실전준비반 1주차 수강후기 [잃지 않는 투자]

이번 강의를 통해 읽지 않는 투자란 무엇 인가에 대하여 생각해보게 되었다.

현시점 내가 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 명확히 구분하고 행동하여야 한다.

• 투자 후 시나리오 

  1. 매매상승 / 전세상승 - 투자금 회수 후 상승초반: 재투자 / 상승 후반 대출청산  

  2. 매매상승 / 전세하락 - 저가치 매물 → 방어가능 시 현금대응, 이외 상황 매도

  3. 매매하락 / 전세상승 - 싸게 산 경우 투자금 회수 후 보유 혹은 재투자 / 비싸게 산 경우 타지역 투자 or 매도

  4. 매매하락 / 전세하락 - 방어가능 and 저평가 → 현금대응, 이외 상황 매도(손절)

• 또 다른 투자 시나리오

  1. 보유 우선 순위 결정(입지 순)

  2. 낮은 우선 순위 부터 매도

또한, 절대적 저평가와 상대적 저평가에 대한 개념을 쌓을 수 있었다.

절대적 저평가를 판단하는 방법 중 PIR(PRICE TO INCOME RATIO) → 소득 대비 집값 = 집값을 갚는데 걸리는 기간

PIR이 14.1-18.6 이면 저평가 시기 (서울은 11이하) / 전세가율은 60%이상이면 저평가

전세가율이 높다 = 침체 / 전세가율이 낮다 = 과열

• 서울아파트의 전세상승 → 매매 하락 OR 상승
• 서울아파트의 전세하락 → 매매 하락
• 지방아파트의 전세상승 → 매매 상승
• 지방아파트의 전세하락 → 매매 하락

• 전세가는 금리와 공급에 반비례
• 공급 증가 → 전세가 하락
• 공급 감소 → 전세가 상승