주우이님 부동산 시장의 현상황을 알게되어 감사합니다.

서울&수도권 및 지방의 전체적인 매매와 전세 분위기가 어떠한지 부동산 시장에 대한 현상황을 알 수 있었다. 25년 6월말 현재기준 서울 강남3구와 그 주변은(1~3급지) 가격이 급등하는 시기이고, 아직 외곽 지역까지 퍼지지는 않았나보다. 말그대로 수도권은 현재 상승과 보합이 혼재하는 시장. 그러나 지방같은 경우에는 공급에 따라 조금씩 다르겠지만, 전체적으로 부동산 시장 분위기가 좋지는 않은 상황이다. 특히 내가 거주하고 있는 부산광역시는 매매가는 보합이며, 전세가는 조금씩 오르고 있는 상황이다. 부동산 사이클로 따지면 겨울에서 봄으로 넘어가는 시기인 듯하다. 다시 말해서 지금이 투자하기 딱 좋은 시기! 주우이님 말처럼 상황만 지켜보고 있을때가 아니라 올해 남은 6개월 동안 플랜을 짜고 액션을 취할때이다. 25년 올해에는 부산에 꼭 1호기를 투자하고 말겠다! 이제 주우이님의 강의를 통해 배울점, 요약한점, 적용할점을 적어보자.

[강의를 통해 배울점]

• 지방아파트 투자 핵심
• 수도권&지방 투자 찾는법(투자기준)

[지방아파트 투자 핵심]
- 하락시 전고점 대비 많이 하락하기 때문에 4~6년 후 매도 타이밍이 중요
- 소액으로 경험 쌓고 매도함으로써 수익 실현 가능하고, 입주물량이 많을 때 역전세 리스크 주의
- 수도권의 사이클은 길고(보통 10년), 지방의 사이클은 짧다(보통 5년)

[수도권 투자 찾는법] ▶ 투자기준
① 입지독점성: 강남 1시간 이내(업무지구 1시간 이내)
② 전세가율: 지역 평균 전세가율 확인(현재 기준, 강남권 50%, 서울 60%, 경기도 70%)
③ 투자금: 지역 평균 투자금 확인
④ 저평가 단지 찾기: 절대적 저평가(전고점 대비 하락율)→ 상대적 저평가(가격고정 비교평가)
⑤ 투자 단지 선택: 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택

[지방 투자 찾는법] ▶ 투자기준
① 인구수가 많은 곳: 50만명 이상의 인구 규모(수요↑)
② 전세가율: 지역 평균 전세가율 70% 이상
③ 입주물량: 투자 시점, 향후 2년간 입주물량이 적정한가
④ 저평가 단지 찾기: 절대적 저평가(전고점 대비 하락율)→ 상대적 저평가(가격고정 비교평가)
⑤ 투자 단지 선택: 내 투자금에 부합하는 단지 중 가장 좋은 단지 선택

[입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축]
- 시간이 지날수록 건물의 가격은 하락하지만, 입지가 좋은 곳의 땅 가격은 상승함
- 구축대비 신축의 전세 선호도가 더 높기 때문에 전세가격은 신축이 더 높을 수 있음
- 투자 후에도 투자할 종잣돈이 있다면 입지 좋은 구축을 선택하고, 투자 후에 전세상승분이 있어야 투자가 가능하다면 입지 덜 좋은 신축을 선택(내 상황에 맞는 투자 진행)

[지방 입지좋은 순서]
- 대구: 수성구(S) - 중구(A) - 달서구(B) - 서구(C)
- 대전: 서구(S) - 유성구(A) - 중구(A)
- 광주: 남구(S) - 서구(A) - 동구(B) - 광산구(B)
- 울산: 남구(S) - 중구(A) - 북구(B) - 동구(B)
- 중소도시: 창원 - 청주 - 천안 - 전주 - 김해 - 포항 - 구미 - 원주 - 아산

[순자산 10억을 위한 투자 로드맵]
- 1주택 전략: 가치 있는 똘똘한 한채를 매수 후 보유 or 갈아타기
- 2주택 전략: 일시적 1가구 2주택, 양도세 비과세 혜택을 활용하여 갈아타기(1,2,3기억!)
- 다주택 전략: 가치있는 부동산을 적은 투자금으로 여러채 매수하여 시스템 형성하기

[적용할점]

• '지방 투자 찾는법' 을 나의 투자 기준에 적용하기
• 종잣돈을 만드는데 한계가 있다면 '다주택 전략' 보다는 '2주택 전략' 을 활용하여 자산 불리기