관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음

- 먼저 월부를 시작하셨던 분들이 성동구를 예의주시하고 계셨나봐요 몰랐습니다
2. 꼭 적용해보고 싶은 점
- 자금 조달계획에 차질이 생겨서 목표를 지방투자로 전환해야 하는데 실준반에서 임장 배워서 지방 임장보고서 만들어야겠습니다
- 투자이후 시나리오를 매매 및 전세의 가격 움직임으로 정리해주셨는데 앞으로 제가 투자를 실행한 뒤 행동지침으로 적용해보고 싶습니다
1) 투자할 수 있는 사람(= 내가 할 수 있어야 하는 것들)
- 높은 투자 이해도(내 본능 및 주변 사람들의 방식과 다른 방식이더라도)
=> 잃지 않는다는 것을 알고 설명할 수 있는가
=> 최고 수준의 투자를 한다는 것이 무엇인지 설명할 수 있는가
=> 나는 어떤 투자를 하는지 알고 설명할 수 있는가
- 확고한 투자 기준/행동(단 한순간도 예외없이)
=> 어떤 것들에 투자할 지 아는가(투자 전)
=> 투자 과정에서 무엇을 어떻게 할 지 아는가(투자 중)
=> 투자 이후 어떻게 대처할지 아는가(투자 후)
- 종잣돈
=> 내가 하는 투자에 적합한 현금을 가지고 있는가 or 소득 40% 이상 저축이 가능한가
- 안정적 환경(회사, 가정)
=> 향후 5년 이상 근로소득 발생시킬 수 있는가
=> 평일 하루 2시간/주말 10시간을 투입할 수 있는가
2) 월부 투자자를 위한 6. 27. 부동산 대책 총정리
- 매수 체크리스트
=> 규제로 인한 급매(6개월 내 매도, 세만기 많이 남아 실수요 끊김 등)
=> 규제 이후 거래 절벽에 따른 실망 매물인가
=> 휴가철, 명절 비수기 물건인가
=> 타 단지 비교해보았을 때 확실히 싸고, 해당 단지 내에도 기존 실거래 대비 싼가
- 임대 체크리스트(조건부 전세대출 관련)(가계약금 쏘기 전)
=> 만기 충분히 남은 세낀 물건인가
=> 매도인 전세계약 우선 체결 후 매매하는 방식 가능한가
=> 임차인 통해 전세대출 은행에 임대인 변경 여부 확인 기간 체크 했는가(ex. 6개월)
=> 전세 품귀, 매도해야 하는 매도인 상황이 겹칠수록 임대 유리
1) 수도권 상황 파악 가이드
- 기회 : 매도세>매수세/ 월 5천건 미만/ 매물 증가
2) 6월 현재 투자 방향
- 서울 : 24평 기준 7억 이상 60% 전세가율 가정 투자금 3억
- 경기 : 24평 기준 6억 이상 70% 전세가율 가정 투자금 2억
- 경기, 서울 : 18, 21평 기준 3~5억 70% 전세가율 가정 투자금 1~1.5억
- 지방 : 34평 기준 4.5억 이상 70% 전세가율 가정 투자금 1.3억
34평 기준 3.5억 이상 80% 전세가율 가정 투자금 0.7억
3) 투자 이후 시나리오
- 매매상승/전세상승 → 투자금 회수 → 1. 대출청산, 2. 재투자
- 매매상승/전세하락 → 역전세 → 1. 매도, 2. 현금 대응
- 매매하락/전세상승 → 투자금 회수 → 1. 재(추가)투자, 2. 대출 청산
- 매매하락/전세하락 → 역전세 → 1. 현금대응, 2. 매도
1) 절대적 저평가 : 시장이 모두 저평가된 상태
=> 길게 보면 올라간다는 것을 알고
=> 매수, 임대 과정을 숙지한 상태에서
=> 절대적 저평가시기에 실행만 하면 된다
(1) PIR(Price to Income Ratio
=> (서울) KB 월간 통계
(서울 외) 서울과의 비교
=> 기준 : 11이하
(2) 전세가율
=> (시구단위) KB월간 통계
(물건단위) 네이버 부동산
* KB부동산→ 메뉴→KB통계 → 월간시계열 → 11 PIR(월별)/28 아파트 매매전세비
=> 기준 : 전세가율 60% 이상
2) 상대적 저평가 : 특정 지역, 물건이 상대적으로 더 저평가된 상태
=> 비교 평가를 통해 가치와 가격의 불균형을 확인하고
=> 더 좋은데 싸거나, 더 좋은데 가격이 같거나, 투자금이 비슷한데 더 좋거나
(1) 기초정보 비교
=> 동일평형, 비슷한 연식 등 다른 변수들을 최대한 동일하게 맞추고 비교
=> 평형, 매매가, 전세가, 평당 매매가, 전세가율, 매매-전세 비교
(2) ‘가치=입지’ 비교
=> 직장, 교통, 환경, 학군
(3) ‘입지대비 가격’ 비교
=> 입지순위, 매매가, 저평가, 매매-전세(투자금)
1) 1주택자
=> 절대적 저평가 시기만 잘 잡으면 된다
(1) 1주택 올인 : 내집 하나(시거주 만족 + 노후 주택연금)
(2) 일시적 1가구 2주택 : 내집마련 이후 추가 매수, 두 개를 합쳐 점프업(징검다리)
2) 다주택자
=> 절대적 저평가 + 상대적 저평가
(1) 가치성장(입지) : 투자금 규모보다 물건의 가치와 가격에 집중
=> 서울 임장 보고서 월 1회
=> 투자금액별 투자가능단지 리스트 업 & 실전투자
(2) 소액(매-전) : 물건의 가치보다는 투자금 규모와 가격에 집중
=> 소액투자지역 및 서울 임장 후 보고서 월 1회(번갈아)
=> 소액투자 가능 단지 리스트 업 & 실전투자
댓글