안녕하세요, 보라색과 커피를 좋아하는 퍼플앤커피입니다 (편하게 퍼플이라고 불러주세요 💜)
이번 지투강의도 정말 엄청났습니다. 어쩜 매번 지투 강의 들을 때 마다, 안들렸던 부분이 다시 들리기도 하고,
들렸던 부분은 더 선명하게 들리기도 하는 신기한 강의였습니다. 강의 시간이 어마어마 했는데, 그럼에도 정말 몰입하면서 너무 재밌게 들었습니다. 특히나 지방 앞마당을 조금씩 늘려가는 과정이여서 그런지 이제는 가본 지역들도 나오고 재밌고 감정 몰입하면서 들었던거 같습니다.
일단 지방투자의 대한 가치를 선명하게 말씀 해 주셨는데요,
지방 시장은
- 가격: 여전히 싼 것이 리스크가 적은 것이다. 즉 투자범위와 우선순위를 세우고, 단지의 가치와 선호도를 연결해라. 즉 두배 더 버는 투자로 연결해야 한다.
- 투자금 : 잔금대비 안되는 물건은 지방에서 정말 위험하다. 잔금 대비를 꼭 할 수 있어야 한다.
- 전세시장: 전세가의 움직임 및 상황파악이 수도권에 비해 훨씬 더 중요하다. 각 지역마다의 현재와 어떤 모습인지를 잘 봐라~
앞마당 트레킹의 의미들은
- 선호도: 단지의 선호도를 알고
- 시세트레킹: 추이 (오름/보합/하락) 확인 및 개수 (물건 개수, 나가는 속도)를 파악하고
- 현장감: 전화임장으로 보안하며 부사님의 반응들을 면밀히 보고 (야망전세가인가? )
- 투자 연결은 현장에서: 전세 시세가 맞는지, 깎이는 지역인지 면밀히 봐야한다
소액투자 가능한 단지들은
→ 즉 생활하기 편리하여 거주만족도가 양호한 아파트.
- 직장: 직장이 너무 멀지 않으면서
- 교통: 출/퇴근이 너무 불편하지 않으면서
- 학군: 부촌 커뮤니티를 가지고 있거나 + 적어도 학교/학원가 가까운
- 환경: 상권은 생활업종이 있고 젊고 깨끗한 상권인지, 균질성 : 신축 > 신축 기축 혼재 > 준신축만, 건물가치: 준공20년, 300세대 이상, 복도식 아닌것
*** 애매한 외각 신축투자 조심하자 *** (잔쟈니튜터님 경험담 잊지말자!!유모차!!)
지방투자 의사결정과정 3단계
- 저평가 ⭐⭐말해뭐해~ 가치있는 단지 중 가격이 싼 것
- 즉 같은 가격에 더 좋은것 ? 혹은 비슷한 가치인데 더 싼 것은?
- 투자물건 후보를 선별한 후 매매가 내림차순 한번 더 체크
- 투자금 = 감당 가능한것, 적게 드는것.
- 개인상황, 즉 투자금 범위에 들어오는지 ? (연저축, 향후리스크 확인)
- 물건상황확인. 투자금 범위에 들어오는 물건 중 가장 좋은것인가? 목표 매수가/ 목표전세가 설정
- 전세물건 귀할 때)
- 인근단지뿐 아니라 생활권 전체로 확장하여 전세개수, 가격 체크 (지도위에 올리기)
- 단지별 선호도 나열 (상/중/하 그룹으로)
- 전세상황체크 및 목표전세가 산정. 선호도 더 높은곳/비슷한곳/낮은곳 가격확인 및 전반적으로 이전 실거래가보다 현재 전세 호가가 더 높이 나오는지 확인
- 리스크 = 잔금 범위에 들어오고, 역전세 가능성이 적으나 대응 가능한것
지방 매도기준
- 수익 났을 때 : 예시 구미 잊지말자!!
- 포트폴리오 : 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있는가? 갈아탈 수 있는 단지,지역을 최소 3-5개는 알고 있는가? 즉 내 앞마당과 실력 없다면 불가능 ⭐⭐⭐예시 대구/부산 갈아끼운거 기억하자
- 리스크 감당하기 어려울 때
역시 이렇게 복기하고 보니 다시한번 내가하고 있는 지방 소액투자의 의미를 다시 깨닫게 되는것 같습니다.
다시한번 투자의 기준 잡고 이번 지투실 열심히 달려보겠습니다! 감사합니다!!
