[진심을담아서] ‘아파트 부실시공’ 이후 현재 시장 상황 그리고 나아가야 할 길

안녕하세요,

내집마련과 행복한 노후준비를 돕는

진심을담아서입니다.

날씨가 우중충하다 맑다가를 반복하는 등의 날씨가

마침 요즘의 시장 분위기를 보여주는 것 같습니다.

최근 점심을 먹다가 이전에 화두가 되었던

부실시공 아파트 근처에 살던 회사동료와

부동산 이야기를 하게 되었습니다.

(참고로 저는 회사에서는 초부린이입니다 ㅎㅎ…)

그러다가 여러분들께 들려드리면 좋은

이야기가 될 것 같아서, 생각을 정리해봤습니다.

혹시 2년 전에 있었던

‘순살아파트’ 사건이 기억나실까요?

아파트 부실시공이 이슈가 되었던 시기였는데,

이 시기 이 사건이 더 이슈화되었던 이유는

시장의 하락과 맞물렸기 때문입니다.

‘21년 6월 경 시장이 뜨거웠던 시기, 강의에서는

‘지금부터 가격이 -2~30% 정도 조정된다면’

좋은 기회가 될 거라는 내용이 있었고,

당시 사람들의 심리는 이러했었습니다.

‘설마 그렇게 되겠어?

‘그렇게 되면 진짜 다 사야겠다.’

그러나 1년 반정도 시간이 지나자,

23년 초, 어디든 상관없이 ‘위아래없이’

정말 모든 아파트들이

-20% 이상 큰 폭락을 시작합니다.

이 시기 아파트 부실시공 관련 기사는

부동산 시장에 임팩트 있게 다가왔고,

몇몇 용기를 낸 분들을 제외하면

‘지금은 매수할 때가 아닌 것 같다’

는 생각으로 망설이게 되었습니다.

(현재 그 아파트는 현재 입주민 대상

손해배상과 함께 전면 재시공 중입니다.)

그 당시 매수 뿐만 아니라 전세 분위기도 처참하여

폭락했던 그 아파트들의 현 주소를 아시나요?

부실시공 주변 단지에서

좋지 않은 분위기를 같이 직격탄으로 맞은

현재 당시 30%정도 빠졌던 아파트들 중

현재 상당부분 회복한 것을 알 수 있습니다.

수도권이라고는 하나,

상당히 외곽에 자리하고 있어서

지방광역시 아파트와 비견되는 이 단지에서도

전세가가 1억 이상 오르면서

매매가 회복도 이어지는 가운데

가치를 회복하고 있는 상황입니다.

대출규제나 입주장 혹은

여러 부동산 관련 이슈로 불리는

이름 안에서 우리에게 혼란을 줬던

지난 2년을 아래와 같이 복기해야합니다.

① 떨어진 가격만큼 좋은 호재는 없습니다.

상승장 초절정 시기였던 ‘21년을 지나

서서히 거래가 멈추기 시작한 ‘22년,

그리고 역대급 폭락을 보여준 ‘23년까지

시장의 모습을 기억하시는 분들도 계시겠지만

‘눈 뜨고 보니 지금 이 상황이다’라는

생각을 가지신 분들도 계실겁니다.

(저 역시도 부동산에 관심없더 시기에

‘대체 왜 이런거지’라는 답답한 마음이었습니다.)

앞으로 이 기회를 다시 놓치지 않기 위해선

‘내가 잘 아는 지역과 단지의 가격 변화’를

잘 기억해두는 게 매우 중요합니다.

이런 가격변화를 통한 복기는

여러분에게 다시 찾아올 기회를

빠르게 잡게 하는 데에 큰 도움이 될 것입니다.

‘23년은 지방과 수도권 가릴 것 없이

모두가 하락한 시장이었습니다.

제가 실제로 ‘23년 초에 투자를 검토한

광역시/중소도시/수도권외곽 물건들 중

광역시 물건은 1억 이상이 올랐고,

중소도시는 약 8천만원,

수도권 외곽물건은 7천만원 정도가 올랐습니다.

어떤 게 최악이었을까요?

수도권 외곽을 투자한 게 최악이었을까요?

제가 말씀드리고 싶은 건

시장분위기나 규제, 이슈 등으로

떨어진 가격만큼 매력적인 호재는 없으며

그런 것은 지방/수도권 가릴 것 없이

똑같이 적용된다는 뜻입니다.

각자가 보고 있던 시장에서

거래량이 갑자기 줄거나

분위기가 차가워지고 있는데

가격이 상대적으로 저렴한 수준이라면

더 집중해서 살펴보셔야합니다.

② 좋은 것이 뭔지를 알아야 합니다.

‘23년 극심한 하락기를 지나 조금씩 거래가 되며

‘24년 중순을 지나면서 양극화를 보여줬습니다.

크게는 서울수도권과 지방의 양극화가 있었고,

같은 지방 안에서도 양극화가 보이는 시기였습니다.

소위 1~2급지 지역

(강남3구, 마포,광진,양천 및 경기도 과천, 분당)

등은 하락장에서 ‘먼저’ 거래되며

‘먼저’ 오르기 시작했습니다.

뿐만 아니라 같은 지방 안에서도

어떤 단지는 서울보다도 많이 오르면서

거래가 잘 되는 단지들도 있었습니다.

하락장에서 거래가 된다는 건

‘그만큼 보고 있는 사람들이 많다(수요가 크다)’

는 뜻으로 좀처럼 기다려주지 않고

먼저 오르기 시작해서 ‘오래’오릅니다.

위 그래프에서 보실 수 있는 것처럼

'먼저' 상승하기 시작한 잠실아파트가

'아직도' 상승하고 있는 것처럼,

좋은 것은 하락장에서도 먼저 반등합니다.

즉 하락장에서 거래되는 건

상대적으로 더 좋은 단지일 확률이 높습니다.

보시고 계셨던 단지들이 반등을 빠르게 했다면

현재 주춤거리고 있는 시장 분위기가 정리되면

그 다음에도 빠르게 반등할 수도 있습니다.

투자를 놓치신 분들이라면

내가 보고 있던 단지가 빠르게 반등하신 분들이라면

새로운 투자 단지도 검토하시되,

혹시라도 그 단지들이 내 범위에 빠르게 들어오면

주저하지 않고 행동하실 수 있어야 합니다.

분위기가 좋지 않을 때조차 거래 되는 단지가

정말로 환금성이 있구나를 생각하시면 됩니다.

③ 리스크도 생각하셔야 합니다.

투자를 주저하시라는 뜻이 아닙니다.

매수하실 때 ‘어떤 일이 일어날 수 있는지’를

같이 살펴보시고 투자하셔야

흔들리지 않고 투자하실 수 있습니다.

투자는 대부분 ‘오르고 내리는 것을 반복하며’

가치를 회복하는 특징이 있습니다.

멀리서 보면 꾸준하게 우상향하는 것처럼 보여도

일부 시기에 따라서 거래가 안되는 경우도 많고,

전세 물량이 없음에도 전세거래가 잘 안되거나

최저가 매물이 지속적으로 소진되더라도

가격반등이 되지 않는 경우도 꽤 많습니다.

조금 더 들어가보면 심지어는 가격이 일시적으로

떨어지는 경우도 더러 있습니다.

보시는 것처럼 사람들이 정말 좋아하는

잠실의 아파트조차도 단기적으로 조정을 받으면서

가격이 오르는 것을 알 수 있습니다.

말씀 드리고 싶은 건

‘사자마자 오른다’를 생각하시기 보다는

오히려 ‘떨어질 수 있다’를 감안하고

매수하시기를 권유드린다는 뜻입니다.

부동산은 장기적으로 보셔야합니다.

단기적으로 급등하면 오히려 불안하셔야 하고,

리스크를 오히려 생각하실 수 있는 분이 되셔야 합니다.

단기적인 출렁거림이 있을 수 있고,

정말 중요한 건

내가 투자하는/내집마련하는 단지의

가치와 가격에 대한 확신입니다.

이 확신이 여러분이 ‘돈을 버는’ 그 시점까지

버티게 해줄 등기보다 중요한 자산이 될 것입니다.

(초보자일수록 확신을 얻기 부족하기에

코칭과 강의를 레버리지하셨으면 합니다.)

이상으로 부동산 관련 이슈로 인해

혼란스러운 시장에서 하시면 좋을

액션 플랜들을 정리해드렸습니다.

1. 떨어진 가격이 최고의 호재

2. 하락장을 복기하며 좋은 물건 정리

3. 리스크도 염두하고 행동

여러분의 눈과 귀를 어지럽히는 이슈는

투자자 입장에서는 정말 큰 호재입니다.

지금 여러 혼란스러운 소식들로

마음이 불편하신 분들이 계실겁니다.

어느 시기가 되더라도

가치와 가격에 대한 믿음,

복기를 통한 더 나은 의사결정,

리스크도 염두한 투자는

반드시 여러분의 자산에 큰 힘이 될 것입니다.

어둠 속에 계신 것 같고 답답하실지라도,

과거에 있었던 일을 잘 정리하시어

다가오는 기회를 잡으신다면,

반드시 큰 빛으로 돌아올 것입니다.

날씨가 많이 덥습니다.

건강 조심하시고 행복한 하루 보내세요 ^^

긴 글 읽어주셔서 감사드립니다 :)