관련 강의
열반스쿨 중급반 - 계약부터 전세까지 실전투자 A to Z
게리롱, 양파링, 잔쟈니, 주우이
오늘 드디어 완강!! 완강을 하고 바로 저녁 때 조원들과 마지막 독서 모임! 오늘 하루 한방에 싹 마무리 되어서 후련하면서도 아쉽고…정말 이제 열중반 마무리구나 싶네요 ㅎㅎ
역시 4주차 강의에서 가장 인상 깊었던 것은 마지막 강의입니다. 한 채 전략, 두 채 전략, 다주택 전략을 나눠서 자산 불리는 루트를 유형 별로 나누어서 설명 해주시는 부분이 인상 깊었습니다. 특히 놀랐던 것은 한 채로도 꽤 많은 수익을 낼 수 있다는 것이었습니다. 그만큼 자산의 힘이 정말 크구나 하는 생각을 했습니다.
두 채 전략은 제가 처음 본 전략이어서 집중하면서 봤습니다. 1가구 2주택 전략은 실준반이나 서투기에서도 배웠지만 이번 열중반에서 확실히 어떻게 전략을 취할 지 구체적으로 알려주셨습니다. A주택 매수 후 1년 후 집을 매수할 것을 생각>> 매수 후 A주택 2년 보유 후 3년 내 매도>>C주택 매수>>B주택을 똑같은 전략으로 갈아타기…6년 후 갈아타기 한 양질의 집 두 채로 순자산 10억 달성! 이렇게 깊게 생각해본 적이 없어서 신기했습니다. 이걸 강의에서 배운 후 좀 더 몰입해서 생각해봤습니다.
위의 계획이 달성 되기 위한 조건 :
- 집값은 계속 상승해야 한다(=수익이 나야 한다. 만약 매매가가 떨어지면 전세상승분이 생겨야한다)
- 갈아타기 시 내집보다 더 가치있는 상위 집의 갭이 적어야 한다.
- 1가구 2주택 비과세 제도가 현행법 그대로 유지가 되어야 한다.
- 위의 3조건들이 6년이상은 유지가 되어야 한다.
대략 이렇게 생각이 되더라고요. 제가 초보여서 분명 놓치는 게 있을 수도 있을 것 같습니다. 그런데 이렇게 한번 생각해본 이유는 이번에 읽은 책인 몰입과 그릿을 한번 적용해서 제 나름대로 생각해보려고요ㅎㅎ
다시 본론으로 돌아가서, 위의 4가지조건이 다 전제 되어야 목표를 이룰 수 있을 것 같단 생각을 했습니다. 여기서 그릿에서 비관론자는 ‘어떻게 저 조건이 다 이루어질 수 있을까? 현실적으로 가능성이 낮지 않을까?’ 이렇게 문제점만 보고 포기한다고 말했습니다. 이와 반대로 저 어려운 상황(순전히 제 생각입니다. 제가 느끼기에 저 4조건이 저는 필요하다고 생각했어요 - 이렇게 생각하는 내 생각이 틀릴 수 있다는 가정도 생각하기)에서 이 상황을 있는 그대로 받아들이고 ‘그래, 이 상황에서 내가 할 수 있는 최선의 선택은 무엇인가’를 낙관론자들은 생각한다고 책에서는 말했습니다.
그래서 생각해봤습니다. 만약 집값이 갈아타기 할 시기에 운이 안 좋게 떨어져 있으면 어떡하나. 그러면 2번 - 내집보다 더 가치있는 상위 집은 더 떨어졌겠구나 - 라는 사실이 떠올랐습니다. >> 결론 : 집값이 떨어지면 더 떨어진 상위 집을 찾아 갈아타기 한다.
두번째, 집값은 올랐는데 내가 봐둔 상위 집은 더 오르지 않았을까? 갭이 더 커졌으면 어떡하지?>> 결론 : 그 갭은 내가 그동안 모은 종잣돈으로 메워야 한다 >> 저 목표를 이루기 위해서는 종잣돈을 모으는 것도 게을리 하면 안된다.
세번째, 최악의 경우 - 비과세 제도가 없어진다면? - 이걸 깊이 생각하니 주우이님이 강의 때 하신 말씀이 떠올랐습니다. ‘일단, 2주택 전략을 먼저취하라. 그리고 다주택전략을 생각하세요’ 그럼 이 때 다주택 전략을 취하면 어떻게 될까? >> 결론 : 집을 안 판다. 전세상승분으로 현금흐름을 창출하며 다주택전략을 시도해본다. >> 이 때부턴 매매가보다 전세상승분이 더 중요하게 될 것 같단 생각이 들었습니다. 결국 궁극적으로 아파트 투자자라면, 전세상승분에서 오는 현금흐름이 핵심이겠구나, 투자하면서 나중엔 결론이 모두 전세가의 향방에서 나오지 않을까 하는 생각이 들었습니다. 그래서 내가 집을 매수할 때 이 아파트가 매매가가 싼 것도 중요하지만 3주차 잔쟈니님이 강의해주신 전세수익률 계산법도 무엇보다 중요하겠구나란 결론이 생겼습니다. 왜? 만약 비과세 제도가 없어지거나 기타 정책들 때문에 내가 집을 못 파는 상황도 생길 수 있으니까>> 최종 결론 : 2주택 전략에서도 전세가의 향방을 유심히 봐야한다.
정리하면
- 내 집값이 떨어져도 더 가치있는 집이 더 떨어져서 갈아타기가 가능하다면 반드시 갈아타기 한다는 마음가짐 가지기.
- 투자하면서도 종잣돈을 성실히 모으는 게 굉장히 중요하다는 사실을 잊기 않기
- 투자하면서 매매가도 중요하지만 전세가의 향방을 더욱 중요하게 생각하기
대략 이런 결론을 내리게 됐네요. 나름 골똘히 생각해서 이번강의를 복습하면서 복기해보며 끄적여 봤습니다ㅎㅎ 나중에 더 공부하면서 지금 이 생각에서 어떤 오류가 있었을지, 또 나중엔 어떻게 내용이 업데이트 될 지 궁금해서 이렇게 혼자 나름대로 기록해둡니다.
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