관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
<강의에서 보고, 들은 것>
1.지방투자의 기준
1)인구 수 : 인구는 곧 수요. 되도록 인구 수가 많은 곳을 선택
2)입지 : 수도권에 비해 입지독점성(땅의 가치)가 떨어져 건물, 즉 단지의 느낌이 임장에서 중요할 때가 많다.
- 그러나 학군지처럼 땅의 가치가 있다면 지방에서의 구축도 투자 가능 (대구, 대전, 울산, 창원, 포항-학군 중요)
- 중소도시에서는 땅의 가치보다 선호도를 판단 (특정 학교 배정, 직장/환경/학군이 종합적으로 좋은지, 부촌)
3)선호도 : 입지(학군, 환경, 커뮤니티) + 상품성(연식, 브랜드, 택지규모)
- 현재 지방은 절대적 저평가. 가격이 싼지 비싼지 보다, 이 단지가 좋은지 안 좋은지를 판단하는 것이 더 중요!
2.지방투자 입지평가 기준
1)직장 : 종사자 수 + 대기업 수
- 투자에 직접적으로 영향을 주지 않음. 지역 내 선호하는 생활권과 단지를 아는 것에 집중
2)학군 : 중학교 학업성취도
- 광역시 : 학군지로 기능하는 지역에 대한 학군 수요 확인
중소도시 : 광역시보다 덜 중요하지만 도시 내에서 학군지로 기능하는 동네에서 학군 수요 확인
=> 해당 지역 내에서 상대적인 비교를 통해 학군의 특성과 경쟁력 평가
3)환경 : 백화점 개수와 매출 + 택지, 신도시
- 중소도시일 수록 택지의 위치 파악이 중요
4)공급 : 공급물량 → 전세물량 → 전세가 → 매매가 (매수, 보유, 매도에 영향)
- 광역시 전세가 특징 : 꾸준히 상승하는 것이 아니라 한번에 탁 치고 올라감 → 미리 공급물량이 적은 지역을 파악한 후 전세가가 올라오는 시기를 노려 투자
5)교통 : 부산, 대구, 대전 외에는 의미가 작다.
※ 입지가 좋더라도 가격이 비싸면 투자 X, 입지보다 가격이 싼 경우에만 투자 O → 비교평가를 통해 판단
4.지방투자 입지평가 기준
1)직장 : 종사자 수 + 대기업 수
투자에 직접적으로 영향을 주지 않음. 지역 내 선호하는 생활권과 단지를 아는 것에 집중
2)학군 : 중학교 학업성취도
광역시 : 학군지로 기능하는 지역에 대한 학군 수요 확인
중소도시 : 광역시보다 덜 중요하지만 도시 내에서 학군지로 기능하는 동네에서 학군 수요 확인
=> 해당 지역 내에서 상대적인 비교를 통해 학군의 특성과 경쟁력 평가
3)환경 : 백화점 개수와 매출 + 택지, 신도시
중소도시일 수록 택지의 위치 파악이 중요
4)공급 : 공급물량 → 전세물량 → 전세가 → 매매가 (매수, 보유, 매도에 영향)
광역시 전세가 특징 : 꾸준히 상승하는 것이 아니라 한번에 탁 치고 올라감 → 미리 공급물량이 적은 지역을 파악한 후 전세가가 올라오는 시기를 노려 투자
5)교통 : 부산, 대구, 대전 외에는 의미가 작다.
※ 입지가 좋더라도 가격이 비싸면 투자 X, 입지보다 가격이 싼 경우에만 투자 O → 비교평가를 통해 판단
5.부산시 도시개요
1)위치특징 : 산이 많기 때문에 평지를 ‘많이’ 선호함. 기장/강서는 도심에서 멀기 때문에 빈 땅이 많아도 주거 수요가 분산 되기 어렵다. 입지의 힘이 크기 때문에 환경+연식+입지를 종합적으로 판단하자.
2)행정구역 : ①동부산권(해운대, 수영, 남구, 기장) ②동래중심권(동래, 연제, 금정, 진구) ③서부산권(강서, 북구, 사상, 사하) ④원도심(서구, 동구, 중구, 영도)
3)인구 : 광역시 중 경제 활동 인구 비율 낮고 연령 높음
4)생활권
- 해운대 : 해수욕장, 엘시티더샵(부의 상징), 센텀(균질성/학군), 마린시티(8,90년대 재건축단지), 좌동(1기 신도시), 반여동(구축과 언덕이 섞인 언덕 심한 곳)
- 수영 : 광안대교, 남천동(부촌, 쇠퇴했지만 학군지 느낌), 삼익비치타운(부산의 은마아파트), 민락동(수영교 쪽 단지 선호)
- 남구 : 대연동(대연힐푸-남천동 학원가, 수영구 인프라), 문현동(금융업무지구/BIFC), 용호동(균질성 있는 구축 밀집/생활권, 학원가 잘 형성됨), 디아이엘 등 재개발, 우암동(부산 사람들 인식 별로)
- 동래 : 사직동 학원가(3대 학원가), 명륜동(전통 학군지/롯백), 온천동(어수선한 분위기/주복 위주), 안락동(해운대 접근성 높음)
- 연제 : 부산 행정의 중심지(매매/전세가 안정적), 교대역 인근 선호 생활권
- 진구 : 부산의 중심, 시민공원 이후로 환경개선
- 금정 : 부산대 상권(쇠퇴), 장전래미안, 구서동(학원가)
- 북구 : 화명신도시(가성비 학원가/북구에서 가장 선호), 수정역 인근 생활권도 선호함, 만덕동(언덕 심함)
- 강서 : 아파트보다 산업단지가 더 넓음, 에코델타시티, 명지국제신도시, 녹산공단(노후화)
- 사상 : 사상역 상권, 사상공단
- 사하 : 당리동(메인 생활권), 신평장림산단, 무지개공단, 다대포해수욕장
- 원도심권 : 서구의 서대신동은 학원가 유명하니 원도심권에서는 꼭 가볼 것
5)소득 : 고소득자 비중이 많지 않음 (인구가 많아서 소득격차 심함 → 매수 범위를 더 좁혀서 볼 것)
6.부산시 입지
1)인구 : 사람들이 좋아하는 생활권은 어디일까? 부산 사람들은 왜 그곳에 살고 싶어할까?
- 지방이지만 땅의 가치가 커 입지가 중요
- 직장(해운대, 연제, 진구) / 학군 (해운대, 동래 남구) / 환경 (강서, 기장)
2)직장 : 직주근접&베드타운은 어디인가? 구매력이 높은 사람들은 어디 사는가?
- 광역시 중 종사자수, 종사자수 증가율 최고 / 질의 수준은 평이함
- 고소득일자리(정보통신업, 금융및보험업, 전문과학기술업, 공공행정)은 해운대, 연제, 진구에 많다.
3)학군 : 다른 구에 사는 사람들이 ‘학군’만 보고 이사 올 정도의 지역은 어디인가?
- 광역시 중 면학 분위기가 낮아 지역 내 상대적 비교가 중요함
- 학원가 밀집 + 학업성취도 90% 이상 : 해운대구, 동래구, 남구 → 외부 수요 흡수
4)환경 : 부산에서 사람들이 살고 싶어할 환경은 어느 동네인가?
- 상권 : 해운대 센텀, 부산진구 서면
- 택지 : 지방은 신축, 신도시 선호도가 높지만 부산은 입지의 비중을 높여 고려 (같은 택지더라도 좌동, 화명동, 일광, 명지의 가치는 다름)
5)공급 : 투자 시&투자 후 전세 만기에 전세가격의 흐름은? 환경 개선으로 향후 입지가 좋아질 수 있을까?
- 25년 이후 3년간 입주물량 부족
- 사람들이 좋아하는 위치에 공급물량 집중 (남구 1만 세대 - 해링턴마레, 두산위브더제니스오션시티, 디아이엘)
- 구별로 전세가 변화를 세밀하게 관찰
6)교통 : 주거지 선택 시 직주근접이 중요할까? 투자 결정 시 역세권을 고려해야 할까?
- 1호선과 2호선 중요
- 건물이 같은 가치를 갖고 있다면 역세권 단지 선택 / 역세권이 아니더라도 커뮤니티 형성하거나 균질성이 좋다면 비역세권이라도 선택할 수 있다 / +@ 개념
=> 총 정리 : 사람들이 좋아하는 것이 대부분 동쪽에 몰려 있음 (해수동남 + 연제, 진구)
7.부산 가격&투자
1)가격흐름 : 신축과 구축의 흐름이 비슷 → 구축도 편견 없이 접근
2)랜드마크 가격 : 좋은 지역과 덜 좋은 지역의 가격 왜곡 → 더 좋은 곳부터 접근 필요
3)생활권 내 단지 선호도 판단 : 그 생활권의 랜드마크를 중심으로 하나씩 펼쳐보기
<강의에서 느낀 점, 적용할 점>
1.부산이라서 더 반갑고 더 집중해서 들을 수 있었다. 유디 튜터님의 조곤조곤 하지만 정확한 부산 분석은 부산 사람보다 더 정확하시다! 그치만 여전히 우암동은 잘 모르겠다… 아직 투자자 마인드를 덜 장착한 듯 ㅠㅠ 편견을 버리고 실거주 말고 투자자 입장에서 한번 더 생각하기!
2.‘약점’이 있는 단지를 파악한 후 우선순위대로 접근한다. (입지가 덜 좋은 신축) → 이러니까 우암동…?
3.선호도는 랜드마크 단지 중심 잡고, 가격 비교-투자금 비교로 투자 범위를 좁힌다.
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