안녕하세요? 김제로입니다.
이번 지기는 오늘 7월의 둘째주부터 강의가 시작되었는데요.
6월 열기가 끝나고 기다리는 일주일 동안
강의가 없이 독서하며 지내니 꼭 있어야 하는게 사라진 기분이라 허전하더라고요..
그렇다면 기왕 시작하는 것 1강부터 또 열심히 달려보자는 마음으로 준비하며 기다렸습니다.
1주차 강의는 ‘권유디’님의 지방의 강남이라 불리는 부산을 주제로 진행되었습니다.
이번 달에 수영구를 앞마당으로 만들기 위해 조모임을 진행할 예정이었기에 더욱 몰입하며 집중할 수 있었습니다.
함께 지방 투자를 진행하는 기준에 대해서도 함께 설명해주신 덕에 지방 투자의 흐름을 이해할 수 있었습니다.
1. 지금은 기회의 시기
6.27. 규제가 발표되고 마음이 다소 어지러웠습니다.
이제야 열심히 공부해나가고 있는데 벌써 기회가 사라지는 듯한 기분이었습니다.
유디님의 과거 경험을 통해 역사는 반복되고 오히려 규제가 나오는 타이밍이 새로운 기회의 시작임을 느꼈습니다.
2020년 7. 10. 규제로 임대차 법이 시행되고, 다주택자 취득세 중과와 같은 강한 규제가 시작되었지만,
5년이 지난 지금에 돌아보면 묵묵히 자신의 실력을 늘려나간 사람들이 기회를 잡았음을 알았습니다.
저도 5년 뒤 웃고 있는 사람이 되고자 합니다.
▶ 규제 속에서도 기회는 있다. 기회는 준비된 사람에게만 온다는 것을 알고 실력을 쌓자.
2. 서울과 지방은 다르다
서울과 지방의 투자 기준을 세우는 방식은 아주 다름을 알았습니다.
서울에서는 주요 업무지구인 강남의 접근성이 사실 가장 중요하였는데
지방에서는 생각보다 직장, 교통 부분이 아주 중요하게 작용하지는 않는다는 것이었습니다.
이외에도 두 달전 서기 강의를 들으며 익혔던 것과는 기준이 너무 달라서 살짝 혼동이 오기도 하였습니다..ㅎ..
서울은 빈 땅이 없고 직장 등에 의해 반드시 살아야 하는 지역 범위가 있는데
지방에서는 여차하면 빈 땅에 신축을 짓기도 수월하고 자차로 30분 내외로 대부분 갈 수 있기에
특정 지역에 반드시 살아야 할 이유가 크게 없다는 것을 알았습니다.
그렇기에 더욱 전통적인 학군, 커뮤니티가 더 중요함을 이해할 수 있었습니다.
(+인구, 입지, 상품성, 선호도 등)
▶ 서울과 다른 지방 투자의 핵심 요소를 알고 다른 시각으로 바라보자.
3. 정량적 입지와 정성적 입지
수도권 지역을 입지 분석하는 것처럼 정해진 기준에만 맞추어 입지 분석을 하고
실제 실거주민들의 입지 선호도를 비교한다면 생각과 다를 수 있다는 것을 알았습니다.
논리적으로 분석했을 때는 좋은 입지가 아닌데, 해당 지역에서는 선호 지역일 수 있다는 것이 새로웠습니다.
기존의 논리적이고 기준에 따른 ‘정량적 입지’
전통적 부촌, 커뮤니티를 보유해 선호도가 높은 ‘정성적 입지’
수도권 마인드로 논리적 이해하려고 하지 말고 그냥 공감해보겠습니다!
▶ ‘정량적 입지’와 ‘정성적 입지’를 함께 고려해 입지 분석하고 우선순위를 세우자.
4. 지방 투자의 핵심은 공급
지방은 공급 물량이 전세 가격에 절대적인 영향을 준다는 것을 알았습니다.
향후 3년 내의 공급 물량을 확인하고 투자를 고려하는 지역과의 관계, 영향성을 파악해야겠다는 생각을 했습니다.
특히 제가 살고 있는 지역이 지방에서 공급으로 유명해진 지역이기에,,,
지나친 공급의 여파는 이미 온몸으로 느껴봤기에 더욱 와닿았습니다.
+ 중소도시와 달리 광역시의 전세가는 폭발적 상승이 일어날 수 있음을 기억하기
▶ 인구 수는 많고 공급이 줄어드는 기회의 땅 서치하기.
5. 미리 알아두어야 할 제 2의 도시, 부산
물리적으로는 살고 있는 지역에서 가깝지만 생각보다 저는 부산에 대해 잘 모르고 있었습니다.
권유디님께서 부산의 도시 개요 (위치, 행정구역, 인구, 생활권, 소득 등)을 전체적으로 정리해주시니
마치 부산에 살아본 것 같은 착각이 들었습니다. ㅎㅎㅎ
특히나 생활권을 전체적으로 정리해주신 부분이 정말 좋았습니다.
이번 주부터 수영구 임장을 갈 계획이기에 정말 몰입되더라고요.
부산을 정리하자면 현재 지역, 단지 별로 가격의 왜곡이 생긴 시장으로 이해했습니다.
그렇기에 아무거나 주워서 사는 것이 아닌, 철저히 비교 평가하며 가장 저평가된 매물을 찾아야겠다는 생각을 하였습니다.
▶ 약 보합장에서 생긴 가격의 왜곡으로 평소보다 저평가된 물건을 고를 수 있는 기회.
6. 부산의 투자 중점 사항
부산에서 건물의 가치보다 땅의 가치가 중요한 곳은 ‘동부산권+동래중심권’ 정도까지로 범위를 잡았습니다.
다른 지방에서는 신축, 신도시 선호도가 상당히 중요하지만 부산에서는 입지의 중요성도 고려해야 함이 신기했습니다.
부산하면 떠오르는 것이 언덕인데, 언덕과 입지의 우선순위 설명도 인상적이었습니다.
지하철 역세권이라고 최우선 순위가 되는 것도 아닌 호재처럼 플러스 알파 정도라는 것도 신기합니다.
부산은 다른 지방과는 달리 매매와 전세가 붙는 기간이 짧기에
미리 준비된 사람만 빠르게 잡을 수 있다는 말씀이 기억에 남습니다.
▶ 부산의 기회는 오래 기다려주지 않는다. 민첩하게 열심히 움직이자!
7. 날아간 기회, 멈추지 마라
저도 열심히 검색하던 단지가 눈 앞에서 매물이 사라지고 호가가 상승하며 날아가는 모습을 본 적이 있습니다.
그 때의 기분은 허탈감이 들며 자포자기하고 싶어졌었습니다.
권유디님께서도 비슷한 경험을 하셨다고 하시며 경험을 나눠주셨습니다.
확실하게 투자하기에 적절한 지역이라는 생각이 들었다면
사전에 미리 입지에 따른 투자 우선순위를 정해두고,
여러 단지로 동시 진행하다가 눈 앞에서 가격이 날아간다면
좌절하지 말고 바로 다음 우선순위 지역으로 투자 물건을 찾으러 가란 말씀을 명심했습니다.
▶ 최고의 투자를 노리며 손 놓지 말고, 상황에 맞는 최선의 투자를 하기 위해 움직이자.
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