1. 열반스쿨 기초반 강의를 신청하게 된 이유 

    (수강 신청 계기 또는 배우고 싶었던 점) 

    너나위님의 특강과 유튜브를 보다가 열반스쿨 수업을 들으면 멱살잡고 이끌어 주신다고 해서 신청하개 됐습니다

  2. 열반스쿨 기초반을 듣고 가장 크게 도움이 된 점 (적용할 점) 

    저환수원리나 평가기준 등 아파트를 바라보는 기준을 배울 수 있던 점이 크게 도움이 되었습니다

  3. 앞으로 6개월 계획 (목표 세우기)

   5개 앞마당을 만들어서 첫투자를 이루고 싶습니다

 

1. 아파트 수익률 보고서에 반드시 알아야 할 것(수익률 보고서 리뷰)

  => 어느 역이랑 가까운지 표시, 역까지 도보 거리, 주변에 비슷한 연식의 아파트 시세 비교 병기

  => 공급물량은 서울 및 수도권 전체를 같이 체크

  => 초등학교 학급당 학생수 체크(=25~28명이면 수요가 많다는 뜻)

  => 병렬비교 

  

 

2. 아파트 가치 판단법과 부동산 투자 타이밍

  - 가치가 보통인가 → 좋은 타이밍인가 : 좋은 투자

  - 가치가 보통인가 → 나쁜 타이밍인가 : 최악의 투자

  - 가치가 성장하는가 → 좋은 타이밍인가 : 가장 좋은 투자

  - 가치가 성장하는가 → 나쁜 타이밍인가 : 나쁜 투자

  - 전고점 대비 8~9% 하락 수준이라면 지금 시장에서 저평가

  - 초보투자자인 우리가 해야 하고 할 수 있는 것

   => 가치 : 직장, 교통, 학군, 환경, 입지독점성

   => 타이밍(사이클) : 좋은 타이밍 = 가격이 쌀 때

                               나쁜 타이밍 = 가격이 비쌀 때

    1) 가치 유무를 파악한다 : 투자 범위 설정

    2) 가치 대비 저평가인 지를 파악한다 : 타이밍

    3) 가치 대비 저평가를 파악하려면 비교평가를 해야한다 : 

    4) 비교평가를 하려면 앞마당이 있어야 한다 : 

    5) 앞마당을 만든다(임장, 임장보고서) : 1년에 1채를 목표로 앞마당 최소 3개 이상 확보

 

 

특징

투자적용

가을→겨울을 지나

매매가 전세가 동시에 오르는 시기

매매가가 약간 오른 시기에 투자

장점 : 겨울을 지난 시기(잘 올라서 맛있다)

여름

전세가가 따라갈 수 없을 정도로

매매가 폭등하는 시기

(주간 KB시세 에 1%가 찍힐 때)

이 때는 ‘매수’가 아닌 ‘매도 ’ 고려

매수해야 한다면?

거래가 안되면 물건 내놓을 수 밖에 없다

→ 다져지는 가격 보고 매수

가을

매매가는 하락하거나 보합이지만

전세가 같이 빠져서

언제까지 떨어질지 모른다

언제까지 빠질지 모르는 시기

좋은 자산도 싸기 때문에 투자 가능

겨울

매매가는 빠지거나 보합이지만

전세가는 올라오는 시기

투자하기 좋은 시기

겨울이 지나야 봄이 온다

3. 부동산 사장 사이클을 아파트 투자액 적용하는 법

  • 현재의 무릎 : 전 시장의 허리

 

4.  부동산 투자 프로세스 1 : 지역분석과 임장하는 법

  • 임장 → 매수 → 전세 →운영(보유 및 관리) →매도

    1) 임장

     => 지역선정

     => 사전임장 : 갈 수 있는 가까운 곳에서부터 정해서 임장 시작, 지역 분석 보고서 참고, 입지분석(인구, 직장, 교통, 학군, 환경), 공급물량, 시세 및 인근시세 확인

      - 부동산 폴더 : 아실, 호갱노노, 네이버부동산, 네이버지도, 클로버노트

     => 분위기 임장 : 만나는 상권의 규모 및 분위기 확인, 주변 아파트 확인

     - 임장한 내용을 사진, 글로 기록하여 정리

     => 매물임장 : 전화임장-매물확인, 중개인과 약속잡기, 매물임장, 매수여부 판단, 전세놓기

    => 네이버 부동산 최저가 부동산에 전화 : 저층이 몇층인지 확인, 예약, 시세, 거래상황. 매수가격확인, 전세가격, 입주/세껴있는지, 만기는 언제인지, 

     *tip: 가격은 비싼데 상태가 기본집(수리 안되어있면 패스)

 

5. 부동산 투자 프로세스2 :매수부터 매도까지

 - 전세 뺄 때는 주말이 몇번 지나가느냐가 중요

 - 매수한 부동산에 주는 시간은 한달, 안 맞춰주면 물건 뿌린다고 얘기해주고 뿌린다(매너게임)

 - 약속잡기

   (1) 매물예약할 때는 집을 볼 수 있는지, 집상황이 어떤지 중점 질문

   (2) 가격이 싼 물건 위주로 질문. “더 볼 수 있는 집은 없나요?“

   (3) 하나의 단지에 하루에 3~4개 정도(맥시멈)

   (4) 예약한 물건정보 문자보내달라고 하기

  - 현장 체크사항

    (1) 현관 신발장부터 작은방

    (2) 거실바닥, 장판 짝혀 있는지

    (3) 도배나 조명체크

    (4) 누수 및 하자 확인 : 천장, 베란다, 페인트가 뜯겨 있는지

    (5) 확장한 경우 단열공사 여부

    (6) 베란다 수납장 안에 곰팡이 체크, 타일 깨졌는지, 샷시

    (7) 방충망

 - 전세놓기

     (1) 계약금 넣은 시점부터 내놓을 수 있음

     (2) 골든타임 : 잔금 2개월 전

     (3) 가격보다 상태가 중요

     (4) 통신사 알려주기(집주인 인증), 세입자 전화번호(동의 받고), 전세가, 물건상황(만기/ 잔금날짜) , 집상태, 몇명이 보고갔는지, 왜 계약 안했는지 체크

     (5) 집 상태가 좋지 않을 때는 집상태를 좋게 만듦(시스템 에어컨, 수리 옵션 설치 등)

     (6) 이사날짜는 협의하여 정한다 특약 반드시 넣을것

     (7) 비수기 : 7~8월, 11~12월

     (8) 매수하고 챙겨야 하는 서류 : 현금영수증(등록해달라고 할 것), 수리비 견적서&영수증(샷시, 보일러, 확장 수리), 취등록세 및 인지대(법무사 고용시 현금영수증 발행), 등기권리증

 

 

*To ME : 하락장은 상승장 대비 짧다

  *'감당 가능하다'의 의미 : No 대출 


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