실전반 없이도 투자할 수 있는 투자자
언제 어디서든 투자물건을 찾는 명사수
의지박약이라 환경에 나를 가둔다는 명목으로 무한 실전반 중인데 환경에 의지하고자 하지 말고, 사람들 입에 관심갖고자 하지 말고 언제든 이유와 조건 없어도 임장가고, 환경이 아니어도 임보쓸 수 있는 투자자. 결국엔 언제 어디서든 투자 물건을 찾는 투자자가 되려고 하기!
지방투자 3대질문
Q. 지방투자로 돈 벌려면 어떤 단지를 사야하는지 모르겠어요
A. 사람들이 좋아하는 곳의 기준을 알아야 한다.
Q. 앞마당이 조금씩 늘긴 하는데 확신을 갖고 투자결정하는 게 어려워요
A. 경험이 생기기 전엔 알 수 없다. 지방 투자에 대한 구체적인 매수전략을 세우고 그 전략에 대한 확신으로 투자하는 것이다.(확신도 쌓아가는 것이기라 번트 번트 번트 안타 안타 홈런)
Q. 남들은 수도권 가는데 지방투자했다가 돈 묶여서 수도권 기회 놓칠까봐 걱정돼요
A. 지방투자 이후 로드맵을 그려야 한다.
지금 지방투자가 기회인 이유
가격 : 전고점보다 30%이상 빠진 단지들이 많다.
투자금 : 5천넣고 5천버는 투자가 가능하다.
리스크 : 이미 전세가가 10년전 가격인데 이 아파트를 사면 더이상 어떤 리스크가 있을까? 대출규제도 피해갈 정도로 전세가가 싸기 때문에 리스크가 거의 없다고 봐도 됨.
지방은 팔아야 끝난다
1호기 하고 너무 힘들어서 잠깐 쉬자, 그렇게 쉬다 보니 앉자, 앉다 보니 누워볼까? 이렇게 되면 매도타이밍을 잡지 못할 수 있다. 매도까지가 끝이라는 것을 명심하기! 시장을 면밀하게 파악하고 있어야 한다. 어쨌든 스스로 자갈밭 걷기를 선택했으니~~~~~ 정신차려야지!!!!!!!!!!!!!
지방에서 전세금을 올려받는다는 것의 의미
역전세의 가능성이 높아지는 것이다. 당장 올려받았을 땐 좋겠지만 그걸 재투자하는 게 아닌 이상 결국 여행이나 소비하는데 써버릴 수 있다. 그럴 경우 매도했을 때 건지는 수익이 줄어든다고 생각하면 된다. 재투자도 가치있는 것으로 해야 겠지. 전세가가 우상향하기만 하는 지방이 아니니 항상 보수적으로 생각하고 오르는 시장에 투자할 땐 당장 투자금 좁히려고만 하지말고 과거 꼭지 전세가격, 최고 전세가율 등을 보면서 생각해야지!
지방의 가치성장투자란?
주변에 신축이 들어와도 잘 흔들리지 않는 곳에 투자하는 것을 말한다. 예를 들어 대장단지가 있는데 주변 신축의 공급으로 인해 매매가가 크게 흔들렸다면? 그 지역은 대장단지가 대체되기 쉽다는 의미이기 때문에 가치성장투자로 적합하지 않다! 이렇게 쉬운 설명이 또 있을 까요…..
지방은 대체적으로 직감이 맞다.
나 여기 못살 거 같은데? 나라면 여기까진 안올 거 같은데 등의 생각이 든다면 대체적으로 맞다. 지방은 더욱 그렇다. 내 감이 맞을 때가 많다. 소액투자의 경우 위치를 접었으면 선호도라도 챙겨야 한다.(줴러미튜터님의 ~라도 좋던지가 생각난 부분!!) 접는 것이 너무 많으면 안된다. 내가 투자금이 정말 없다면 적은 투자금으로 적당히 수익을 얻는 투자할 수 있는 것인데 투자금이 어느정도 된다면 좋은 것 부터 해야 한다.(이 부분은 들었지만 꼭~~ 투자하려고 하면 낮은 절대가에 눈이가서 잘 이해하지 못했던 부분인데 매물 문의 하면서, 매코하면서, 반복적으로 듣고 보니 강의에서 설명해주실때 끄덕끄덕하였따… 내 후보군 투자복기 해봐야지!)
광역시 후순위 vs중소도시 1순위
나중에 매도할때 잘 팔릴까? 를 가장 중요하게 생각해야 한다. 매수가 끝이 아니다와 이어지는 부분. 매수는 진짜 시작이다. 돈 넣고 나면 동, 층, 향 지역내 선호도를 제3자의 입장에서 볼 수 있게 되는 마법같은 일이 생긴다. 이 집을 실거주자들이 사서 거주하는 선택을 할 수 있을 만큼 괜찮은 단지여야 함.
잔금이 되는 지에 관하여
아 이 부분 내가 잔금여력에 대해 이해가 낮았다. 내가 1순위로 두고 있었던 평형을 물건 보자마자 산 투자자가 있었는데 이해가 안됐는데 이제 이해 됨…주담대만 생각했는데 !!!!! 주전이 가능하면 혹은 동시계약이 가능해서 투자금 범위에 들어 오면 맞춘다. 그리고 나중에 퇴거할 땐 전세가격 만큼만 대출 일으켜서 내보내면 되기 때문에 접근가능한 것이다. 물론 매수 가격이 저평가 구간이어야 한다. 아 아쉽네!!!
전세가 없다고 해서 막 올릴 수는 없다.
그 생활권의 천장 전세가격을 꼭 확인해야한다. 그리고 전세가 없는게 다가 아닌 시장이 있기 때문에 시장 분위기가 올려서 전세를 내놓고 있는지 확인해야 한다. 3개월전 전세 실거래를 꼭 확인해봐야 한다. 이 가격엔 무조건 빠지겠구나 하는 전세가에 내가 투자가 가능하다면 전세가 너~무 없는 경우 1천만원 정도 올려서 내본 뒤 여차하면 당연히 나가는 가격으로 빼면 된다.
실전반 3대 금기어
너무 초보적인 질문인데.. 이런거 여쭤봐도 될 지… 튜터님 바쁘실텐데…
소름…. 완전 나잖아…?
잔쟈니튜터님 언제나 빛과 소금같은 강의 감사합니다!!!
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