성북구 석관동 래미안 아트리치 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 68기 89조 박성신]

1.위치

*학교

-이문초등학교

-석관중학교

-석관고등학교

*지하철

-1호선 신이문역(임장 결과 도보 평균 10분), 6호선 돌곶이역(1호선과 동일)

*주변아파트

-이문e편한세상아파트(1378세대,연식 2003년)

-석관 코오롱 하늘채(453세대, 연식 1999년)

-이문아이파크자이(2025년 11월 입주예정)

-래미안라그란데(2025년 1월 입주예정)

-장위자이래디언트(2025년 3월 입주예정)

-동쪽은 노후된 다가구 , 다세대 빌라촌

2.입지평가

<직장>

*종사자 수 : 124004명 - B등급

<교통>

*강남 1시간 이내, 부도심(강남 이외) 30분 이내 - A등급

<학군>

*85% 미만 - C등급

<환경>

*1KM 반경 백화점 , 대형마트 모두 없음 - C등급

<공급>

*지역 : 성북구 + 이문동,휘경동

(동대문구과 바로 경계라 인접지역인 이문동, 휘경동도 같이 고려하여 계산해봤습니다.)

-인구수 : 426276명+37541명(이문동)+14004명(휘경동) = 477821명

-적정수요 : 477821 x 0.005 = 2389명

>>1년 : 2389세대 , 3년 : 7167세대

-1년 : 707세대

-2년 : 10758세대

-3년 : 199세대

>>3년 합계 : 11664세대

>>연평균 : 3888세대

적정수요대비 공급기준 : 적정수요 대비 1.62배

공급평가 : 적정수요 이내 - B등급

3.수익률 분석(59기준)

<저점수익률>

*시기 : 2020.04

*매매가 : 6.5억

*전세가 : 3.35억

*투자금 : 3.15억(51%)

<고점수익률>

*시기 :2021.07

*매매가 : 10.8억

*전세가 : 5.693억

*투자금 : 5.107억(52%)

<현재수익률>

*시기 : 2023.12

*매매가 : 8.15억

*전세가 : 5억

*투자금 : 2.9억(61.3%)

저점에서 매수시 수익률 : 52.38% 순수익 : 1,65억

고점에서 매수시 수익률 : -51.88% 순수익 : -2.65억

4.수익률 분석(84기준)

<저점수익률>

*시기 : 2020.07

*매매가 : 8.4억

*전세가 : 5.3억

*투자금 : 2.74억(65.9%)

<고점수익률>

*시기 :2021.12

*매매가 : 12.8167억

*전세가 : 3.555억

*투자금 : 9.2617억(27.7%)

<현재수익률>

*시기 : 2023.12

*매매가 : 10.2억

*전세가 : 5.365억

*투자금 : 4.835억(52.6%)

저점에서 매수시 수익률 : 65.69% 순수익 : 1,8억

고점에서 매수시 수익률 : -28.25% 순수익 : -2.6167억