⭐️나에게 맞는 투자지역 선정하는 방법⭐️
<1강>
서울과 지방 시장의 현주소와 지역별 투자 전략
✅매매가가 주춤하고, 전세가가 상승하는 시기를 잘 지켜보자
예) 4515세대 중 전세물건이 37개라면 엄청 적은거임, 계속 지켜보다 전세물량이 37 -> 20개로 줄고, 전세가가 올라갔을 때, 매매가가 주춤해 진다면 투자를 노려보자
예) 전고 -20% 이면서 전세가는 오르는 시기
예) 아실 그래프 가격이 업다운이 큰 구간은 선호동으로 인해 가격차이가 큰 것 일 수 있다.
예) 근처에 공급이 있는데도 매/전 우상향 하는 단지라면 눈여겨 볼 필요가 있다.
✅22-23년 하락장 이유
1. 금리 인하로 상승기였다가 너무 많이 풀려서 코로나 이후 금리 상승으로 다시 조임
2. 위축된 심리
✅토허제로 오르지 않은 지역이 있어서 오히려 기회가 될 수 있다.
예) 송파의 경우 전에는 일부 상급동네만 규제를 했다면 지금은 송파구 전체가 제한되어 있어서 가격 상승이 막힘, 거래가 가능해질 시점에 나에게 기회가 될 수 있다.
✅위기와 기회는 공존한다 : 지금 시장 속에서도 거래량이 떨어진다면 위기보단 기회라고 보면 좋다.
수요가 떨어지면 팔려는 사람이 있고, 많아지면 급매를 건질 수 있다. (집을 사는 사람이 없어져서 매매가 떨어지고 전세가 오르는 시장)
✅26-28년 공급이 없는 서울, 현재 서울은 매매물량과 전세물량이 같이 하락하는 시장이다.
전세난이 심해 진다면 전세가가 상승하고, 매매가가 좀만 버텨주면 전세가가 올라가고 전세에서 매매로 갈아타고자 하는 수요가 생기면서 매매가가 오르기 시작하는 현상으로 갈 수 있다.
✅부산시장 : 시장이 좋지 않다고 판단해서, 매매량은 많고 집을 사려고 하는 사람이 없어서 전세수요가 없음 (전세물량 감소중)
그리고 투자자에게 매물이 많다는건 협상의 여지가 생기는 것이다.
✅지방 vs 수도권 매도 타이밍 :
- 지방은 사이클이 크고 짧게 움직여서 단기간에 수익을 얻을 순 있으나 매도 타이밍을 놓치면 5-6년 기다려야 한다.
(지방은 하락장 시 내가 산 가격 보다 떨어질 수 있으니 욕심내지 말고 수익 내면 팔아라) -> 수익달성 시 매도
2. 수도권은 장기적으로 우상향 하기 때문에 단기보유보단 8-12년 장기보유로 생각하고 들어가야 한다.
(하지만 그 기간동안 하락장도 분명 있고 역전세 시 버티기 어려울 수 있다. 하지만 내가 산 가격보다 매매가가 떨어지긴 어려움) -> 수익달성 시 매도 or 보유 선택
✅투자금 별 투자 고려 지역
1. 광역시 : 5천~2억 (1억 이상 시 수도권도 고려)
2. 중소도시 : 3천~8천
3. 서울 4급지 이상 : 3억 이상
4. 수도권 4급지 : 2억 이상
✅수도권과 지방의 사이클이 차이나는 이유
1. 지역별로 공급이 확장되는 범위가 다르기 때문에 수도권이 공급이 오랫동안 지속됨 (땅의 규모)
2. 지방의 경우 하락장에도 전세가율이 높기 때문에 전세가의 반등이 있으면 매매가 상승 흐름으로 갈 가능성이 높음
3. 수도권의 경우 전세가 반등하더라도 전세가와 매매가의 차이가 큰 곳이 많아서 상승 흐름으로 가는데 시간이 걸릴 가능성이 높음
4. 결론적으로 충분히 낮아진 전세가의 반등 +기준에 부합하는 전세가율의 기회가 온다면 매수 진행
<2강>
수도권 vs 지방, 나에게 맞는 투자는?
✅부산, 창원, 김해, 대구 눈여겨보자
✅대전, 구미, 포항, 청주, 아산, 원주 공급 많음
✅나에게 맞는 수도권 투자 찾는 법
- 서울 : 강남, 종로/중구, 여의도, 상암, 마곡, 구디/가디
- 수도권 : 광명, 안양, 수지, 구성남, 하남 (과천/분당은 서울 1-2급지와 비슷한 수준)
- 1기 신도시
- 분당 : 어나더레벨
- 평촌 : 선도지구로 가격 상승
- 산본>부천 : 선도지구가 되더라도 5억 아파트일 경우 분담금이 3-5억인데, 총 10억이라는 금액으로 부천에 살 것인가? 서울에 살 것 인가?
-> 서울에 살 것이기 때문에 현재 큰 관심이 없는 것
- 일산 : 강남 접근성 너무 멀어서 별로, 주변 파주 등 빈땅이 너무 많아서 입지독점성 없음
✅입지독점성에 따른 수두권 우선순위
- 1급지: 강남, 서초, 송파, 용산 / 과천
- 2급지: 성동, 마포, 광진, 양천 / 분당
- 3급지: 강동, 동작, 영등포, 중구, 종로
- 4급지: 강서, 서대문, 동대문, 성북, 관악(2호선 위), 은평구(녹번역 아래) / 광명, 평촌, 수지, 성남수정, 하남
- 5급지: 노원, 구로, 도봉, 강북구, 금천구, 중랑구, 관악구(2호선 아래), 은평구(녹번역 위)
<3강>
내 종잣돈에 맞는 수도권 투자처와 수익 올리는 투자단지 찾는 법
✅수도권에 깡통전세가 나왔다면 투자하기 좋으지 유의깊게 보자
✅(현재기준) 투자 적정 전세가율 : 강남권 50% / 서울 60% / 수도권 70% / 지방 80%
✅전세가율 높다고 거길 먼저 봐야하나? No -> 적정 전세가율에 근접하는 좋은 곳 부터 먼저 봐라
✅평균 매매, 전세 가격으로 지역 평균 투자금 범위 확인 (매전차이 +1억)
✅24평 기준 투자금별 임장 지역 : 1억 이상(수도권) / 2억 이상(4급지 또는 입지 좋은 수도권) / 3억 이상(3급지 구축 이상) / 5억 이상(2-3급지 구축 이상) /. 8억 이상(1급지)
✅입지 좋은 20평대가 입지 안좋은 30평대보다 낫다
✅상승기에는 비교적 저렴한 20평대 가격이 먼저 오르고, 30평대가 오른다. 그래서 가격차이가 별로 없는 구간이 있을 수 있고, 그때를 대비하여 2,30평대 같이 봐야한다.
✅30평대와 40평대의 가격이 같다면? 40평대는 비교적 수요층이 적고, 환금성도 더 안좋을 수 있지만 30평대 가격 밑으로 떨어질 일은 없을것이기 때문에 결국은 40평대를 하는게 낫다.
(하지만 지역에 따라 40평대 수요가 적은 곳이라면 30평대가 나을 수 있다)
✅수도권 지역별 투자금 규모 -> 교재 확인⭐️
✅5순위 시세표 작성해보자
✅입지 좋은 구축 vs 입지 덜 좋은 신축
-> 투자 후 종잣돈 규모가 있다면 입지 좋은 구축(장기보유) > 투자 후 종작돈 규모가 적다면 입지 덜 좋은 신축(단기보유 후 갈아타기)
✅수도권 투자를 위해 해야할 일
1. 1-2달에 하나씩 앞마당 늘리기
2. 강남 1시간 이내 입지 독점성 있는 곳부터 임장
3. 회사나 집근처부터 임장 -> 1기 신도시로 확장
<4강>
내 종잣돈에 맞는 지방 투자처와 지방에서 잃지 않고 더 버는 투자 물건 찾는 법
⭐️교재참고
✅부산 : 투자금 1억정도라면 해운대구, 동래구, 연제구 1순위 / 5천이라면 금정구, 남구, 서구, 부산진구, 강서구 (그 중 중심지역 우선) 1순위
✅대구 : 학군>교통, 직장 / 투자금 5천이상 달서구, 남구 B급지 우선 확인
✅대전 : 공급많아서 가격싸지만 투자금 많이듬
✅광주 : 빈땅이 많지만 공급을 많이 늘리지 않아서 전세가의 흔들림이 다른 지역 대비 적다, 투자금이 적은 편으로 투자 해볼만 하다
✅울산 : 현재라면 부산과 비교?
✅광역시 및 중소도시 투자금 정리 (교재확인)
<5강>
순자산 10억을 위한 투자 로드맵(1주택, 2주택, 다주택)
✅한채전략(1주택) : 가치 있는 것+장기보유
✅두채전략(2주택) : 저평가+관심(갈아타기)
✅다주택전략 : 노력+저평가+투자금줄이기
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