[열반기초반 87기 66조 6월에는 나ㄹ6 투자공부할랭?_굔굔이] 4주차 강의후기(6강 중 4,5,6강) :

4-4강. 부동산 투자 전체 프로세스 1 : 지역분석과 임장하는 법

4-5강. 부동산 투자 전체 프로세스 2 : 매수부터 매도까지

4-6강. 열반스쿨 기초반 이후 실전 투자자로 성장하는 방법

4-4강. 부동산 투자 전체 프로세스 1 : 지역분석과 임장하는 법

  - 깨알 TIP

    1. otp를 달고 다니자

    2. ‘봄’의 분위기에 속지 마라.

  - 투자자가 거치는 실전 투자 과정

    1. 임장

    2. 매수

    3. 전세

    4. 운영(보유 및 관리)

    5. 매도

  - before & after

    - 임장

      - 투자하기 위해서 해야 하는 필수 과정 중 하나

      - 현장에서 그 지역과 아파트가 가지는 ‘가치’를 파악하기 위해

      - 기회를 남들보다 먼저 잡기 위해 투자자라면 꼭 해야하는 행동

    - 투자자로서 일과 (→ 6개월만 해보자!)

      - 회사 : 출근→업무→퇴근 (업무에 집중)

      - 투자자로 출근! (임장→시세조사→계약→전세빼기)

  - 실전 투자 프로세스 - 1. 임장

    1. 어떤 지역을 임장할지 정한다. (=지역선정)

       처음은 무조건 ‘습관’ 잡기 (허들이 낮은 곳=가까운 곳)

       그리고 위,아래 급지

    2. 임장 가기 전 확인해야 할 사항을 준비한다 (=사전임장)

    3. 지역의 분위기를 확인한다 (=분위기임장, 단지임장)

    4. 매물을 임장한다 (=매물임장)

    5. 임장 지역의 ‘입지가치,단지가치’를 분석하는 보고서를 만든다 (=임장보고서)

  1-1. 지역 선정

    - 첫 임장을 시작할때는

      - 임장이 습관이 될 수 있는 ‘임장지’가 중요

      - 회사근처/집근처 임장지로 시작

      - ‘깃발’을 꽂는다는 마음으로 임장 시작

      - 약간 과장하면 의미없는 임장은 없다

  - 임장 가기전 파악하고 가야하는 5가지

    1. 내가 임장할 지역의 위치 : 주변에 어떤 지역이 있는가? 

      - 서울안에서, 경기도안에서, 전국에서 어디에 위치하고 있는가?

      - 첫임장지는 나에게 가장 가까운 ‘강남 1시간’ 지역 (서쪽은 강서,은평 등)

    2. 월부 지역분석보고서, 아파트수익률보고서 참고

      - 관심지역, 관심아파트에 대한 보고서 참고하여 선행학습

    3. 가치파악 → 입지분석 : 인구, 직장, 교통, 환경 등

    4. 인구이동, 향후 공급물량 (참고로, 전세를 주고도 만기 6개월 전에는 확인할 항목)

    5. 현재 지역의 시세 및 인근 시세 확인

  - 임장보고서의 중요성 (수익률보고서 포함)

    - 가치분석이 투자할 때 중요한 이유

      - ‘투자하면 모두 돈을 벌겠지’, ‘시늉만하면 되는 것’ 이라고 생각하겠지만, 그렇지 않다.

      - 인간은 고민(=비교평가)을 싫어한다. 그래서 대충 끝내려한다. (→비교평가를 즐기도록 하자)

      - 가치분석을 제대로 하지 않으면, 보유할 때부터 팔 때까지 투자가 짐이 된다.

  1-2. 사전 임장

    - 임장 가기 전 지도보기

    - 임장 갈 지역의 동네지도&지역지도 보기

    - 임장지 가기전에 미리 준비해야 할 것들

      - 아실, 네이버부동산, 호갱노노, 네이버지도, 클로버노트

    - 임장순서

      1. 역에서 내려서 첫 아파트의 가격 확인 (=기준, 입지가 가장 좋을 가능성)

      2. 두번째 아파트부터 ‘아실’로 기준 아파트와 비교

      3. 역이랑 멀어졌는데 더 비싼 경우는? 이유 찾기 (대부분 연식이 좋아서)

      4. 임장을 하며 ‘나만의 공식’을 세우자

    - 임장할 때 중요한 것

      1. 행동

        - 임장 가서 지역을 보고, 아파트를 본다

        - 가치가 있는지 없는지를 확인한다.

        - (임장할 때 1. 공원 가로질러가지 말것 2. 큰길X 3. 사람많은곳O)

      2. 기록

        - 임장을 갔다오면 대부분 다 본것들이 휘발되므로 기록을 해야 한다.

        - 기록은 ‘투자자인 나를 위한 기록’ 이다.

  1-3. 분위기 임장 (=안정적으로 쾌적하게 거주할 만한 곳인가)

    1. 내가 서 있는 위치가 어디인지 확인

    2. 임장을 하다가 만나는 상권(빌딩, 가게 등)의 규모 및 분위기 확인

       → 분위기(=안정적이고 쾌적한가? 실거주자 입장) / 상권(유익O,유흥X) / WNRJ(아파트O,빌라X)

       → 서울은 파악하기 어려움 (아파트가 몰린곳이 많지 X) / 지방은 신도시가 많아서 쉬움

    3. 주변 아파트 임장하기

    4. 임장한 내용을 사진, 글자로 기록하여 정리

       → 현장에서 카톡에 지도,사진,느낌,가격

    즉, 내가 서 있는 위치 + 주변분위기

         임장 다녀온 이후 ‘수익률 보고서or입장보고서’에 기록

         더 좋은 땅, 더 좋은 동네, 더 좋은 아파트를 찾기 위한 행동

  - 정리

    - 알고 있는 ‘가치가 있는 아파트’가 많을수록 비교할 수 있는 아파트가 늘어난다.

    - 아파트의 가치는 ‘임장’, ‘수익률 보고서’, ‘임장 보고서’로 확인 할 수 있다.

    - 투자할 때 ‘가치를 확인하는 것’이 무엇보다 중요하다.

    - 내 눈, 내 손, 내 발로 직접 확인하고 아파트를 투자해야 ‘투기’가 아니다.

  1-4. 매물 임장

    1. 전화임장-매물확인

    2. 중개인과 약속잡기

    3. 매물임장

    4. 매수여부 판단

    5. 전세 놓기

      → 매물임장 예약, 시세확인, 거래량(상황) 확인

    - 매물임장의 첫단계

      - 네이버 부동산 매물 확인 후

      - 전화임장 목적

        1. 매물 정보 파악 및 매물 예약을 위해

        2. 매물 정보를 잘 알고 있는 부사님을 만나기 위해

      - 전화임장 방법

        - 매수 가격, 전세 가격, 매도가격 확인 (네이버부동산)

        - 전세 셋팅 상황 확인 (입주물건/공실 , 전세낀물건(전세금,만기일,갱신권))

        - 안보는 물건 : 가격은 비싼데 상태가 기본, 투자금 안 맞는 물건

    - 전화임장 주의점

      - 매수가 : 매수가를 높여 부르는 경향 (깎이는 것 전제) → 지금이 제일 싸요, 급매에요

      - 매도가 : 매도가를 낮춰 부르는 경향 (급매 만드려는 전략) → 이 가격에는 내놓아야 거래돼요

      - 공인중개사의 목적은 ‘거래성립’이다 → 매도자와 매수자에게 다르게 이야기한다.

    - 투자자는 현장과 가까워야 한다 (=현장의 가격을 알아야 한다)

4-5강. 부동산 투자 전체 프로세스 2 : 매수부터 매도까지

  - 전화임장 사례 (=즉답은 좋지 않다)

    - 매물예약

      - 매물확인 (매매가, 전세가, 입주/공실, 전세(전세금,만기일,갱신권), 예약)

      - 입주/투자는 물어보면 대답

      - 다른 물건 추천해줌

      - 더 괜찮은 물건 있나요?                

      - 즉, ‘가치와 가격’을 내가 판단할 수 있어야 한다.

    - 매수후 전세놓기

      - 전세 광고 올려주세요 (주말에 바로 올려주세요)

      - 몇 명이 보고 가고, 왜 계약성사가 안되었는지

      - 한달안에 안나가면 다른곳에도 뿌립니다

      - 즉, 내가 원하는 바를 명확하게 요구할 수 있어야 한다.

    - 투자판단

      - 투자하지 않겠다는 이유

      - 제3자화법 (아내랑 상의할게요)

      - 즉, 즉답을 내리지 않는다

  - 전화임장 - 매물예약 할 때 초보가 가져야 할 태도

    - 내가 초보임을 알고, 전화통화하고 매물예약 하라

      → 통화한 내용을 녹음한 후에 들어보기

    - 사장님의 태도에 상처받지 말고, 내가 해야할 일과 목표에 집중

      → 투자자로 실력 쌓기를 목표로 하기

    - 서로가 예의를 지킬 수 있도록 하기 (NO-SHOW 금지)

      → 나와 투자를 함께 하는 파트너

  - 매물임장의 두번째 단계

    - 매물 예약 약속을 잡아라 - 고려할 점 5가지

      → 예약 확인 문자 보내달라고 하기

      → 매물 예약을 안하고 오라고 하는 경우도 있으니, 문자 없으면 꼭 확인 전화 (시간 낭비 방지)

    1. 사장님은 추후 나의 비즈니스 파트너이기 때문에 친절하고 정보가 많은 사장님 선택

        (매수 - 전세 - 매도 까지 함께 할 조력자)

    2. 매물예약 할 때는 집을 볼 수 있는지? 집 상황이 어떤지? 중점질문

    3. 가격이 싼 물건 위주로 질문. ‘더 볼 수 있는 집 있나요?’

    4. 하나의 단지에 하루에 3~4개정도 집보기

    5. 예약 가능한(예약된) 물건 문자로 보내 달라고 하기

  - 매물임장의 세번째 단계 (부동산 방문 - 집보기)

    - 가장 중요 : 누수문제 (모든 천장, 베란다)

    - 투자자로서 방문하는 것. 매물예약 20분 전 연락(그동안 부사님과 토크)

    - 집주인/세입자에게 예의있게

    - 누수 및 하자 여부 반드시 체크

    - 집은 반드시 보고 사는 것

    - 나만의 동선 : 신발장-작은방-거실-안방-주방-화장실 (원을 그리면서)

    - 거실 바닥(장판,마루) / 도배 / 조명 / 천장

    - 베란다뷰 확인, 확장여부(보일러,단열)

    - 베란다 타일,선반.수납함, 곰팡이, 방충망

    - 샷시 수리 여부 (20평대 1000만원, 30평대 1500만원)

  - 매수여부 판단

    - 매수여부 판단할 때 자주하는 실수

      1. 이 물건이 더 전세가 잘 나가지 않을까?

      2. 이 물건이 더 수리가 잘 되지 않을까?

      3. 로얄동, 로얄층 이네?

      → 이것들은 빠지는 속도에 영향을 줄 순 있다.

      → 투자와 내집마련은 다르다

    - 투자자는 이렇게 매수여부를 판단한다

      1. 가치가 있는가? 가치가 더 좋은가?

      2. 저-환-수-원-리의 투자 원칙을 지키는 투자인가?

      3. 당장 오를만한 것이 아니라, 현재 가치가 있고 싼것인가?

    - 투자자는 매수하고 이렇게 생각한다

      X : 금방 오르겠지? 돈 벌 수 있겠지?

      O : 싼 가격에 매수해서, 시세차익이 날 때까지 보유한다.

  - 전세놓기

    - 투자는 매수가 끝이 아니라, 매수에서부터 시작된다.

    - 전세까지 맞춰져야 투자의 과정이 끝이난다.

    1.  가격 : 내 전세의 가격이 경쟁력이 있는가? (나갈만한 가격인가?)

    2. 상태 : 내 전세의 상태가 경쟁력이 있는가? (신축? 올수리?)

    3. 관심 : 내 전세가 1등으로 나갈 순서인가? (전화임장)

        → 전세는 ‘상태’가 제일 중요!

    - 팁

      1. CEO마인드 : 직접 문제를 해결하는 사람

      2. 전세는 시세보다 약간 싸게 내놓는 것이 제일 빠르게 빼는 방법

      3. 집 상태가 좋지 않을 때는 집 상태를 좋게 만듦 (시스템에어컨, 수리, 옵션설치 등)

      4. 매주 주말마다 부사님께 전화해서 어떤 손님이 보고 갔는지, 왜 계약을 안하는지 질문

    - 전세 잘 나가는 집

      1. 가격 : 시세에 비해 너무 높다면 X

                   상태에 비해 너무 높다면 X

      2. 상태 : 기본집이라면 가격이 싸야하고

                   올수리집(샷시제외)이라면 시세대로 - 순서는 먼저 나갈것

                   특올수리집(샷시포함)이라면 시세대비 약간 높게

    - 수많은 전세를 놓으면서 깨달은 것

      1. 전세는 타이밍 (전세를 놓은 시점에 내 전세가 1등이 될 수 있게 해야함)

      2. 전세의 비수기와 성수기를 알고 전세를 놓을 것

      3. 부사님을 신뢰하되 절대적으로 믿지는 말 것 (가격은 내가 결정하는 것, 비교기준은 다른물건들)

      4. ‘날짜’ 조율이 가장 중요

        - 전세 계약할 때부터 ‘이사날짜는 협의’하여 정함 → 특약사항으로

        - 잔금을 fix된 날짜에 주어야 하니, 다음 세입자의 범위가 제한됨

  - 부동산 투자시 꼭 챙겨야 하는 서류

    1. 중개비 현금 영수증(매수/매도) : 매도할 때 필요경비로 공제 (전산등록 요구)

    2. 수리비 견적서 & 영수증 (종이로) : 1. 샷시 2. 확장 3. 보일러 수리비 영수증 (3개가 필요경비로 감면대상)

    3. 취등록세 및 인지세 : 법무사 고용시 현금영수증 발급

    4. 등기권리증 : 매도할 때 필요

  - 매도의 기준

    - 매도할까 말까 고민될 때 기준 4가지

      1. 이 물건은 가치가 있는가? → 가치가 있다면 수익이 날때까지 보류 (시스템 구축)

      2. 리스크 대비가 되는가? → 리스크 대비가 된다면 보유

      3. 팔고 다른 집을 샀을 때, 더 큰 수익이 날 수 있는가? → 더 큰 수익을 낼 실력이 있는가?

      4. 무릎에 사서 어깨에 판다 → 꼭지에 팔려고 하지 않는다.

          → ex) 200% 수익시 / 내려오는 어깨에 팔아도 된다

    - 매수, 보유, 매도 중 가장 어려운 것은 매도! (나와의 싸움)

    - 투자자의 매수-보유-매도의 의사결정이 결국엔 수익을 결정한다

    - 가치가 있다면 수익이 날때까지 보유하고

    - 어깨 이상의 여름시장이 왔을 때 수월하게 매도하는 것이

    - 수익을 극대화 할 수 있는 방법이다.

4-6강. 열반스쿨 기초반 이후 실전 투자자로 성장하는 방법

  1. 투자를 시작하려고 하는 여러분의 고민 FAQ 1

    - 지금 투자를 할까요? 아니면 돈을 더 모을까요?

    - 핵심은 그 돈으로 투자할 수 있는 아파트를 아느냐 이다.

    - 종잣돈 최소 3천, 5천미만은 지방투자, 5천이상은 수도권 외곽(시간long)/지방 신축(시간short)

    - 투자는 종잣돈을 모아서 하는 것 (대출X)

    - 3천~5천을 (+공부하면서) 모으고 투자를 시작하고, 투자를 목표로 앞마당을 늘려 나갈 것

    - (0호기가 있을 때) 종잣돈을 더 돈을 모을 수 있는 구조 인지가 중요하다. 

      1. 돈을 모을 수 X : 매도 or 갈아타기 or 자산재배치 고민

      2. 돈을 모을 수 O : 보유(저가치 아니면) + 1호기 투자

    - 종잣돈 모으기 + 앞마당 늘리기 는 동시에

  2. FAQ 2

    - 지금 투자를 할까요? 내집마련을 할까요?

    - 소득이 높아서 대출高이면, 내집마련도 고려 → 종잣돈 대비 상급지 가능

    - 내집마련을 한다는 것은 자본주의의 넘실대는 파도에서 안전한 지지대를 만드는 것

    - 투자는 안전한 지지대를 여러개 만드는 것

      → 안전한 지지대가 하나인 것과 여러개인 것은 성의 규모자체가 다름

  3. FAQ 3

    - 전세는 어짜피 돌려줄 돈인데, 어떻게 저에게 ‘현금흐름’을 주지요?

    - 모르면 손해보는 개념 ‘레버리지’

    - 우리가 하는 투자는 ‘가치가 있는 아파트’를 투자하는 것

    - 전세가 안정적으로(=시세보다 낮게) 운영된다면, 리스크 대비가 가능하기 때문에

       보증금 상승분으로 재투자해도 된다.

    - 이 방법이 자산을 늘리고 부를 쌓는 방법이다.

투자자로 성장하는 방법 (부동산 투자 공부하는 법)

  - 목표 달성을 위해 가장 중요한 것

    - 10년 목표 : 자산목표(10억)

    - 1년 목표 : 투자(1곳)

    - 3~6개월 목표 : 독, 강, 임, 투, 인

    - 매일 : 목(독강임투인), 실, 감

       → 높아보이는 목표도 매일 해야 할 것들을 해나가면, 목표 달성 가능한 과정

  - 투자하기 위해 중요한 것 (1년 목표 : 투자)

    - 가치(직,교,학,환,공)가 있고 / 가격이 저평가 된 아파트를 알아야 한다

    → 가치&가격을 알기 위해서는 ‘비교평가’ 필수

    → 이용하는 도구 : 임장, 임보 (본질은 가치,가격)

    → 앞마당 최소3개~6개 후 투자

    → 나는 목표는 6개월내 (앞마당 6개 + 투자 1개)

  - 투자공부 하는 법

    - 월급쟁이 → 월급쟁이 투자자

      1. 독서(마인드)

      2. 강의(레버리지)

      3. 임장(실행)

      4. 실전투자

      5. 인맥(환경, 슬럼프극복)

      → 하나라도 없으면 안된다

    1. 씨앗(~3개월) : 기초 강의, 경제 기초쌓기(책, 선배투자자 칼럼), 투자동료 만들기(인맥)

    2. 새싹(~6개월) : 기초/실전 강의, 임장, 월부 커뮤니티 활용(인맥, 루틴)

    3. 묘목(~9개월) : 실전강의, 임장, 경제 기초쌓기, 월부 커뮤니티

    4. 나무(~1년) : 실전투자, 임장, 경제 기초쌓기, 월부 커뮤니티

    5. 열매(~3년) : 돈*시간*노력 (독강임투인)

  - 투자 공부하는 법 - 1. 독서

    - 독서,강의,칼럼 (그 길을 직접 걸어서 돈을 벌어 본 사람들이 주는 정보)

    - 투자경험 (내가 직접 경험하면서 얻는 정보)

  - 투자 공부하는 법 (독서, 강의)

    - 독서, 강의 = 부자그릇 키우기, 부자 마인드

    - 경제적 자유를 이루기 위한 세가지 신념

      1. 반드시 변해야만 한다 (발전)

      2. 내가 그것을 바꾸어야 한다 (주체)

      3. 나는 그것을 바꿀 수 있다 (긍정)

    - 강의 커리큘럼 (투자하는 직장인(10억)은 1단계로 충분, 직장인 투자자는 2,3단계까지)

      1. 성공을 위해 무엇을 해야하는지 아는 단계

        - 초급 : 열기반, 실준반

        - 중급 : 서투기, 지투기 (앞마당 3~6)

        (투자실행)

        - 중급 : 열중반

      2. 아는걸 행동으로 옮기고 습관으로 만드는 단계

        - 실전반, 지투

      3. 결실을 맺을 때까지 버티는 단계

        - 학교, 튜터

  - 투자 공부하는 법 (인맥)

    - 삶을 바꿔줄 1-2-3 전략

      1. 1가지 큰 목표를 선택한다

      2. 매일 2시간씩 목표에 투자한다 (목실감)

      3. 3개월 동안 매일 실행한다

    - 월부 커뮤니티 활동 = 투자 습관

    - 투자습관이 곧 투자자로서의 하루를 만듦

      1. 매일 목실 : 매일 시간/우선순위 관리

      2. 감사일기 : 세상을 긍정적으로 바라보는 태도 = 해낼 수 있는 힘

      3. 책읽고 정리 : 부자그릇

      4. 스스로 과제부여 및 수행 : 3개월/6개월/1년 미션부여 → 성장

      5. 투자경험담 나눔 : 복기, 타인에게 희망

  - 인맥 (멘토, 동료, 환경)

  - 마지막, 열반스쿨 기초반 끝나고 어떻게 해야 할까요?

    - 이전과는 다르게 살아가면 된다

    - ‘할 수 있을까?’ 가 아닌 ‘해낸다!’의 마음으로

  - 1년 안에 달성하고 싶은 목표 = 내가 달성할 수 있는 최대치

    1. 6개월 : 앞마당 6개 + 투자 1개

    2. 1년 : 앞마당 12개 + 투자 2개

  - 결론

    1. 실패하지 않는 투자

    2. 투자의 기준과 방법

    3. 그리고 반드시 ‘실행’

    4. 누구나 처음은 있고, 포기하지 않는다면 끝은 결정할 수 있다.

    5. 우리의 꿈은 ‘돈으로부터의 자유’