관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음

<강의에서 보고, 들은 것>
1.지방투자의 기준
1)인구 수 : 인구는 곧 수요. 되도록 인구 수가 많은 곳을 선택
2)입지 : 수도권에 비해 입지독점성(땅의 가치)가 떨어져 건물, 즉 단지의 느낌이 임장에서 중요할 때가 많다.
3)선호도 : 입지(학군, 환경, 커뮤니티) + 상품성(연식, 브랜드, 택지규모)
2.지방투자 입지평가 기준
1)직장 : 종사자 수 + 대기업 수
2)학군 : 중학교 학업성취도
중소도시 : 광역시보다 덜 중요하지만 도시 내에서 학군지로 기능하는 동네에서 학군 수요 확인
=> 해당 지역 내에서 상대적인 비교를 통해 학군의 특성과 경쟁력 평가
3)환경 : 백화점 개수와 매출 + 택지, 신도시
4)공급 : 공급물량 → 전세물량 → 전세가 → 매매가 (매수, 보유, 매도에 영향)
5)교통 : 부산, 대구, 대전 외에는 의미가 작다.
※ 입지가 좋더라도 가격이 비싸면 투자 X, 입지보다 가격이 싼 경우에만 투자 O → 비교평가를 통해 판단
4.지방투자 입지평가 기준
1)직장 : 종사자 수 + 대기업 수
투자에 직접적으로 영향을 주지 않음. 지역 내 선호하는 생활권과 단지를 아는 것에 집중
2)학군 : 중학교 학업성취도
광역시 : 학군지로 기능하는 지역에 대한 학군 수요 확인
중소도시 : 광역시보다 덜 중요하지만 도시 내에서 학군지로 기능하는 동네에서 학군 수요 확인
=> 해당 지역 내에서 상대적인 비교를 통해 학군의 특성과 경쟁력 평가
3)환경 : 백화점 개수와 매출 + 택지, 신도시
중소도시일 수록 택지의 위치 파악이 중요
4)공급 : 공급물량 → 전세물량 → 전세가 → 매매가 (매수, 보유, 매도에 영향)
광역시 전세가 특징 : 꾸준히 상승하는 것이 아니라 한번에 탁 치고 올라감 → 미리 공급물량이 적은 지역을 파악한 후 전세가가 올라오는 시기를 노려 투자
5)교통 : 부산, 대구, 대전 외에는 의미가 작다.
※ 입지가 좋더라도 가격이 비싸면 투자 X, 입지보다 가격이 싼 경우에만 투자 O → 비교평가를 통해 판단
5.부산시 도시개요
1)위치특징 : 산이 많기 때문에 평지를 ‘많이’ 선호함. 기장/강서는 도심에서 멀기 때문에 빈 땅이 많아도 주거 수요가 분산 되기 어렵다. 입지의 힘이 크기 때문에 환경+연식+입지를 종합적으로 판단하자.
2)행정구역 : ①동부산권(해운대, 수영, 남구, 기장) ②동래중심권(동래, 연제, 금정, 진구) ③서부산권(강서, 북구, 사상, 사하) ④원도심(서구, 동구, 중구, 영도)
3)인구 : 광역시 중 경제 활동 인구 비율 낮고 연령 높음
4)생활권
5)소득 : 고소득자 비중이 많지 않음 (인구가 많아서 소득격차 심함 → 매수 범위를 더 좁혀서 볼 것)
6.부산시 입지
1)인구 : 사람들이 좋아하는 생활권은 어디일까? 부산 사람들은 왜 그곳에 살고 싶어할까?
2)직장 : 직주근접&베드타운은 어디인가? 구매력이 높은 사람들은 어디 사는가?
3)학군 : 다른 구에 사는 사람들이 ‘학군’만 보고 이사 올 정도의 지역은 어디인가?
4)환경 : 부산에서 사람들이 살고 싶어할 환경은 어느 동네인가?
5)공급 : 투자 시&투자 후 전세 만기에 전세가격의 흐름은? 환경 개선으로 향후 입지가 좋아질 수 있을까?
6)교통 : 주거지 선택 시 직주근접이 중요할까? 투자 결정 시 역세권을 고려해야 할까?
=> 총 정리 : 사람들이 좋아하는 것이 대부분 동쪽에 몰려 있음 (해수동남 + 연제, 진구)
7.부산 가격&투자
1)가격흐름 : 신축과 구축의 흐름이 비슷 → 구축도 편견 없이 접근
2)랜드마크 가격 : 좋은 지역과 덜 좋은 지역의 가격 왜곡 → 더 좋은 곳부터 접근 필요
3)생활권 내 단지 선호도 판단 : 그 생활권의 랜드마크를 중심으로 하나씩 펼쳐보기
<강의에서 느낀 점, 적용할 점>
1.부산이라서 더 반갑고 더 집중해서 들을 수 있었다. 유디 튜터님의 조곤조곤 하지만 정확한 부산 분석은 부산 사람보다 더 정확하시다! 그치만 여전히 우암동은 잘 모르겠다… 아직 투자자 마인드를 덜 장착한 듯 ㅠㅠ 편견을 버리고 실거주 말고 투자자 입장에서 한번 더 생각하기!
2.‘약점’이 있는 단지를 파악한 후 우선순위대로 접근한다. (입지가 덜 좋은 신축) → 이러니까 우암동…?
3.선호도는 랜드마크 단지 중심 잡고, 가격 비교-투자금 비교로 투자 범위를 좁힌다.
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