6/24 주우이님 라이브 코칭 다시보기

1. 현재 시장 분석

   -지금은 상승하는 시장과 그렇지 못한 시장이 공존하고 있으며 공급은 줄어들고 있어서 전세가 오를 가능성 높음. 특히 서울 공급 없음. 메이플 자이, 동대문구 입주가 마무리 되면 전세금은 더 급하게 올라갈 듯. 매매가가 주춤할 때 전세가가 올라가면 투자하기 좋음.

   -집을 가진 사람과 집을 가지지 못한 사람이 반반.

   -중간에 오르다가 주춤할 때가 기회 (kb부동산-kb통)

   -만약 상승이 계속된다면 아직 오르지 않은 지역들도 순차적으로 움직일 가능성이 높음. 

   -투자하기 좋은 시기라고 생각하고 있으며 이것을 실행으로 옮기기 위해서는 데드라인을 정해두고 좋은 아파트를 찾는 실력을 갖추는 것이 중요

   -전고점 대비 빠진 것 찾기(비슷한 구)

2. 공부하고 투자하면 6개월~1년 걸리는데 너무 늦은건 아닐까요?

-상승이 생각보다 김. 내가 얼마나 빠르게 준비하는지가 중요함.

-받아들이는 정보들이 많기 때문에 내 기준이 없으면 혼란스러움.

-꼭 기억하기

1) 투자의 기준을 잊지 않기 (저환수원리), 입지(직장, 교통, 학군, 환경, 브랜드, 공급)

2) 나는 처음일 수 있지만 이 시장은 처음이 아닐 수 있다는 것을 꼭 알기

3) 혼자서 하는 것이 아니라는 것을 알고 함께 하기

3. 수도권 구축 아파트 투자해도 괜찮나요?

-땅의 가치가 있다면 구축이라도 괜찮음.

-재건축 가능성: 분담금 없으면 재건축 이야기(리모델림) 나오면 매, 대신 아파트의 연식이  있기 때문에 전세 상승을 기대하기 어렵다. 

-내가 1년에 모을 수 있는 돈이 다음 투자를 이어나가기 충분하면 구축도 오케이, 그러나 다음 투자로 이어나가기 부족하다면 연식이 괜찮은 아파트를 투자하여 전세 상승분고 내가 모으는 돈을 합하여 투자하는 것이 더 좋다고 생각.

4. 투자를 못하는 시기에 어떻게 해야 하나요?

1) 모의투자하기

임장보고서 쓰고 한달에 하나씩 가장 베스트 물건을 가상의 돈으로 계약(매매, 전세계약서) 하고 2년후 가격 추이 보기. 

2)주변 동료들 돕기

-모르는 거 알려주려고 하면서 성장함. 

3) 돈이 생겼을 때 대비해서 해당 투자처 미리 알아두기

5. 똘똘한 한채vs 가치있는 두채 중 1호기 어떤거?

-실력에 따라 다름

-실력이 부족하다면 똘똘한 한채가 낫다

-2년 뒤 전세금 상승분과 내가 모은 돈 합쳐서 2호기 만들기

-똘똘한 한채의 장점: 관리 용이, 특정 지역 투자로 시간 적게 투여, 오를 때 더 많이 오를 수 있음

-가치있는 두채의 장점: 상대적으로 소액으로 가능, 리스크 분산 효과, 전세를 월세처럼 받는 시스템(현금 흐름 발생), 양도시 과제표준 다음

6. 저평가vs저가치

-서울에는 저가치라고 부를 수 있는 물건이 거의 없음. 

-지방은 저가치 물건이 실제 있음. 지방에서 10년동안 가격에 변화가 없다면 저가

-저가치는 가격이 적당. 

예)현암마을동성2차 (838세대 95년식 ) vs 현대 1차 (702세대 99년식) vs 내대지마을광명샤인빌(91세대 05년식)

-저가치면 가격변동이 없음

-저가치: 내대지마을광명샤인빌

-수도권에서는 저가치 아닌 것 저평가 된 것 찾아야 수익률, 수익을 높일 수 있음. 

7. 적정 전세가율의 의미 (실거주자의 매매로의 전환 여부)
-전세율=전세가(실거주가치)/매매가

-전세가율이 높다는 것은 전세를 생각하는 사람이 매매로 생각 전환이 일어날 수 있다는 것을 의미함.

-전세가율이 낮다면, 거주 비용자체가 전세로 거주하는 것이 더 저렴하기 때문에 실거주자의 매매로의 이동이 어려워질 수 있음.

-전세가율이 높을수록 원금보전을 할 가능성이 높음. 

-서울 전세가율 60%면 높음. 수도권 70%, 지방 80%

8. 추격매수

• 추격 매수를 한다고 하더라도 나에게 있을 수 있는 리스크를 아는 것이 중요
• <전고점 회복한 단지>
• 최악의 경우에는 전저점까지 내려갈 수 있음. 근데 다음 전고점 뚫을 때까지 기다릴 수 있나 생각해보기

• 확신이 없는 상태에서 가격이 내려가면 힘듦

  <전고점 회복하지 못한 단지>

  -시장이 다시 안 좋으면 얼마나 내려갈지 오르면 얼마나 오를지 생각해보기

  <오르지 않은 단지>

  -내릴 가능성이 낮음. 잃지 않는 투자 관점에서 괜찮은 아파트임.

• 가격이 더 오를 수도 있지만 최악의 경우에 어디까지 떨어질 수 있는지 그리고 그것을 내가 견디고 버텨낼 수 있는지 중요함. 그렇기 때문에 중요한 것은 가격에 대한 확신을 갖는 것임. 

9. 세금의 벽

1)취득시: 취득세

2)보유시

-재산세 4,9월 2회 부과(20만원 미만 7월 1회 부과)

-종합부동산세: 공시가격 해당금액 공제 -1세대 1주택자 12억원 , 일반(다주택자도 포함) 9억원까지 

3억이면 공시지가 2억 부부 공동명의 1억과 1억

이렇게 9채 쌓아도 9억원이니까 종합부동산세 안냄.

3)매도시: 양도세

양도차익이 클수록 세율이 높음 

7억짜리 집을 사면 취득세 1286만원, 중과세 5880만원  취득세 차이 4천만원

양도세 낼 때 전자 양도세 1.85만원, 양도세 1.64만원으로 2천만원 상쇄되므로

비용처리를 함으로써 기존에 냈던 취득세를 어느정도 감면이 가능함.

10. 명의 

5억 양도 차익이 발생했을 때 단목 명의의 총 세금은 1억 9천, 공동명의는 총 세금 1억 6300만원 

총 2700만원 차이남.

그러므로 미리 계산해보기. 좋은 집을 매수할수록 공동명의가 유리함.

저가고 금방 매도하면 공동명의 필요 없음. 좀 좋은 걸 매수하면 공동명의가 유리함. 

11. 내집 마련vs투자

어떤 걸 하더라도 지금은 집을 살 때임.  자산을 빨리 많이 불리려면 투자로.,

*내게 적용할 점

1. kb 보면 지금 대부분 붉은색 계열인데 상승장임. 앞마당 만들고 있다가 빠지는 걸 찾을 수도 있다는 이야기 인것 같음.
2. 땅의 가치가 있다면 구축이여도 괜찮음.(서울)
3. 투자하지 않는 시기라도 모의 투자해보는게 좋겠음.
4. 저가치 아니고 저평가 된 것 찾기
5. 추격매수를 한다면 저점, 고점 생각해보며 리스크 대비하기
6. 가격이 있는은 세금상 공동명의가 유리함. 취득세가 비싸더라도 양도세에서 비용처리를 해주니까 그것도 생각해보기
7. 실력이 부족하면 2채보다 똘똘한 한채가 낫다. 나는 아직 실력이 부족하니 지방에 2채보다 서울에 1채가 나을 것 같다. 

8. 대출이 있는 경우 어떻게 하나요?

   -원금은 갚지말고 모아서 투자하기

    

9. 초보라면 수도권 투자 더 낫다. 지방투자가 보유면에서 좀 더 어려움. 

   수도권 투자의 경우 보유와 매도 가능하지만 지방 투자의 경우 대부분 매도를 생각해야 합니다. 지방은 매도 타이밍 중요. 수도권-지방광역시-중소도시 순으로 투자 추천

    

10.  방죽마을 영통 뜨란채 10단지 vs 청주 흥덕구 서청주파크자이

    청주는 전세 맞추기가 쉽다. 내 놓으면 나가는 편.

    신축아파트와 준신축 아파트의 전고점이 같다. 다음 시장에서 구축 아파트가 더 오를 것이다. 신축은 떨어진다. 왜냐하면 구축은 땅의 가치, 신축은 건물가치가 많이 반영. 영통 뜨란채는 땅의 가치가 있고, 서청주파크자이가 건물의 가치. 청주는 역전세 위험도 있음. 하지만 1억 1천의 갭이라면 둘다 안 삼.

    신축과 구축 가격이 같다면 구축 아파트의 땅의 가치가 더 높다.

    지방을 투자할 대 가장 중요한 것은 하나는 리스크를 확인하는 것이다. (역전세 등)

     

    4. 가격이 오르는 순

    신축, 재개발, 분양권-준신축, 구축-오피스텔(아파트 구조)-주택

    5. 내가 거주하기 편하다고 매수하는 것이 아니라 많은 사람들이 매수하고 싶어하는 수요가 있는 주택의 유형을 선태해야 함. 예) 오피스텔 보단 아파트

    6. ~1억까지: 저축

    1억~10억: 담배꽁초투자

    10~30억: 시스템투자

    30~100억: 가치성장투자

     

11. 6개월 1호기 하는 법

    *투자목표(기한), 앞마당 최소 3개, 시세 확인 비교평가

    (2025년 12월 24일까지  앞마당 2달에 1개씩 만들고 시세 확인 비교해서 매수한다

    -1~2달에 하나씩 앞마당 만들기(임장+임장보고서 작성): 앞마당에 대해 누구에게든 10분정도 설명, 가격 브리핑 가능

    -비교평가 하여 결론 내리기

    -확신이 있다면 멘토/튜터로 확신 얻기: 매물코칭 혹은 실전반/월부학교

    -첫 투자에서는 동료와 튜터 필요 

    -수도권 투자: 실전준비반-서울투자기초반-열반스쿨중급반

    -지방 투자: 실전준비반-지방투자기초반-열반스쿨중급

     

    5. 임장을 어떻게 시작하면 될까요?

    -시간 될 때마다 임장 가본다

    -임장을 하는 과정 및 방법

    1) 분위기 임장  

    동선구상(네이버지도)-평일임장(밤)-주말임장(낮)-임장복기

    예) 밤에 다닐만 하네? 낮에 아이들 웃음소리나고 학부모도 많네? 옷차림도 명품브랜드네?

     

     

    2)단지 임장 (동선구상-평일단지 임장-주말단지 임장-복기)

     

     3)매물임장(전화임장-부동산예약-부동산 방문-복기)

     

    6. 종잣돈이 부족한 사람은?

    -종잣돈이 부족한 사람의 투자의 목표는 2주탁재로 설정

    -현재 소액으로 투자하기 좋읒 지역은?(전세가 부족한 시장) 

    전주, 진주(공급이 없어서 전세가가 올라감)

7. 마인드

성공한 사람들은 해야 할 것을 하고 해야할 것을 잘하는 단계로 만들어 하고싶은 것을 할 수 있는 시간 마련. 해야할 일에 대한 우선순위가 너무 중요하고 필요한 시간을 미리 확보해두는 것이 중요

8. 시간 관리 방법

관계 및 개인시간(가족, 운동, 독서), 예를 들면 화,목(강의 ),수요일(임장 갈 지역 정리), 토요일(일장 가기)

-토요일 하루는 임장가기

9. 행복 10계명 써보기

-무엇을 했을 떄 행복한지

10. 투자는 장기전임

힘들게만 한다면 오랜 시간 버틸수가 없음. 투자로 성과가 나기 시작하면 히믈었던 기억은 또 다른 기억으로 대체 . 힘들다는 것을 당연하게 받아들이기. 그리고 그 안에서 행복을 찾기. 

11. 내가 가진 것을 세상이 원하게 하라 책 추천, 삼성그룹 최초의 여성 임원 

그 힘든 시간이 나에게 가져다주는 것이 분명히 있다