[부동산대마왕] 25.6.29. 아파트 투자는 사이클이다(이현철)

책 제목(책 제목 + 저자) : 아파트 투자는 사이클이다(이현철)

저자 및 출판사 : 이현철, 여의도 책방

읽은 날짜 : 25.6.23.~6.29.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 심리, 분양, 정책, 전세가

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개

: 이 책은 부동산은 초기상승-상승-조정-폭등-하락이라는 부동산의 사이클에 대하여 설명하고 입지를 비롯한 그 무엇보다도, 사이클에 맞는 투자만이 수익을 낼 수 있다고 한다. 하락과 상승에는 일정 신호가 있고, 이 추세와 흐름을 잘 읽어야 실패하지 않을 수 있다.

2. 내용 및 줄거리-밀리의 서재 기준

 (146p) 그런데 묘하게 시장의 흐름이 바뀌죠. 더 많이 사랑하는 사람이 을이라던데 집을 사겠다는 사람의 마음이 조금 식은 것만 같습니다. 왜 그럴까요? 살펴보니 이유가 있습니다. 호가가 너무 높습니다. 사려는 사람들의 희망가는 저 아래입니다. 호가와 실거래가의 갭이 벌어집니다. 호가와 실거래가가 멀어지면 멀어질수록 마음은 차게 식기 마련입니다. 분명 집값은 올랐는데 집을 보러 오는 사람이 없습니다. 호가와 실거래가의 갭이 커질 때, 그래서 매수 심리가 주춤해서 거래량이 떨어질 때가 하락의 전조입니다.

(167p) 매매타이밍의 기준으로 전세가율을 말하는 분들이 많습니다. 물론 전세가와 매매가의 괴리가 줄어들고 갭이 적을 때가 갭투자의 적기이긴 합니다. 하지만 같은 전세가율이더라도 상승장 끝물의 전세가율과 하락장 끝물의 전세가율은 전혀 다른 결과를 낳습니다. 하락장 끝물에서 전세가율이 점점 올라가며 매매가와 갭이 줄어드는 건 상승장이 시작된다는 시그널이자 매수해도 된다는 시그널입니다. 하락장이 계속되면 집값이 바닥을 뚫고 지하실까지 내려가니까 아무도 집을 사려고 하지 않죠. 집을 사지는 않지만 거주할 집은 필요하니까 전세수요가 급증합니다. 당연히 전세가도 올라가겠죠.

(168p) 이처럼 전세가는 계속 오르지만 매매가보다 더 오를 수 없다보니 결국 전세와 매매가의 갭이 줄어들다가 전세가가 매매가를 밀어올리며 집값이 올라가는 겁니다. 아무도 집을 사지 않는데 집값이 올라가는 마법같은 일이 벌어지는 것이죠. 내 집뿐만 아니라 주변 모두 전세가가 상승하면서 매매가를 밀어올리고 있다면, 전세가율을 기준으로 매매타이밍을 잡아도 좋습니다. 

(168p) 반대로 상승장에서 전세가율이 높은 집들은 어떤 집일까요? 상승장에서 갭이 낮은 집들은 ‘안 좋은 집’일 가능성이 큽니다. 상승장에서는 너나 할 거 없이 집을 사려고 하므로 매매가가 계속 상승하여 전세가와 갭이 벌어지는 게 일반적입니다. 하지만 남들 모두 오르는 와중에도 꿋꿋하게 낮은 갭을 유지하고있다면 ‘사고싶지 않은 집’ ‘집값이 오르지 않을 집’ 결국 ‘안 좋은 집’ 인 셈입니다. 하락장에서 갭이 적은데도 집을 안 사는 건 '집값이 더 떨어질 게 분명하니까’이고 상승장에서 갭이 적은데도 안 팔리는 집은 ‘더 오르지 않을 게 분명해서 ’ 입니다.

(247p) 정부의 규제도 이와 같습니다. 시장이 정상이거나 조금씩 상승할 때는 시장에 개입할 이유가 없습니다. 조금 뜨겁다 싶어도 지켜만 보죠. 그러다가 38도를 넘어서면 이거 큰일나겠다 싶어서 해열제와 마찬가지인 규제를 꺼내는 겁니다. 오해해서는 안 되는 게 정부가 시장을 규제하는 건 열을 내리기 위함이지 활활 불태우려고 규제하는 정부는 세상 어디에도 없습니다. 2022년 대선을 통해 정권이 교체된 건 결국 정부의 규제 때문에 집값이 올랐다고 생각하는 무주택자와 바뀐 정권이 규제를 풀어 집값을 더 올려줄 거라 생각하는 다주택자의 콜라보라고 볼 수 있습니다. 아이러니하게도 집이 없는 사람과 집이 많은 사람의 열망이 정권을 교체한 것이죠.

(249p) 만약 정말로 규제 때문에 집값이 폭등했다면 규제를 풀어야하는 지역은 하락세를 보이는 지역이 아니라 여전히 집값이 폭등하는 지역의 규제를 완화해야겠죠. 그런데 엉뚱하게도 조정대상지역 해제 목소리가 가장 큰 곳은 2022년 전국에서 가정 먼저 그리고 가장 많은 하락폭을 기록하고있는 대구입니다. ‘집값 안정화’의 열망으로 정권이 교체됐다면 집값이 쭉쭉 빠지고있는 대구 지역은 오히려 정상화를 향해 가는 지역입니다. 그렇기에 굳이 규제를 풀 필요가 없죠. 

(250p) 열이 내리고 있다면 당연하게도 약을 먹이고 규제할 필요가 없습니다. 정상화되고 있는 것이니까 그냥 내버려두면 되죠. 대구 지역은 과열된 투기심리가 꺾이고 있는데 조정대상지역 해제를 부르짖는 건 규제가 폭등을 가져오는 게 아니라 규제의 기본목적이 시장과열을 억누르는 해열제라는 걸 언론과 다주택자 스스로 고백하는 셈입니다.

규제는 폭등의 열기를 식히고 규제완화는 꺼져가는 시장에 불씨를 제공하는 것이죠. 대한민국에서 가장 큰 낙폭을 보이는 대구에 가장 먼저 규제완화를 하자고 나서는 것은 대구지역 집값을 다시 올려달라는 소리입니다. 

(307p) 상승장 한복판에서 직전 실거래가와 매도 호가의 갭이 감당할 만하다면 더 오를 것이라 생각하기에 추격매수가 일어나지만 갭이 커지면 따라붙을 수 가 없습니다. 하락장의 끝무렵 매매가와 전세가의 갭이 좁아지는 시기가 집을 매수할 시기라고 말씀드렸는데, 반대로 상승장의 끝무렵 매매가와 전세가의 갭이 벌어지는 시기는 집을 사기에는 최악의 시기입니다.

→ 하락장에서는 아무도 집을 사려고 하지 않음. 끝이 어딘지 모르는 공포 심리때문에. 그럼 수요가 없기 때문에 집값은 하락에 하락을 거듭함. 전세가는 매매가를 넘을 수 없기에 전세가도 계속 떨어짐. 그렇지만 집을 사지(buying) 않더라도 집에서 살긴(living) 해야 하니까 때문에 전세의 수요는 어느 수준에서 받쳐주게 됨. 그렇게 전세가는 하락을 멈추고 횡보하고 매매가는 전세가 바로 위에 붙을 지경으로 떨어짐. 이때가 매수타점임.

(311p) 2018년 9.13. 대책 발표 이후에도 거래량이 급감한 후 시장이 폭등했고, 상승장에서 조정 국면으로 전환되던 시점인 2021년 9월 이후에도 거래량이 급감한 후 조정을 거쳐 하락을 앞두고 있습니다. 거래량 추세가 유사했음에도 폭등과 조정으로 나뉜 건 심리 때문입니다. 그리고 그 심리가 여실히 드러나는 게 호가입니다. 매도자의 심리가 응축된 호가에 시장 전망의 비밀이 숨어있습니다.

(312p) 거래가 적어도 호가의 상승을 통해 매도자의 상승에 대한 기대감을 읽을 수 있죠. 끝내 시장이 규제를 이기면 눌려 있던 압력을 비집고 상승의 욕망이 폭발합니다.

(313p) 많은 분이 실거래가에만 집중하는데, 실거래가와 더불어 호가의 변화를 주의깊게 체크해야 합니다. 호가는 매도자의 심리이며, 실거래가는 매도자와 매수자의 타협의 결과입니다. 매도자의 심리가 담긴 호가와 타협의 결과인 실거래 사이의 갭이 어떤 방향성을 보이느냐에 따라 시장의 향후 방향성을 짐작할 수 있습니다. 당장 오늘 호가는 얼마이고 실거래가는 얼마이냐에 주목하면 안 됩니다.

(314p) 조정과 하락장에서 집값이 하락하는 건 누구의 탓도 아닌 매도자 때문입니다. 직전 실거래가의 한발 정도 거리에 징검다리를 놓는다는 심정으로 현실적인 호가를 제시하면 상승장의 기운이 남아있는 상태에서는 거래가 발생할 수 있습니다. 하지만 누구 하나 그 징검다리의 가격을 제시하고 싶어하지 않죠. 탐욕의 끝, 투기심리의 절정에 다다랐을 때의 현상입니다. 내가 아닌 다른 누군가가 징검다리같은 가격을 내놓고 물건을 팔아주길 기다리죠. 자기는 징검다리가 아닌 몇 억이 껑충 뛴 값이 집을 팔고 싶습니다. 하지만 매도자들이 다 똑같은 마음이니 누구 하나 징검다리 같은 호가를 제시하지 않습니다. 징검다리가 있어야 상승세가 이어지는데, 아무도 징검다리가 되려고 하지 않죠. 이제, 징검다리같은 호가가 없으면 더 이상 높아진 집값을 따라갈 수 없습니다. 시장은 정부의 규제마저 이기지만, 결국 매도자의 욕심이 상승장의 불길에 찬물을 끼얹는 아이러니한 현상이 벌어지는 것입니다. 어떤 전문가는 호가가 떨어지지 않았으니 하락 시그널이 아니라고 하지만, 똑같이 거래가 없어도 호가가 오르며 가뭄의 비처럼 드물게 성사되는 거래의 가격 추이를 보면 응축된 폭등의 시그널인지 높은 가격에 지친 조정의 시그널인지 분명히 구분할 수 있습니다. 

(319p) 필수재에는 욕망이 투영되지 않습니다. 사람들이 가격비교를 하며 한푼이라도 더 싼 것을 찾는 이유는 그것이 생활에 반드시 필요한 필수재이기 때문입니다. 하지만 주식 부동산처럼 쌀 때는 거들떠보지도 않다가 비싸질 때 사려고 사람들이 몰려드는 건 투기적 목적이 내포되어있고, 욕망이 투영된 상품이기 때문입니다.

→ 부동산이 의식주의 ‘주’라서 필수재라는 주장은 틀렸다. 

(321p) 거래량과 가격은 비례하지 않습니다. 상승 중반에는 거래량이 폭발적으로 늘어납니다만, 폭등할 때는 오히려 거래량이 줄어듭니다. 이는 상승에서 폭등을 앞둔 조정입니다. 폭등 이후 하락을 앞둔 조정과는 완전히 다른 특징을 보이죠. 비싸진 만큼 매수자와 매도자 모두 숨을 고를 필요가 있는 것입니다.

(322p) 할인상품 판매가 급증했다 해서 이월상품의 가격이 다시 높아질 수는 없습니다. 

 → 미분양아파트를 모두 팔았다 해서 미분양아파트의 가격이 다시 높아질 수 없음. 이미 하락장에 들어섬.

(324p) 아파트 사이클의 5단계는 하락, 상승, 초기 상승, 조정, 폭등입니다. 폭등 뒤에는 하락이 찾아오고 하락의 시그널은 신규 분양단지의 미계약 발생 이후 미분양 발생입니다. 이 시기에는 거래량 감소와 함께 호가의 변화를 눈여겨 보시면 됩니다. 그리고 가장 강력한 하락의 시그널은 입주 후 미분양입니다. 아파트가 이미 다 지어졌는데도 입주할 사람을 찾지 못한 것이죠. 미분양의 위협이 전염병처럼 퍼져 누적되면 하락 시그널의 끝판왕인 입주 후 미분양이 등장합니다. 그 어떤 부양책이나 규제 완화로도 돌이킬 수 없는 하락장의 늪이 시작되죠. 

(335p) 파는 사람은 언젠가는 상승할 거니까 싸게는 안 팔겠다고 버티고 사려는 사람은 더 싸게 사거나 차라리 안 사겠다고 지켜보기만 하는 것이죠. 매도자와 매수자의 입장 차이가 큰 만큼 팽팽한 긴장감이 형성되며 거래가 뚝 끊길 수밖에 없습니다 .아주 강력한 외부요인의 개입이 없는 이상 이 긴장감은 유지될 수밖에 없습니다. 대립의 균형에 균열을 가져오는 건 바로 미분양입니다.

(336p) 중요한 건 이 달에 당장 미분양이 몇 건 발생했냐는 절대값이 아닙니다. 미분양이 ‘점진적으로 늘어나고 있다는 추세’가 중요하죠. 폭등 전에도 폭락 전에도 거래량은 똑같이 적지만 호가를 봐야한다고 말씀드린 것과 동일한 원리입니다.

(337p) 사람들이 이제 막 지어올린 새집도 안 사는 마당에 구축 아파트를 살 리가 없죠.

(339p) 상승의 추세를 읽을 때도 입주 미분양 물량이 소진되는 추세를 보며 가늠해야 합니다. 새집인 동시에 빈집이었던 물량이 소진되고 전세가가 슬슬 올라가며 매매가와 갭이 좁혀지는 게 상승이라는 신호입니다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 흔히 말하는 민주당이 정권 잡으면 집값 오른다 이런 얘기는 선후관계가 잘못된 판단이라는 것. 정부는 정권유지를 위해 집값을 안정적으로 유지하고 싶어하며, 규제를 강화하는 건 집값이 올라서이지, 규제를 강화해서 집값이 오른 게 아님. 

“입주 후 미분양”이 가지는 의미에 대해 알게 되었음. 단순히 부동산 시장이 안 좋다. 하락장이다 정도가 아니고, 확실한 대세 하락장의 시그널이었음. 상승기로 언제 접어드는지도 입주 후 미분양 물건이 해소되는 추세를 봐야 함. 입주 후 미분양 물건을 아웃렛에 나온 이월상품이라고 치면, 이 이월상품을 다 팔아야 신규로 분양하는 백화점 신상같은 물건도 제 값을 받을 수 있음. 불과 1년 전에 백화점에서 팔다 못 판, 품질이 별반 다르지  않은 이월상품이 매대에 쌓여있으면 당연히 신상(신규분양아파트) 가격에까지 영향을 줄 수 밖에 없음.

거래량이 적어도 매도 호가가 높으면 상승장에 대한 매도자의 기대심리를 읽을 수 있고, 조정을 거쳐 폭등을 예상할 수 있음. 

반대로, 호가와 실거래가가 너무 크게 차이나면(징검다리 없이) 매수 심리가 주춤하고 거래량이 떨어짐.  하락의 전조임.

→ 이 부분 잘 모르겠음….

상승장에서 전세가율이 높은 아파트는 투자하기 좋음. 하락장에서 갭이 적은데도 집을 안 사는 건 '집값이 더 떨어질 게 분명하니까’이고 상승장에서 갭이 적은데도 안 팔리는 집은 ‘더 오르지 않을 게 분명해서’ 임.

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

: 이 책을 읽다보면 은근히 월부에서 가르치는 것과 다른 점들이 보이나..? 싶다가도 결국 크게 보면 월부도 이 책도 골자는 같음을 알 수 있다. 월부에서 강조하는 저환수원리를 잘 따져보면 물건의 저평가 여부를 알 수 있고, 그건 곧 이책에서 강조하는 부동산 사이클에도 자동으로 적용된다. 책에서 21년 9월 부동산 상승의 고점을 찍고 하락으로 접어들었다고 했을 때, 그 고점에서 무지성으로 투자를 한 나를 반성했다. 그런데 또 한편으로는 그 이상의 고점을 향해갈 때 이제 나는 준비된 자세로 성공한 투자를 하리라는 확신이 있다. 월부에서 배운 대로 저평가된 물건을 찾으면, 나는 모두가 두려워 하는 하락장에서 웃으며 아파트 쇼핑을 할 자신도 있다. 앞으로가 기대된다!

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한 권을 뽑는다면?

: 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.