 전세가의 의미와 역할
- 전세는 임대인에게는 수익이고 임차인에게는 비용이며, 그 변화는 곧 주택의 사용가치와 투자수익률의 변화로 이어진다.
- 전세가격이 오르면 임대 수익이 늘고, 이는 기대수익률이 높아져 매매가 상승으로 연결된다.
- 특히 수도권은 전세가격 상승과 매매가격 상승 사이에 시간차가 존재한다
3) 공급의 중요성
- 주택 공급량은 전세수급과 전세가율을 결정짓는 핵심 변수다.
- 공급이 부족하면 전세 매물이 줄어 전세가가 상승하고, 이는 매매가격 상승으로 이어진다.
- 반대로 공급이 과잉되면 전세 매물이 넘쳐 전세가가 하락하고, 매매가격도 떨어진다.
- 공급과 거래량을 연결해 분석하면 "3년 누적 공급량(입주물량)"이 특히 지방과 중소도시 시장에서는 예측 정확도가 높다
4) 수도권과 지방의 구조적 차이
- 수도권은 가격 선행-공급 후행, 지방은 공급 선행-가격 후행 구조.
- 수도권은 재고주택(입주 후 기존 주택)이 장기적으로 시장에 영향을 미치지만, 지방은 신규 공급이 바로 전세수급에 영향을 주어 가격 변동성이 더 즉각적이다.
5) 지방 도시별 특징
- 부산: 공급이 줄면 전세가율이 높아지고 매매가가 상승한다.
- 대구: 공급이 과잉되면 급락하지만 공급이 줄면 전세가율이 높아져 반등한다.
- 광주: 거래량이 많고 공급이 제한적이라 전세수급이 곧바로 가격에 반영된다.
- 대전: 수도권과 유사한 패턴으로 공급-재고주택 구조가 복합적이다.
- 울산: 산업 경기와 공급이 함께 맞물려 주택 수요가 변한다.
- 중소도시(원주, 양산, 진주): 3년 누적 공급량이 곧 시장을 좌우한다.
6) 금리와 자산가치
- 금리는 부동산 자산가치에 직접적인 영향을 준다.
- 금리가 내려가면 돈의 사용가치가 떨어져 자산가치는 올라가고, 금리가 올라가면 자산가치는 떨어진다.
- 다만 전세가격이라는 임대료 흐름이 수익의 기본이 되어야 자산가치 변화가 유지된다.
7) 핵심 지표 3가지
- 전세수급지수 : 전세매물이 부족한지 과잉인지 보여줌
- 전세가율 : 전세가격과 매매가격의 비율, 투자수익률과 리스크를 반영
- 3년 누적 공급량 : 과다·과소 공급 판단 지표
8) 부동산 시장에서 중요한 것
- 부동산은 수요보다 공급을 파악하는 것이 더 실질적인 예측력으로 이어진다.
- 단기 전망은 공급량과 전세수급지수, 전세가율 변화만 잘 봐도 된다.
- 장기 전망은 소득, 인구, 통화량, 금리 같은 거시 변수로 판단해야 한다.
- 공급의 축소 → 전세가 상승 → 매매가 상승 → 공급 확대 → 과잉공급 → 가격 하락 → 공급 감소
- 이 사이클이 반복된다는 것을 알면 시장 흐름에 휩쓸리지 않을 수 있다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요
- 매매가의 변동을 보기 위해서는 전세가의 변동을 잘 알아야한다는 점
전세가가 변동하는 이유? 공급의 영향이 가장 크다(3년 누적 공급)
→ 공급이 적으면 전세가 부족해지고 사람들의 수요에 맞추지 못함, 전세의 적은 공급은 가격 상승의 원인
→ 공급의 축소 → 전세가 상승 → 매매가 상승 → 공급 확대 → 과잉공급 → 가격 하락 → 공급 감소- 단기 전망은 공급량과 전세수급지수, 전세가율 변화, 장기 전망은 소득, 인구, 통화량, 금리 같은 거시 변수로 판단
- 부동산은 사이클의 반복임
수도권과 지방은 사이클이 다름
→ 수도권은 재고주택(입주 후 기존 주택)이 장기적으로 시장에 영향을 미치지만, 지방은 신규 공급이 바로 전세수급에 영향을 주어 가격 변동성이 더 즉각적.
지방에서도 각 지역별로 특징이 다르다. 주변 도시의 영향을 많이 받음.
→ 예시) 창원은 부산의 공급에 영향을 받음
- 전세는 임대인에게는 수익이고 임차인에게는 비용이며, 그 변화는 곧 주택의 사용가치와 투자수익률의 변화로 이어진다.
STEP4. 책에서 적용할 점
책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!
- 부동산의 매매가의 상승과 하락은 전세가를 통해 예측해 본다
- 전세가의 변동요인을 파악하자(3년 누적 공급, 전세수급지수, 전세가율의 변화)
- 지역별로 다른 사이클들을 미리 학습하자(아래의 사이클 기억하기!)
→ 공급의 축소 → 전세가 상승 → 매매가 상승 → 공급 확대 → 과잉공급 → 가격 하락 → 공급 감소
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