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독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다.
2. 저자 및 출판사: 이현철 . 매일경제신문사
3. 읽은 날짜: 7.2
4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점
STEP2. 책에서 본 것 & 책에서 깨달은 것
[1.아파트 가격은 '심리, 전세, 정책'으로 변한다]
01 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10
1.주택보급률 100%가 넘으면 집값이 내려갈까요?
주택보급률은 통계상으로나 의미가 있는 것일 뿐 실질적인 주택보급상황이 더 중요하다고 보임. 그런데 실질 주택보급상황은 거의 언제나 100% 언저리에서 오르락내리락할뿐 크게 변하지 않음
2.인구가 줄어든다는데 집 값이 내려갈까요?
인구는 수요에 영향을 주는 하나의 변수에 지나지 않음. 항상 집은 투기 수요가 존재한다는 사실을 인식해야함
3.미국 금리가 올라간다는데, 집값이 내려갈까요?
집값에 영향을 주는 것은 월세보다는 전세임. 실수요자는 금리보다는 시장의 분위기에 더 좌우됨. 대출을 받는 경우 이자 부담이 늘 수는 있겠지만, 그것으로 인해서 집 사는 것을 포기하거나 또는 가지고 있는 집을 지금 당장 매도하는 일은 거의 없음. 금리가 오르고 내림은 집값에 크게 영향을 주지 않음.다만 이미 흐름이 정해져 있는 경우, 즉 지금이 하락세에 있다면 금리가 오르는 것은 사람들 심리에 크게 영향을 줄 수 있음. 그리고 오름세에 있을 때 금리가 떨어지는 경우에도 사람들의 심리를 자극해 더 오르는 역할을 할 것이다. 금리 때문에 집 값이 움직이는 것이 아니라 시장의 분위기에 따라 그 영향이 커질 수 도 있고 전혀 없을 수 도 있는 수요에 영향을 미치는 한 요소에 불과한 것이다
→이번 시장의 변화를 보면서 금리만으로 사람들이 집을 사고 집값에 영향을 주지 않는다는 것을 알 수 있었다.
4.우리나라 부동산이 일본처럼 폭락할까요?
5.미분양이 많아지면 집값이 내려갈까요?
입주 미분양라는 것은 아파트를 다 짓고 입주를 시작했는데도 불구하고 분양을 끝내지 못한 상황을 말함. 시장에 미치는 영향이 크다고 볼 수 있음. 건설사 입장에서는 할인분양이라는 최후의 수단을 쓸 수 밖에 없음. 시장 상황에 따른 미분양의 흐름을 보고 또한 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것임
6.세입자는 왜 집을 못 사는 것일까요?
1) 전세 세입자는 집을 사기 어렵다
2) 집값이 내려가면 그 때 사겠다
7.임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요?
옳고 그름을 떠나서 자연스러운 경제활동이라는 인식이 먼저 사회구성원들이 해야함
8.우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽게 되나요?
9.다 같은 집인데 왜 가격차이가 나는 것일까요?
10.부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?
1)부동성 움직이지 않음
2)부증성 토지만으로 국한되는 성격. 더 이상 생산이 불가능한 재화. 용도의 변화만이 있을뿐. 공급조절하는데 3년정도 소요. 길게 흘러가는 양상
3)의식주의 하나
02 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다
01 우리나라에만 있는 전세
*전세와 월세와의 관계
전세는 보증금이라는 전세금을 임대인에게 주고 임대인이 집을 무상으로 일정기간 거주하는 행위
월세는 전세금보다 훨씬 적은 금액을 보증금으로 하고 다달이 차임에 해당하는 금액을 지불하며 집을 거주하는 행위
반전세는 월세와 같음
월세는 보통 전세의 파생상품으로서의 성격. 전세가가 시장에서 수요와 공급으로 정해지고 월세는 정해진 전세가에서 일부 보증금을 뺀 나머지 전세금을 월세로 환산하는 방식이 통용
월세공급이 많으면 전세가격에 거의 영향을 주지 않는다.
02.전세대란의 이유와 대책
1.전세대란의 원인
(가)공급부족
(1)저금리와 LTV완화로 인한 전세에서 월세로의 전환
(2)집값 하락 시기에 투자자의 감소
(나)전세수요의 중가
(다)정부정책의 부작용
(라)임대인과 임차인의 심리 차이
항상 급한 쪽이 결정을 빨리 해야 하므로 급한 임차인이 높은 가격에 거래를 어쩔 수 없이 해야하만 하는 심리상태
(마)전세에도 가수요가 있다는 사실을 아십니까?
:전세가가 막 올라가는 시기에 발생한다. 전세 세입자가 집을 구하러 다니는 시기는 보통 이사가기전 3~4개월 전이다.전세가가 상승하는 시기에는 평소보다 빨리 집을 보러 다님. 진짜 수요는 아닌데 미리 집을 보러다니는 임차인때문에 수요가 늘어났다고 생각하여 전세금을 더 올릴 수 있는 상황이 된다. →전세 가수요
2.전세대란을 막을 수 있는 방법
우리나라 전세공급은 거의 80%이상 개인이 담당
공급이 늘어나기 위해서는 임대사업자가 늘어나야함.
전세임대사업자를 늘어야 함.
*임대사업자의 혜택
임대기간에 따라 4년 이상은 일반임대, 8년이상은 준공공임대로 구분됨. 준공공임대로 등록하고 10년이상을 임대하면 양도소득세가 면제됨. 주택임대사업자는 지자체에 주택임대사업자 등록을 받은 뒤 거주지 관할 세무서에 사업자등록 신청을 하면 사업자로 등록이 되며 향후 소득세와 양도소득세, 종합부동산세 합산 배제, 그리고 보유 가구 수에 미포함 등의 혜택을 부여받게 됨
양도소득세는 4년이상의 일반임대의 경우 비과세 혜택은 없어짐. 보유기간에 따라서 최대 40프로 장기보유특별공제 적용
임대료는 연5%이하의 임대료 인상만이 가능함
→임대사업자가 부활하면 등록하고 싶다. 준공공임대로 등록하여 10년이상 임대하면 양도소득세가 면제되네. 일반임대는 양도소득세 비과세혜택은 없어지네.
*역전세로 나타나는 현상: 전세공급이 일시적으로 많이 한꺼번에 몰림으로써 전세가가 떨어지는 현상
역전세난이 오기 위해서는 대규모 입주 물량이 한꺼번에 쏟아지기 시작해야 합니다. 신도시는 택지개발을 해서 거의 비슷한 시기에 분양을 진행하고 아파트를 지어 2~3년 후 비슷한 시기에 몇 만가구가 한꺼번에 입주를 시작하므로 전세가 폭락하게 됨. 주변 지역또한 영향받음. 전세가가 훨씬 저렴한 신도시로 대거 빠져나갈 수 있음. 역전세 상황이 일시적인지 지속적인지를 잘 판단해 집을 살 것인지 말 것인지를 스스로 판단할 수 있어야 함
몇 년동안 비슷한 규모의 입주 물량이 연달아 있어야 함. 3년 비슷한 물량이 한 지역에 쏟아져 나와야 함. 중요한 것은 입주물량에 관한 판단이다. 개인입장에서 보면 엄청나게 많다고 생각되는 물량이 그 지역 전체적으로 보면 아무것도 아닌 것이 될 수 있음. 물은 항상 위에서 아래로 흐르듯이 부동산 시장도 반드시 위에서 아래로 영향을 준다. 강남에서 움직이면 서울 전역, 그리고 경기도까지 영향을 미침.
03 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인
01 선분양으로 심해지는 주택가격 왜곡과 대안인 후분양
02 전세때문에 매매가가 오르기도 하고 내리기도 한다
1.바로미터 역할
2.매매가 지지 역할
3.매매가를 올려주는 역할
-2013년부터 전세난 심화, 전세가 폭등
4.매매가를 떨어뜨리는 역할
폭등기에는 아파트 매매는 상상을 초월할 정도로 상승하게 됨
전세가는 매매가의 오름폭을 따라가지 못함
03 사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다
1.사람들은 절대 손해 보려고 하지 않는다.
-2008년 이후 집값이 폭락하고 2007년쯤에 비싸게 분양한 아파트가 대거 미분양이 난다. 2010년 입주하는데 빈집이 속출함.부동산은 가격이 정해져 있지 않음. 더 떨어질 것 만 같은 분위기에는 사는 사람 입장에서는 급할 것이 없어지게 된다. 좀 더 내리면 사야지.→무릎에 사서 어깨에서 팔아라→사람들은 바닥에서 사고 싶어함. 바닥은 아무도 모른다.→약간의 리스크를 감수해야한다. 무릎에 사게 되면 더 떨어지는 것을 겪어야 한다. 그게 리스크다.
-폭등기에 나타나는 묻지마 투자자, 부동산에 부정적이었던 사람도 투자물건에 대해 조사없이 투자하게 된다.
2.사람들은 비쌀때 더 잘 사더라
-말도 안되지만 사람의 기본 심리이다
-사람심리가 이렇게 무서움. 무조건 빨리 사야함.가만히 있으면 상대적 박탈감에 시달리게 됨.
3.사람들은 분위기를 좇는다
-시장이 침체기일 때 가격이 저렴하고 새 아파트니깐 사두면 좋은 상황이래도 대부분 매수못함.
4.폭락과 폭등을 만드는 것은 결국 사람 심리다.
반드시 폭등이 있으면 그 이후에는 폭락이 찾아오게 되어 있다.
공포와 욕싱믄 전염되기 쉽다.
폭등기에 정부가 아무리 강한 규제책을 내놓아도 효과가 별로 없다. 폭락기에 부양책을 내놓아도 집값이 오르지 않는다.
=>가장 기억남는 글이다. 멘토님께서 말씀해주셨던 무릎에 사서 어깨에 파는 것. 그리고 바닥은 아무도 모른다는 것. 리스크를 감당하고 충분히 기다릴 것.. 투자에서 가장 중요하게 생각해야 한다. 그리고 사람 심리로 인하여 가격 변화를 알 수 있다는 것을 알아야 한다. 투자원칙과 기준을 배운대로 적용하여 투자해야 하며, 공포와 욕심이라는 심리를 조심해야겠다. 그리고 폭등기 뒤에는 폭락이 찾아올 것이라고 예상하고 미리 대응해야겠다.
04 정부정책은 가격에 큰 영향을 끼친다
=>이번 6.27 부동산 규제 대책과 관련하여 생각이 났다. 사람들의 심리로 인해 서울 상급지가 전고점 돌파하여 매매가가 올라가는 분위기였는데 규제로 인하여 분위기를 변화시켰다. 물론 정부정책이 과열,침체된 시장을 바꾸지 못하는 경우도 있다는 것을 알아야 한다.
05 부동산의 가격은 결국 부동산 시장에서 형성된다
수요와 공급이 어느정도 일치하는 안정적인 사장에서는 흐름이 어떻게 형성이 될까요?
전세 시장. 매매시장이 하락의 흐름에서 안정적인 상승의 장으로 바뀔 즈음에는 임대 시장이 요동치게 되어 있음
매매 시장에서 하락의 흐름에 있을 때는 투자자들이 매수하지 않고 실수요자들도 자기를 팔고 전세의 수요자로 변하는 상황이 벌어지게 됨. 이 시기에 임대시장은 임대인 우위의 시장이 형성되죠. 그 결과로 임대가인 전세가가 상승함.
[2 부동산 투자에 숨어 있는 비밀]
** 황금알을 낳는 투자**
01 제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기사이클
1.우리나라 아파트 경기사이클
(가)폭락기
-폭락하기 전에는 반드시 전제되어야 할 상황이 폭등이다. 그 원인은 사람들이 분위기에 휩싸인 심리에 있다.
-외부충격까지 더해지면 폭락에 폭락을 겪게되는 것. 바로 1998년 IMF상황 과 2008년 국제금융위기로 집 값 폭락
-매수자 우위의 시장. 팔려고 하는 사람은 많고 사려고 하는 사람이 없어서 매수자가 선택권이 많은 시장 상황
-주택매매가와 전세가가 동시에 하락하는 현상
-3~4년 정도 지속
(나)하락 안정기
-하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승하는 시기. 주택 조심스럽게 투자함
-자가였던 사람 중 많은 분이 집을 팔고 전세로 옮기고자 하는 분위기가 우세함
-전세공급은 줄어드는데 전세수요가 늘어암. 전세가 서서히 상승
-수요는 늘어남.(집을 팔고 전세로 옮기고자 한느 수요)
-극복하는 부양책
(다)상승 안정기
-매매가와 전세가가 동시에 올라감. 심리는 반반. 매매가는 올라감. 갭투자 유행
-전세가 매매매가를 밀어내고 있다는 사실.
-전세도 매매의 투가지처럼 가수요가 발생함.
(라)폭등기
-2배 정도 오르는 것이 폭등. 1년 동안 거의 2배 수준의 가격 상승. 사람들의 심리로 인하여
-2006년의 상황
-정부 규제위주의 정책
-이 시기 다음은 반드시 폭락이 대기하고 있음
-투자자는 항승 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비하기
02 집 한 채로 돈 버는 방법
아파트도 대세 하락기가 있습니다. 이 때는 팔고 나서 집은 꼭 필요한 것이기 때문에 전세라는 상품으로 갈아타는 것이 현명하다. 이것으로 갈아타고 있다가 3~4년 후 에 다시 집을 사는 것이다. 전세와 자가를 적절하게 넘나드는 지략을 써서 자산을 늘어가자.
03 수요가 몰리는 새 아파트 투자
처음 입주시는 물량이 많아서 일시적으로 전세가가 낮게 형성됨. 입주 후에는 전세가가 급등하기 시작함. 정상을 찾기 시작함. 주변 전세가율보다 높은 전세가가 형성됨. 이로 인해 매매가도 상승함.
04 절대적은 학군, 절대적인 수요
학군이 좋은 지역이 반드시 먼저 전세가와 매매가도 가장 먼저 올라감
05 최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라
시간은 결코 우리를 기다려주지 않는다. 좋은 물건은 결코 고민하는 분들에는 가지 않는다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로 한채 계약을 진행하는 것이 좋다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자임.
→완벽하게 투자하는 것은 불가능하다. 최선을 다해 매물을 찾고 가치대비 싸다면 투자원칙과 기준에 따라 투자해야 한다.
06 최고의 투자방법 중 하나, 갭투자
-갭 투자는 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋다. 매매가는 정체되어 있고 전세가가 치고 올라와서 전세가가 매매가에 거의 근접한은 시기 2013~2014년 정도가 됨.
-전세가 상승에 의해서 매매거래 하나 없이도 매매가가 올라 갈 수 있는 물건..이런 물건들은 팔 때가 중요함
파는 시기는 전세를 처음 맞춘지 2년 만기가 되어가는 시점이 좋다.
08 지방시장 VS 서울,수도권 시장
-하락기에는 상승장에 대비한 현금보유가 원칙.
-지방이 약 3~4년 정도 앞선 흐름
-서울 수도권이 폭락이 시작되는 시기에는 지방은 폭락장을 지나가고 하향안정기에 접어 들었을 것
09 너무 주변 사람들의 조언에 구속되지 마라
11 매도, 즉 파는 것이 더 중요하다
-인기가 없는 아파트들은 팔 때가 매우 어렵다=>세입자 만기에 맞춰서 4개월 전부터 공인중개사 사무실에 물건을 내놓았으나 보러 오는 손님이 정말 드물었음. 투자자의 불안한 심리를 먼저 생각해보고 그 불안한 심리를 해소하면 파는데 도움이 되겠다 싶어서 파는 것에 앞서 먼저 새로운 세입자를 최고의 전세가에 맞추었습니다. 전세 물건이 전무한 상태라서 금방 맞출 수가 있었음.
-사람들은 싸게 사는 것에 모든 노력을 기울인다. 파는 것에는 그리 많은 노력을 기울이지 않음. 투자는 팔 때 언제 파는가 그리고 어떻게 파는가에 따라서 수익이 엄청나게 차이가 날 수가 있음
STEP3. 책에서 적용할 점
1.무릎에 사서 어깨에 파는 것. 그리고 바닥은 아무도 모른다는 것. =>투자시 기억하자
2.현재 정부 정책에 관심갖고 대응하기. →이자뉴스 꾸준히 하면서 내 생각적어보기.
3.과거 정부 정책 관련하여 집 값에 어떤 영향을 주었는지 찾아보고 공부하기
STEP4. 책 속 기억하고 싶은 문구
03 사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다
1.사람들은 절대 손해 보려고 하지 않는다.
-2008년 이후 집값이 폭락하고 2007년쯤에 비싸게 분양한 아파트가 대거 미분양이 난다. 2010년 입주하는데 빈집이 속출함.부동산은 가격이 정해져 있지 않음. 더 떨어질 것 만 같은 분위기에는 사는 사람 입장에서는 급할 것이 없어지게 된다. 좀 더 내리면 사야지.→무릎에 사서 어깨에서 팔아라→사람들은 바닥에서 사고 싶어함. 바닥은 아무도 모른다.→약간의 리스크를 감수해야한다. 무릎에 사게 되면 더 떨어지는 것을 겪어야 한다. 그게 리스크다.
-폭등기에 나타나는 묻지마 투자자, 부동산에 부정적이었던 사람도 투자물건에 대해 조사없이 투자하게 된다.
2.사람들은 비쌀때 더 잘 사더라
-말도 안되지만 사람의 기본 심리이다
-사람심리가 이렇게 무서움. 무조건 빨리 사야함.가만히 있으면 상대적 박탈감에 시달리게 됨.
3.사람들은 분위기를 좇는다
-시장이 침체기일 때 가격이 저렴하고 새 아파트니깐 사두면 좋은 상황이래도 대부분 매수못함.
4.폭락과 폭등을 만드는 것은 결국 사람 심리다.
반드시 폭등이 있으면 그 이후에는 폭락이 찾아오게 되어 있다.
공포와 욕싱믄 전염되기 쉽다.
폭등기에 정부가 아무리 강한 규제책을 내놓아도 효과가 별로 없다. 폭락기에 부양책을 내놓아도 집값이 오르지 않는다.
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