안녕하세요 월부 여러분
여러 멘토님들의 뒤를 따라가고 싶은 따라간다입니다.
오늘은 잔쟈니 멘토님의 지투실전 1강이 있었는데요!!
지방 투자에서 중요한 핵심 포인트들과 현재 시장상황,
각 지역별 흐름에 더해 멘토님께서 지역을 바라보고 분석하는 디테일한 관점까지
하나라도 더 알려주시려고 애써주시는 모습에 감동했는데요!
중요한 내용만을 추려가며 폭풍처럼 몰아 듣고 복습 겸 후기를 남겨봅니다.
바로 레츠기릿!
1. 지금 지방투자를 한다는 것의 의미
지방 투자를 한다는 것의 의미는 무엇일까요?
지금처럼 수도권이 계속 상승하며 규제까지 나온 이 시점에서
다른 동료들은 수도권에 투자를 했다는 소식마저 들리는 이 시점에서
지방을 보는게 맞는건가?
빨리 수도권을 보며 남은 기회를 잡는게 우선 아닌가?
하는 막연한 불안감과 걱정을
안고 계신 분들도 계실 것 같습니다.
멘토님께서는 이런 저희들을 마음을 잘 아시고
-지금 왜 지방을 보는지
-현재 가격 수준과 분위기는 어떠한지
그래프와 여러 단지 예시로 보여주시면서
싸도 싸도 너무 싼 시장임을!
그래서 우리는 지방에서도 충분히 돈을 벌 수 있음을!
확신을 담아 거듭 말씀해주셨습니다.
대구 달서구에 있는 선호도 높은 신축급 단지 33평과
선호도 중간 정도의 준구축 단지 25평을 가져왔는데요!
그냥 한눈에 봐도 싸다!!!는게 확 와닿습니다.
전고점 대비 크게는 2억이상!
적게는 1억이상 떨어져 있는데
그렇다고 이 단지들이 가치가 없거나, 수요가 이탈하는 곳인가?
또 그렇지만도 않습니다. 그럼 결국은…?
가치있고 수요가 이어지는 단지인데 가격까지 싸다면..!?
이제 대구의 과잉공급이 멈춘 이 시점에서
이 단지들의 전세가가 더 폭락하는 일이 생길까 고민해본다면
아무리 생각해도 투자금이 많이 들어서 매매가가 기다려주고 있을 뿐
더 이상의 리스크는 없다는 확신이 듭니다.
이미 충분히 싸진 가격
공급이 마무리되며 더 떨어지기 힘들만큼
바닥을 다지며 매물수가 줄어드는 이 시점
가격, 투자금, 리스크 관점에서
지방 시장은 정말 매력적인 곳이라는
확신이 듭니다.
미래의 울산이 될 곳이 과연 어디일지를 생각해보며
설레는 마음으로 이번달 임장지로 가 보겠습니다!!
Check Point
-지방 투자가 매력적인 이유 설명
-공급과 전세가 상승, 매매가의 관계 이해
2.지방 각 시장상황과 분위기를 파악하는 디테일
이어서 각 지역 분위기와 공급상황을 광역시와 중소도시로 나눠
공급상황과 그에 따른 선호도 상,중,하 단지들의 가격 흐름을 살펴보았는데요!!
멘토님께서는 어떠한 관점에서 해당 지역의 분위기를 판단하고
시세트래킹에 깊이를 더하기 위한 구체적인 방법까지 알려주셨습니다.
그건 바로 ‘전화임장’ 이었는데요!
(많이들 하시죠 전임..!? ㅎㅎㅎ)
사실 별것 아닌 것처럼 보이지만
임장지에서 하는 전임이 아니라
시세트래킹과 함께하는 내 앞마당 전임이 핵심이었습니다.
평소 시세트래킹 자체에만 집중했지
시장의 매매, 전세 분위기는 어떤지
실수요자들이 움직이는지, 세입자들이 움직이는지
부사님들의 반응과 의견은 어떠한지 등을
종합적으로 판단하며 지역분위기를 읽어내려는
디테일한 노력은 부족했음을 깨달았습니다.
전임했던 사장님이 언제 오냐며 연신 콜백이 오고
못 내려오는 상황이면 집 내부 영상과 사진까지 보내주겠다던
적극적이던 한 부사님과의 짧은 일화를 통해
그 지역의 분위기는
단순히 매매,전세 호가로만 파악하는 것이 아니라
반드시 전화임장이 더해져야 한다는 점
그리고 이 전화임장과 시세트래킹이 쌓이면서
비로소 지역 전체를 온전히 이해하는 힘이 생김을 강조해 주셨느데요
저도 이번달부터는 시세트래킹과 1일 1등뽑기를 실천하며
전화임장을 습관화하는 한 달로 만들겠습니다.
튜터님께서 조 OT를 하시며 강조해주셨던
전화임장의 습관을 기르는 7월을 만들겠습니다.
Check Point
-전임 50회(하루 평균 3통) 이상 실시.
3. 투자 결정과 매도, 원칙과 기준을 지키는 투자자
이어서 지방은 필연적으로 매도를 전제로 하기에
매수 결정에서부터 매도를 고려하며 접근해야 함을 알려주셨습니다.
그 중에서도 가장 인상적이었던 두 Part는
투자 의사결정 과정과
매도 의사결정 프로세스였는데요!
매수 기준에서는 저평가 / 투자금 / 리스크 3가지 요소를 설명하실 때
저의 지난 1호기 투자를 복기해보게 되었습니다.
-가치있는 단지중에 싼 단지를 고르고
-투자금이 적정 범위내에 들어오는 단지에
-잔금 범위내에 들어오거나 역전세 가능성이 적고 대응 가능한 물건
하지만 이 글자 너머 실제 현장에서 투자물건을 찾고 부딪치며 배웠던 경험들이
더해져 강의가 그저 아는 내용이 아니라 더욱 실감나는 내용으로 와닿았습니다.
-‘투자금’에 집착하면 안 된다는 것과
-매수시 ‘매도’까지 고려한 디테일한 포인트를 잡아야한다는 점
-생각보다 3년 전세는 쉽지 않다는 것.
-매도 타이밍을 잡지 못하면 또다시 3-4년을 기다려야할 수 있다는 점 등
단순히 알고 있는것에서 끝나는 것이 아니라
실전은 아예 다르다는 점을
이번 2호기 투자를 하면서, 작년 1호기 잔금과 수리를 하면서
시장에 쳐 맞으며 배울 수 있었는데요!!
그렇기에 우리는 그 속에서
리스크를 줄이고 안정적으로
보유/매도까지 밟아갈 수 있어야 한다는 점을
다시 한번 명심할 수 있었습니다.
최근 1호기 매도를 고민하며 원칙과 기준을 잊고
또다시 공급과 기회비용만을 생각하던 제 모습이 오버랩된건
비밀 아닌 비밀이구요 ㅎㅎ
알고 있다고, 지겹다고 생각할 것이 아니라
진짜 배운대로 하고 있는지를 다시 한번 돌아볼 수 있는 좋은 강의였습니다.
즐겁게, 그리고 살짝 버겁게!!!
무더운 7월, 열정으로 임장지 열심히 뽀개보겠습니다.
좋은강의 해주신 잔쟈니 멘토님 감사합니다!!
Check.
-원칙과 기준 지키기
매도의 기준
- 충분한 수익이 났는가
- 수익이 적거나 없어도 투자금을 회수해서 더 좋은 자산에 투자할 수 있는가
- 감당할 수 없는 리스크가 있는가
-지방 시장상황 파악방법 선호도 상/중/하 나누고 트래킹
-매수 시점부터 매도를 고려한 꼼꼼한 투자물건 Pick
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