수천만원 아끼는 부동산 지식은?
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주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
자유를 사기 위해 한발짝씩 성장하고 있는 쪼코파이a입니다.
23년 하락장을 시작으로 25년 2분기 시점인 지금까지
부동산 시장 한가운데 서 있는 우리에게
어떤 시장들이 흘러갔는지에 대해 기록해보고자 합니다.
몸소 겪은 시장을 알고, 앞으로의 시장의 흐름이 반복될지
새롭게 겪게 될지..
2022년 하반기~ 2023년 상반기
이유: 경기침체 가능성 심리 ↑ , 대출 금리인상
전국적 집값이 절정을 다다른 이후,
과열된 시장에서, 코로나 때 풀었던 통화량이 급증하게 되면서 물가상승이 이뤄지는
인플레이션 현상이 두드러지고 그에 따라 경기침체와 더불어
급격한 금리인상의 시기를 맞이하게 된것,
절정에 이르렀던 집값은 떨어지기 시작하게 된 것.
윤석열 정부
부동산 살리기 정책
23. 1. 3
-규제지역 해제
서울 전 지역, 과천, 성남, 하남, 광명
강남,서초,송파,용산 제외하고 해제
-분양가상한제 적용지역 해제
강남,서초,송파,용산 제외 민간택지 분양가상한제 적용 지역 해지
-전매 제한 완화
-수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의미 폐지
-주담대 보증 분양가 기준 폐지
-특별공급 분양가 기준 폐지
-1주택 청약 담청자 기존주택 처분 의무 폐지
-무순위 청약 자격요건 완화
특례보금자리론 실시.
지역별 단지 가격(84타입 기준)
2023년 2~3분기
특례보금자리론의 효과
9억이하의 아파트의 집값이 몰리기 시작하면서 집값 상승 효과
특례보금자리론을 활용하여 9억이하 아파트를 매수 활발
9억 이하 아파트를 매도한 매도자는 규제지역이 풀린 서울의 상위 지역으로 이동
상위지역 역시 덩달아 집값 상승 효과.
이때 떠오르게 된 '얼죽신'
가계부채의 이유로 특례보금자리론은 예정보다 빠른 23년 하반기를 마지막으로 조기 종료하게 되었다.
2023년 하반기
특례보금자리론의 조기 종료와 동시에,
금리 인하를 예상했던 것과 반대로 금리가 인상됨에 따라
일시적으로 상승했던 집값은 다시 주춤하기 시작.
지역별 단지 가격(84타입 기준)
20~30억대->22~35억대
15~18억대->16~21억대
12~15억대->13~16억대
9~13억대->10~14억대
8~10억대->8~10억대
9~10억대->9~11억대
2023년 키워드 이슈
-특례보금자리론
-금리 인하에 대한 기대
-부동산 규제 완화
-공사비 증가
-1기신도시 특별법
-전세 사기
-PF 이슈
2024년 상반기
2023년 하반기 차가워진 부동산 시장에 매물이 쌓이기 시작했고,
2024년 상반기 여전히 차가운 시장 안에 급매물만 일부 소진이 되는 모습.
하락장이 지속되는 시장안에서 건설사 위기, 분양시장 어려운 기사들이 쏟아져 나왔다.
2023년은 특례보금자리론이였다고 한다면
2024년은 출산장려를 위한 신생아특례대출이 시행하게 되었고
그에 대한 효과는 차츰 나타나기 시작하였다.
2024년 3월 이후 본격적으로 거래량이 증가하기 시작하게 되고,
2024년 상반기의 집값 상승의 흐름이 오기 시작.
이유.
-지속적인 전세가격 상승
임대차 3법이 4~5년차가 도래 되면서
2년 전 전세가 하락의 흐름 속에 계약한 임차인들의 선택에선 계약갱신을 택하게 되면서
매물이 잠기는 현상이 두드러지고, 그에 따라 전세가격 상승을 이끌었고,
빌라 전세사기에 대한 우려가 더욱 커짐으로써 아파트 전세로 몰리기도 함
-공급 부족 현실화
PF 부실,공사비 상승, 정비사업장 갈등, 사전청약 무효 같이 공급 부족을 야기하는 이슈가
무주택자들을 자극
-금융자산 흐름
최근 주식, 코인등과 같은 자산의 상승으로 인한 현금 유동성이 이뤄짐에 따라
부동산 시장으로 이동이 되는 모습도 보임.
-스트레스 DSR 2단계 실시
대출의 한도가 축소되는 효과를 나타내는 스트레스DSR 2단계 실시 예정이였던 7월에서
2달 유예가 되는 9월 예정으로 바뀌면서, 더 늦기전에 대출활용을 할려는 심리가 발동.
-실거주자들의 움직임
앞서 본 이유들과 함께 실거주자들이 23년의 학습효과가 나타났으며(일시적 상승)
좋은 집(신축선호현상)을 못살수도 있다란 심리가 발동 , 뿐만아니라 정책대출(신생아특례)의
활용이 좋아짐에 따라 실거주자들의 움직임이 두드러짐.
이와 동시에 이때부터 똘똘한 한채의 선호 현장이 극대화 되기 시작함.
지역별 단지 가격(84타입 기준)
20~30억대->22~35억대->26~41억대
15~18억대->16~21억대->19~23억대
12~15억대->13~16억대->16~20억대
9~13억대->10~14억대->11~17억대
8~10억대->8~10억대->8~12억대
9~10억대->9~11억대->10~12억대
2024년 하반기.
스트레스 DSR 2단계 실시.
대출규제..
전세자금대출 규제 등
24년의 시장의 모습은.
23년과 닮아 있는 모습을 보이기도 했던 시장으로
신생아특례대출을 시작으로 실거주자들의 실질적 움직임
그리고 똘똘한 한채에 대한 열풍이 붉어지면서 더 강한 상승세를 보여줬고,
그에 따른 정부의 움직임으로 다시 주춤하게 만들어 줬던 하반기까지의 모습.
2025년 상반기부터 그리고 지금.
2025년 1월~2월까지의 시장.
혼란의 정부, 우리나라.
계엄 선포와 동시에 탄핵. 그리고 대선까지의 불안한 정세가 이어지는 모습.
그 안에서도 오세훈 시장이 쏘아올린 토허제 지정 해제
그에 따른 상급지에서의 거래량 증가와 가격 상승에 놀란 오세훈 시장
약 한달만에 재지정..
재지정으로 인한 일시적 거래량 급감을 이루긴 했지만,
그에 따른 풍선효과가 발생 우려가 있었는데,
25. 6월 대선 이후 새로운 정부
.
-추경을 통한 통화량 증가 이슈
-불안한 정치 정세 해소.
-스트레스 DSR 3단계 시행 예정에 따른 대출 규제 한도 축소
-금리인하 예정에 대한 기대심리
-공급부족 현상 현실화 도래
-풍선효과 극대화
-똘똘한 한채 극대화
25년 6월 현재까지 양극화의 모습은 여전히 보이고 있지만,
상급지의 지역의 상승의 분위기는 이전 23년 24년 상승에 비해 더 뜨겁게 과열되고 있는
모습을 보이고 있어, 이제는 조금 조심해야 할 구간이라고도 생각이 든다.
지역별 단지 가격(84타입 기준)
20~30억대->22~35억대->26~41억대->33~49억대
15~18억대->16~21억대->19~23억대->23~25억대
12~15억대->13~16억대->16~20억대->18~25억대
9~13억대->10~14억대->11~17억대->11~19억대
8~10억대->8~10억대->8~12억대->9~12억대
9~10억대->9~11억대->10~12억대->11~13억대
25년 6월 27일 시작된 대출규제
현시점 최종 투자 생각.
아직까지 상승의 여파가 오지 않은 지역들 역시 있고,
그 지역 안에서 대장단지 또는 선호단지까지 흐름이 왔는 곳들도 있는 것이 특징이다.
상승의 추세의 흐름을 보았을때 , 상위 지역의 대부분의 단지들이 고점에 다다른 상승이고
중위 지역에선 대장단지, 선호단지의 순서대로 흐름을 받아 나아가면서 중위 끝단으로 가는 것이 아닌
하위 지역의 대장,선호단지로 분위기가 넘어가는 현상 또는
서울접근성,강남접근성이 좋은 지역에서의 경기도 지역의 대장,선호단지에 상승흐름이 흘러간 모습이다.
상승세가 계속적으로 이어진다라고 했을때, 중위지역임에도 덜오른 덜선호 단지
하위지역임에도 덜오른 덜선호 단지 등에서의 기회가 옆볼수 있다란 것이다
앞서 본 23,24년도의 모습처럼 규제로 인해 상승세가 꺾여 들어간다라고 했을때
(25년 6월 27일 대출규제 시행..!!)
상승을 받아 낸 가격에서 경제적 큰 충격을 안겨줄 큰 변수가 있지 않다면
23년,24년의 가격을 회기할수 있는 모습을 보기 힘들수 있고 (과거에도 그랬듯이 우상향의 모습의 흐름)
오히려 오르지 않은 생활권과 단지들에게서 더욱 좋은 시기와 상황이 주어질수 있겠다란 것이다.
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