실전준비반 너나위님 <2025년 부동산 시장과 투자 타이밍> 1주차 강의 후기

<TIP!>

임장 가기 전에 유의사항을 듣고 임장 가는 것이 좋음.

주말에 임장 가기 전에 강의 듣고 가는 게 베스트.

평일 하루 2시간 주말 10시간 3년을 투자할 수 있는가. 를 봐야함. 그 시간 빼놓기

초반에 이정도도 안하면 많이 어려움.

<나위님의 달고쓴소리>

인지-이해-공감-실행 이 순서로 간다.

이해하고 있는 것을 공감하고 있는 것으로 착각을 많이 한다.

다 안다고 생각하면 안됨. 공감이 아니라 이해도 반밖에 하고 있지는 아닌지를 계속 생각.

젖은 낙엽처럼 붙어있으면 안됨. 어떤 영역에서든 조금씩이라도 나아져야 함.

발전이 없다면 시간만 넣는다고 되는 게 아니란 걸 깨닫고 개선할 줄 알아야함.

"나중에 길게보세요 50억이나 77억이나 80억이나 뭐가다르냐. 초반에 욕심내서 잘못사고 그러지 말고 안전하게 오래 꾸준히 하는 게 중요합니다. 살아남는게 중요해요."

임장보고서는 수준이 낮아지더라고 쉬는 기간이 있다면 꼭 쓰세요. 0로 돌아가면 안돼요.

역지사지 잘 할 줄 아셔야해요 물건 보실때

그리고 실수요자들 상황에 따라 보는 관점 가지시고

투자는 과한 취미처럼 하셔야합니다. 가벼운취미.생업처럼X

복습 잘 하시고 메세지 키워드 잘 정리해서 계속 기억해주세요.

가계약서 쓰기 전에 꼭 한 번 더 체크하세요!

길에서 만나면 아는척하라구 하셨음!

<잃지 않는 투자>

잃지 않는 투자가 가장 기본이 되는 투자다. 그 다음단계가 최고수준 투자. 이것들이 무엇인지 설명을 할 줄 알아야함. 내가 이해도가 낮으면 남들이 하는대로 할 수 밖에 없고 그러면 몰라서 실수를 하게 됨. 실수했을 때의 리스크가 크기때문에 이해가 굉장히 중요함. 후회하지 않기 위해.

더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에 살아남기 위한 선택을 하는 투자!

가치있고 싼걸 사서 기다려야함. 계단처럼 팍 튈 때가 있음. 설명을 할 줄 알아야함 배운거를.

각 상황마다 뭘 조심해야하지? 를 생각하면서 해야함. 역전세는 어느 정도의 빈도로 나타날까?

<규제>-(이 부분은 역시 아직 조금 어렵네요ㅠ)

우선 규제의 큰 틀을 이해하는 것이 중요함.

주거용 부동산은 돈으로 사는건데 이 돈은 자본과 대출이 있음

땅이 있고 건물이 있음. 이해를 좀 크게 하자면 딱 이거 갖고 하는거임.

소유권 이전에 대한 거래가 껴있고.

부동산→ 돈, 땅, 건물, 거래

규제할 수 있는 게 그러면 우선 돈이 있다.

규제라기보단 변화를 줄 수 있는게 땅과 건물. 공급대책. 몇기 신도시 이런거

거래 관련된건 세금. 세제.

이 세덩어리임. 이중 하나 건드리는것.

그럼 정부입장에서 제일 리스크가 적은게 바로 돈과 관련된 대출이다. 이건 그냥 은행 불러다가 하는 거니까. 은행이 자율적으로 하는거기 때문이다.

‘연초엔 규제안하자나~너무신나게 대출해주고그르지마~연초엔좀 풀어주자나~겨울까지만 뭐 해보고 좀 해주지마~’ 하다가 분위기 좋아지면 다시 해주게끔 하고.

이번엔 금액적으로도 규제를 했기에 조금 더 나가긴 했죠. 이제 이걸로도 안되면

원래는 대출규제를 하면서 땅건물의 공급대책을 건드리는게 맞음.

그다음은 거래 세제 인데 취득세 보유세 양도세 올리는 건데 이건 그닥 건드리진 않음 이까지 잘 안감.

사실 보유세를 올리고 취득세 양도세를 풀어서 거래가 활발하게끔 만들어야함 물건 나오게. 집값잡느다 치면. 근데 그전에 보유세를 올려서 집갖고있는 사람들 힘들게하는 정책이었음.

시장이 규제가 점점 심해지는 걸 보면 시장이 올라갈수록 규제를 거니것이기 때문일거라서 거래. 세제 부분에서도 규제가 나오면 많이 올랐다는 것이기 때문에 집을 보유하고 있다는 것이 좋은 것이라는 것. 결론은 상관없다. 기회다.

<역전세>

저렇게보면 하락이 별거 아닌 것 같지만 대부분 저 12퍼 하락때 나감. 대비를 안하고 있다가.

역전세는 장기투자를 하다보면 온다. 행운과 불운이 평균에 수렴함.

현금 와아앙 4년 야금야금 5년 1년 떨어진다~~ 이걸 피할 순 없음. 내려갈 거라는 생각을 해야함.

대출이 들어가면 출렁거림이 심해짐. 10년동안 역전세를 2번은 맞을거임. 힘드렁

역전세가 왔을 때 3개중 2개는 막을 수 있는데 1개는 못 막는다면?

입지 안좋은거는 2000깎아야 팔리고 좋은건 300만 깎으면 팔림 그럼 2000이 더 커보이니 그걸 파는데 그러면 안됨. 내가 4천을 깎아서 팔더라도 좋은 걸 지켜야함. 선사현대 지금 6억대임.

상식적으로 갈아타기는 싼거에서 좋은거 가는거임. 내 껄 싸게팔고 상급지를 제돈주고 사기.

시간 지나면 길~게 볼 줄 알아야함.

지금 싼거 사서 기다려요. 잃지 않는 투자가 맞는지 스스로에게 계속 물어보기.

안망하고 하는 게 중요하다. 매수하기 전에 스스로에게 계속 물어봐라.

지금부터 매수한다 치면 2~3년동안은 역전세는 안날 것 같음. 욕심만 제어하면서 투자하면 안전할 시기임.

<저평가>

-절대적 저평가: 시장이 모두 저평가된 상태, 코스피 지금 3000뚫었음. 

상대적 저평가를 하기 위해서는 노력이 필요하다.

뭘 사든 잃지 않아요. 다 올라요. 결과론 적으로 시기를 맞춘거에요. 길게 보면 올라간다는 걸 알고 시기 맞춰서 절대적평가 정도. 상대적평가도 하는 업그레이드를 해야함.

같은 돈으로 살 수 있는 것들 중 좋고 나쁨이 있기 때문에 비교 평가를 통해 가치와 가격의 불균형 여부를 확인하고 더 좋은데 싼 것을 사야 한다.

상대적 저평가를 잘하려면 여러가지를 아는 게 중요함.

휴대폰 너무 많이 보지 마세요. 시세확인 할거면 미리 하고 오세요.

여기서 버스 타려면 지하철타려면 얼마나 걸릴까 그런 거 생각하고 동네가 머릿속에 딱 떠올라야하고 이 동네에서는 이 아파트를 좋아할 수 밖에 없겠구나를 알아야함.

<PIR>

사람들소득대비 PIR=집값/소득, 5억/5천=10 한푼도 안쓰고 니돈 모아서 집사면 10년걸림 이 숫자가 클스록 소득대비 집값이 비싸요. 낮으면? 싸요.

전세가율은 전세 나누기 매매에요. 시장 전체의 전세가율을 볼 때와 단지 내의 전세가율 보는 게 다름

서울시 전체의 전세가율이 전세가 3억인데 매매가 10억이면 전세가율 30퍼.

전세는 7억인데 매매가 10억이면 전세가율이 70퍼.

이게 뭘 의미하냐. 서울시 사람들이 전세사는데 3억인데 매매가 10억이에요. 근데도 분위기가 지금 10억짜리 집을 사요. 그럼 서울 시장이 이 낮은 전세가를 보고 뭐라해요? 과열됐다고 해요. 서울 사람들이 아파트에 미쳐있단 걸 알 수 있죠.

반대로 7억이라 차이도 안나는데 전세로 산다? 그럼 침체된거란 걸 알 수 있죠. 3억만 얹으면 매매인데 굳이 전세로 사는거니까.

지방은 전세가율 상관없어요.

특히 서울은 전세가율이 평균보다 낮다? 과열. 평균보다 전세가율이 높다? 침체.

지금 어디가 과열이에요? 강남 아파트들 평균 전세가율은 30퍼임. 서울에서 전세가율이 높아지는 곳은 하급지. 2억안되는 돈으로 살 수 있는 곳들이 튀어나오기 시작하니까.

노도강 이런거 전세가율 높아요 그럼 침체란 거임. 얘는 별로라고 착각함. 시기적으로 별로인건데. 노도강의 과거 전세가율 추이를 보면 왜 그런지 알 수 있음. 예전에 50퍼까지 떨어진 적이 있음. 무릎삼어깨팜. 공포삼탐욕팜.

지금 강남은 역대 최고급 탐욕상태임. 가격이. 강남이 전세가율 히스토리가 있지. 지금 평균과 추이를 보면 과열인지 침체인지 알 수 있겠죠.

전세가율이 60퍼이상 단지별로 올라오는 그런 시기가 올 수도 있어요.

보유세를 올리면서 양도세는 열어놓고 거래만 되게 한다? 그런식으로 상식을 깨는 무언갈 한다면 정책이? 그럼 사람들 던지는거임.

강남에 살면 국가에 월세내고 산다는 인식이 생긴다? 그럼 수요가 싹 빠지겠지. 그 때 전세가가 쫙 빠지면서 공포가 오겠지. 이런걸 배워야하고 항상 이런 생각을 해야함. 이런 일이 벌어져도 안망하는 게 뭘까를 생각해야함. 전세가가 올라가야 되겠지. 전세가율에 대한 이해 중요. 시기를 특정하고 그 분위기를 읽어야함.

PIR10~11이하 정도되면 진짜 싸다고 할 수 있음.