부산 동래구 명륜동 명륜아이파크1단지아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 76기 23조 지구의주인은고양이]

✅아파트명

명륜아이파크1단지

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 부산광역시 동래구 종사자수 97,700 / 사업체수 27,667→ C

 *부산은 S, A 등급 없음

2. 교통

 명륜역 도보 12분

 해운대 45분 / 센텀시티 39분 / 서면 26분

3.학군

 동해중 학업성취도 82%, 특목고진학 9.0% (11위)

 동래중 학업성취도 82%, 특목고진학 4.8% (10위)

 유락여자중 학업성취도 88%, 특목고진학 4.2% (5위)

4. 환경

 대형마트 : 메가마트 동래점 (자차 5분, 도보 13분) / 롯데마트 동래점 (자차 7분, 도보 16분)

 백화점 : 롯데백화점 동래점 (자차 7분, 도보 16분)

 종합병원 : 대동병원 (자차 8분, 도보 18분) / 광혜병원 (자차 15분, 도보 33분) / 봉생병원 (자차 11분, 도보 37분)

5. 공급

 1) 동래구

 동래롯데캐슬시그니처 2027.11 / 870세대

 동래에코팰리스아시아드(주상복합) 2027.02 / 160세대

 = 총 1,030세대

 2) 연제구

 시청역해모로센티아 2026.06 / 368세대

 연산하늘채엘센트로(주상복합) 2025.8 / 368세대

 = 총 744세대

*추후 부산진구, 남구, 강서구 쪽 입주 물량 많음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*동별 선호도로 인해 실거래가, 호가가 매우 차이가 나므로 로얄동(110, 111, 112, 113동) 기준으로 계산

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고점 대비 17% 하락하였으나 저점과 가격 차이가 크고, 연식이 오래된 점을 고려하면 완전히 저점은 아닌 것으로 판단함 (▲)

2) 환금성 : 대단지, 초품아, 주변 환경으로 인해 초등학생들 부모 사이에서 꾸준히 수요가 있음 (●)

3) 수익률 : 저점 매수시 수익률 740%이나, 현재 매수시 5년 총수익률 200% 달성하려면 11억5천, 100% 달성하려면 9억7천5백까지 올라 가야 한다. 전고점이 9억6천, 주변 신축 아파트가 꽤 생겼기 때문에 원하는 수익률을 달성하기에는 어려울 것 (X)

4) 원금보존 : 현재 전세가율 56% (X)

5) 리스크 대비 : 꾸준한 수요가 있기에 역전세 확률은 적다. 2025년 이후 공급 물량이 남구/부산진구/강서구에 집중 되어 있으나 적정 수요량보다는 적다. 이전보다는 떨어졌지만 명륜동 내에서의 선호도는 아직 좋은 편. (●)

나의 투자 결론 : 초품아, 학원가, 주변 환경이 좋기 때문에 꾸준한 수요가 있음. 그러나 작년 매물 임장 시 대부분의 매물이 수리가 필요한 상태였음. 현재 고점 대비 17% 하락하였어도 인테리어로 많은 비용이 소모되면 고점과 크게 차이가 나지 않을 것으로 예상. 현재 기혼+유자녀, 종자돈이 충분하다면 ‘똘똘한 한 채’로 투자하겠으나, 현재는 투자하지 않는다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 작년 매물 임장 시 주변 환경이 너무 좋아 살아보고 싶은 곳 중 하나였으나, 당시에도 로얄동 기준으로 가격이 맞지 않아 포기했던 곳이다. 2020년 기준으로 적은 금액으로도 투자할 수 있었다는 사실을 알고 나니 이전에는 왜 부동산을 실 거주로만 생각했을까, 하는 아쉬움이 생긴다. 종자돈을 더 열심히 모으고 공부해서 기회가 올 때 잡을 수 있도록 해야지!