[앞마당부자] 독서후기 #26/#25-15 부동산 트렌드 2025

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025

2. 저자 및 출판사: 김경민 외 / 와이즈맵

3. 읽은 날짜: 25.6.26~25.7.4 완독💜

4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점

5. 키워드 : #골든크로스 #슈퍼사이클 #인플레이션 #전세가격 폭등 #PF사태 #공급절벽 #퍼펙트스톰 N파고 #W파고

6. 한줄요약 : 서울 부동산 시장의 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다! ‘대세상승’으로 나아가고 있다.

STEP2. 책에서 본 것

[프롤로그 : 2025년 부동산 시장이 특별한 이유]

• 인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급 위기, 시중금리 인하 등 복합적 요인이 맞물려 부동산 시장은 ‘대세상승’이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다. (p.5)

[Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기]

#전세가격 상승 #PF대출 연장 #공급 부족 #골든크로스 #슈퍼사이클

• 2024년 초, 다시 한 번 골든크로스가 발생하며 서울 아파트이 새로운 ‘슈퍼사이클(장기적인 가격 상승 추세’이 시작됨을 보여줬다. (…) 상승이 하락보다 길기에 슈퍼사이클이라는 표현을 사용했으나, 부동산 사이클이 짧아지는 근래의 특성을 고려할 때 가격의 ‘장기간’, ‘폭등’을 의미하는 것은 아니다. (p.24)

[Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트]

#N파고

• 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다. (p.30)
• 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. (p.33)
• 경기도는 워낙 큰 광역권이기에 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다. (p.36)
• 한강 이남과 이북 지역에서 부동산 가격 확산(동조화) 현상이 다르게 나타나는 것을 알 수 있다. (…) 일자리와 직주근접성에서 비롯된다. (p.39)
• 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. (p.71)
• 앞으로 몇 년간 서울시 입주 물량 부족은 명백하며 우리는 눈앞에 닥친 현실에 맞는 선택을 해야 한다. (…) 개인으로서는 시각을 달리 볼 필요가 있다. 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다. (p.78)

[Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6]

#슈퍼사이클 #인플레이션 #전세가격 폭등 #PF사태 #공급절벽 #퍼펙트스톰

• 전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다. (…) 노원구는 상승으로의 전환이 늦었다. (…) 노원구 역시도 결국 (…) 슈퍼사이클에 진입했다. (p.93)
• 상승기가 하락기보다 더 길다 (…) 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다 (…) 부동산 사이클이 짧아진다. (p.94)
• 결론적으로 전세가격이 지속적으로 우상향하다가 급락, 급등하는 패턴은 서울시 전 지역에서 나타났다. (p.116)
• 향후 초고가 지역의 가격만 오른다고 보는 것은 매우 순진한 생각이다. 부동산 시장에서 주택 가격은 ‘공간 균형’을 찾아간다. 특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.
• 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다 (…) 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다. (p.161)

[Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트]

#N파고 #W파고

• 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
  1. 대장단지들 : 전고점 돌파하며 상승 중
  2. 금리 인하는 시간문제 → 매매가 상승 가능성 높음
  3. 거래량, 매매가격 같이 증가
  4. 강남 3구 상승세 전이될 것
  5. 신축 상승세 퍼질 것
  6. 역대 최악의 공급부족

[Part 5. 2025년 부동산 가격 대예측]

• 수요를 억제하는 정책이 출현할 수 있다. 이런 정책은 단기적으로 가격의 하방 압력으로 작용할 수 있으나 장기적으로 큰 영향을 발휘하지 못할 수 있다. (…) 자본 격차를 경험한 사람들은 상당히 비합리적으로 시장에 접근할 수밖에 없다. 더구나 정부가 사사건건 시장에 간섭하는 우리의 경우, 정부의 판단 자체가 비합리적으로 시장을 왜곡하기 때문에 합리적인 사람들은 정부 방향과 다르게 움직일 수 있다. (p.247)
• 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. (…) 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. (p.250)
• 시장을 이해하고 그에 대응하는 것이 중요하다. (p.251)
• 시장 참여자가 정부보다 더 빠르게 행동하고 있다. 따라서 2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다. (…) 시장의 자율적인 힘이 정부의 개입을 이길 수 있다 (p.252)

[Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’]

#오픈런 #팝업스토어 #플래그십스토어 #4세대홍대(서브컬처)

[특별부록 : 전세사기는 사회적 재난이다]

• 다가구는 호수에 관계없이 건물 자체가 통으로 하나의 물건으로 취급돼 하나의 등기가 나온다. (…) 다른 호에 거주하는 사람이 전세로 거주하고 있는지 그렇다면 전세금이 얼마인지를 알 수 없다. (p.309)

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 시간이 지나며 공간 균형이 작동해 누적 상승률이 일정 부분 맞춰진 것이다. (p.15)

=> 지역에 상관없이 누적 상승률은 비슷하다 → 하급지라고 투자 꺼릴 필요는 없겠다.

2. 부동산 사이클이 짧아지는 근래의 특성을 고려할 때 가격의 ‘장기간’, ‘폭등’을 의미하는 것은 아니다. (p.24)

=> 부동산 사이클이 짧아지고 있다! → ‘장기간’ 폭등은 아니다. 일시 조정이 올 수 있다.

    매매 거래 비중이 증가하고 있다 = 매매 시장으로의 수요 전환

3. 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다. 주택 가격은 일반적으로 인플레이션과 함께 상승한다. 가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산임 (p.107)

=> 인플레이션 헷지 : 부동산으로 가능하다.→ 부동산을 반드시 내 자산으로 만들어야 한다!

4. 빈부 격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있으며, 초고가 지역의 아파트 가격 급등은 부동산 시장의 공간 균형으로 인해 인접 지역에 영향을 줄 것이다. (…) 실질소득이 줄어들었다고 하더라도 이를 다른 요소들이 압도하고 있다. (p.155)

=> 소득 감소의 영향력보다 공급, 금융 시장의 영향력이 더 크고, ‘공간균형’으로 인해 결국은 상승한다.

5. 강남 아파트는 이미 (…) 2021년 고가에 거의 다다랐기 때문에 상승 폭이 상대적으로 제한될 가능성이 있다. (p.249)

=> 오히려 아직 안 오른 곳이 기회일 수 있다!!

STEP4. 책에서 적용할 점

• 지역별로 흐름 다르다 → 퉁쳐서 보지 말고 디테일하게 보자.
• 대장 단지의 흐름 파악하고 있자
• 거래량, 매매 거래의 비중으로 분위기 파악
• 한강 이남 위주로 보기
• 일시적 조정이라는 기회 잡을 수 있도록 트래킹 하기
• 하급지도 누적 상승률은 비슷하다!! 하급지 무시하지 마!

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

• 변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.
• 가장 강력한 인플레이션 헷지 수단 = 부동산
• 서울시 전세가격은 언제나 우상향했다.
• 부동산 시장에서 주택 가격은 ‘공간 균형’을 찾아간다
• 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.