내집마련 원칙을 배운 내집마련 기초반 1강 후기

1.내집마련 원칙

1.1. 시기

* 집은 안좋을 때 사는 것

* 집은 필수재이며 투자재이다.

→ 화폐량이 늘어나며 물가가 오르고 인플레이션이 오듯 필수재인 아파트 가격은 우상향 할 수 밖에 없음

* 평균적으로 PIR 12이하, 전세가율 60% 이상이면 저렴(기준 : 2008년 12월 이후 평균값)

* 개별 단지는 따로 판단해야 함

* 전고점 넘은 단지는 RR기준으로 이전 실거래가보다 저렴하면 싸다

* 전고점 넘지 않은 단지는 현재가격이 -15% 수준이면 싸다

* 아파트는 비싸지 않은 가격에 분위기가 좋지 않을 때 사는 것임

1.2. 범위

* 서울인구는 30년째 하락중이나 집값은 우상향 중

* 수도권 인구는 증가중

* 대한민국 인구는 2022년 5200만명에서 2070년 3800만명으로 50년간 -27% 감소예정

* 아파트는 가장 인기가 좋지만 전체 주택의 60% 수준임 → 아파트만 매수해야함

* 수도권 위주,광역시는 신축만, 중소도시는 매수하면 안됨

2. 내집마련 정의

2.1. 시장에 영향 주는 것

* 금리, 공급, 기타환경

* 금리 인하기에는 아파트가 풀린 돈을 빨아들임 / 현재 대한민국은 금리인하기 (24.10 부터 3.5%→2.5%)

   최근 10년간 금리와 아파트 가격은 반비례 관계임, 현재 경기 침체를 막기위해서는 내릴 수 밖에 없음

* 신축 공급이 없으면 전세가가 오르고 매매가 하락 방어 / 공급 있으면 그 반대

→ 향후 3년간 공급 매우 없음 (역대급으로 없음)

* 기타환경(정책) 폭등기에는 규제정책, 침체기에는 완화정책 반복됨

  하락 침체로 인한 하락은 좀 길지만 상승기에 규제로 인한 하락은 일시적이다.

이들 3가지 원인으로 →→ 가격 : 현재 상승장 준비중

cf) 금리 하락기에 전세대출은 안막고 공급은 없으니 앞으로 전세 거주는 불리할 것으로 예상됨

3. 사례를 통한 전략

3.1. 전략

* 좋은 시기에, 중요한 것에 집중하여, 상황에 맞는 집 매매한 후, 지속적인 관심과 공부와 저축하여, 적극적으로 갈아타야함

3.2. 로드맵

* 수도권 아파트의 장기적 상승률은 비슷함 / 최근 10년간 약 2.5배 상승 → 연평균 9.6 % 상승

* 보수적으로 접근하여 10년간 1.75배 상승, 즉 연평균 6% 상승한다고 가정하고 로드맵 설정

* 종잣돈, 저축액, 대출을 고려하여 첫번째 징검다리 아파트를 매수하고, 추가 징검다리를 거쳐 최종목표를 달성

  (최종 목표는 순자산 3배로 불리기) 

* 내집마련 판독기로 큰 방향 설정, 지역별 시세표 활용, 네이버 부동산으로 후보지역선성, 보고서 작성

* 손으로 첫번째 징검다리 후보 아파트 10 개 찾고, 내집마련 보고서 작성하는 것이 기초반의 최종 목표임