지금 서울에서 가장 내집마련하기 좋은 사람은 “O억 있는 신혼부부”입니다.

안녕하세요,

매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서입니다. 

“나는 언제쯤 내집마련 할 수 있을까?”

“이 드넓은 서울에 내집 하나가 있기는 한걸까?”

월세 살까 / 전세 살까? 집은 살 수 있긴 할걸까?

아마 이 글의 제목을 누르고 들어온 분들도 이런 고민이 분명히 있으셨을 것 같습니다.

긴 연애를 마치고 결혼을 약속한 지금의 와이프와 집을 알아보며 들었던 생각이었습니다. 돈도 나름 열심히 모은 것 같은데 모은 내가 살 수 있는 집은 막상 얼마 없고, 그 집들에 대해 확신이 부족하기도 했습니다. 그러던 중 공부와 시장 판단에 대해 부족한 상태로 집을 덜컥 매수하게 되었습니다.

그런데 지금 기사들이 보여주는 지금 시장 분위기는 제가 집을 샀던 2021년과 크게 다르지 않은 것 같습니다.

이런 기사를 보고 있으면 저와 비슷하게 내집마련을 고민하고 계실 월부의 많은 분들의 걱정이 먼저 머리에 그려집니다. “아 월부에서 내집마련 하시고 싶은 분들께서도 4년 전, 5년 전 나와 비슷한 마음이겠구나” 라는 마음이 먼저 생깁니다.

이런 분들께 지금 시장은 오히려 1억 정도 갖고 있는 신혼부부가 내집마련을 그것도 “서울”에서 하기에 너무나도 좋은 시기임을 말씀드리고 싶습니다. 특히 전월세보다 더 나을 수 있는 시장 상황이 현재 임을 말씀드려보고 싶습니다.

1. 2021년 vs 2025년

기사에서 보이는 두 시기는 닮아보이지만 사실 더 깊이 들어가면 다른 모습입니다. 2021년은 경기도 외곽까지 모두 가격이 오른 반면, 2025년은 서울에서 중심부에 가까운 동대문/서대문 등의 지역 정도까지만 상승을 보여줬고, 여전히 단지 개별로 보면 상대적으로 저렴한 단지들이 많이 보입니다. 직관적인 예시를 보여드리겠습니다.

A단지는 경기도 외곽이라고 할 수 있는 덕양구에 자리한 비역세권 단지입니다. 이 단지를 2021년에 매수하려면 5억 가까운 돈이 필요했습니다. 이와 다르게 서울시 중랑구라고 하는 “인서울” 아파트 가격이 2021년에 매수하고자 했을 때 6억이 훌쩍 넘는 돈을 지불해야했지만, 2025년인 현재 2021년 고양시의 아파트를 매수할 수 있던 가격으로 매수할 수 있습니다.

조금 어려우신가요? 더 쉽게 2025년 현재 시점으로만 말씀드리겠습니다. 아까 말씀드린 중랑구 해당 단지의 가격은 서울 접근성이 더욱 떨어지는 남양주시에 있는 한 아파트 가격과 비슷한 모습을 보여줍니다. 서울 수도권은 서울 중심부(강남, 광화문 등)을 얼마나 빠르게 가느냐에 따라 가격이 결정되는 시장입니다.

이런 시장에서 1억 있는 신혼부부들이 현실적으로 대출을 이용해서 노려볼 수 있는 5억대 아파트는 지방이나 경기 외곽과 비교해도 “너무나도” 저렴한 상태라고 말씀드리고 싶습니다. 그래서 기사를 보실 때는 기사 제목 그대로 받아들이시기보다는 단지 개별까지 알아보시는 게 도움이 됩니다. (부동산 투자는 개별성이 강하기 때문입니다.)

그리고 무엇보다 신혼부부는 대출규제에서 굉장히 자유롭습니다. 특히 절대가 6억 이하를 노리는 분들, 그리고 집을 아예 장만해본적이 없는 분일수록 대출도 매매가의 70%까지 나오고, 금리도 저렴한 정책대출(보금자리론, 디딤돌 등) 상품을 이용가능한 게 현재 신혼부부의 상황입니다. (별도 보증보험 가입 시 나올 수 있습니다.)

2. 그냥 청약을 기다릴까요?

아마 이런 고민도 있으실 겁니다. “새아파트 살고 싶은데… 청약을 기다릴까…" 분양이 많은 시기라면 저는 이런 선택이 현명한 선택일 수 있다는 생각이 듭니다. 그러나 현실을 살펴보자면 그 또한 녹록치 않을 수 있습니다.

최근 많은 기사들이 “분양가뭄”을 가리키고 있습니다. 이런 현상은 실제적 분양 성적을 통해서도 나타나고 있습니다. 만 35세 부부가 부양가족인 자녀도 있고, 만19세부터 가입한 청약 통장이 있어서 청약통장 가입기간도 만점으로 가정해보겠습니다. 이 경우 점수는 42점입니다.

그런데 현실적으로 최근에 분양된 주택을 보면 청약으로 내집마련하기가 쉽지는 않은 상황입니다.

3. 그러면 전월세는 어때요?

전월세는 기본적으로 자산이 고평가된 시기에 선택을 하면 돈을 잃지 않을 수 있는 방법이 될 수는 있습니다. 반면에 매매로 사는 건 자산 평가 시기에 따라 일시적으로 감내해야할 대가가 있을 수 있습니다. 그래서 말씀 드리고 싶은 건 내가 보고 있는 물건 가격대가 시장 분위기 대비 어떠한지를 제대로 이해하는 것입니다.

지금 1억 있는 신혼부부 분들이 보시고 계실 6억 이하의 집들은 제가 위해서 말씀 드린 것처럼 가격이 저렴한 편입니다. 그러면 지금 하셔야 할 결정들은 어떤 집이 더 좋은 지를 이해하는 노력입니다. 결국 강의나 임장 등을 통해 해당 가격대에서 어떤 것이 더 의미가 있는 자산이 될 수 있는 지를 살펴보는게 1억 있는 신혼부부 분들의 내집마련 전략의 핵심이됩니다.

내집마련 관련 프로세스는 아래 글에서 참고해주시면 좋겠습니다.

[내집마련 하는 프로세스]

https://weolbu.com/s/Gl5Z99YlJO

시장상황을 판단하시어 좋은 의사결정 하시는 데에 도움이 되면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)

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