[지투기 29기 22조.해피바이러스.kim 1주차 수강후기 투자는 즐거면서 오래해야 하는거다. ]

 투자는 즐기면서 오래 하셨으면 좋겠다는 권유디강사님 말씀 제일 와닿았던 부분이다.

안녕하십니까?

 월부 환경안에서 매달매달 성장하고 있는 해피바이러스.kim 입니다. 이번 여름은 엄청나게 무더운거 같습니다. 임장하실때 충분한 휴식과 수분쉽취는 필수라고 생각합니다. 저는 이번주 못보면 다음주에 보겠다는 각오로 임하도록 하겠습니다 1호기 기념으로  2025년 7월21일~23일까지 아내와 부산으로 여행겸 임장 스케줄을 잡아놨습니다. 

투자자 다보니 돈을 아껴야 하는 해피바이러스.kim 가족은  해운대구에  생활형 숙박시설을 하루 1박 5만원내로 4일 예약 해두었습니다. 이정도는 임장겸 여행이니 해도 되겠죠?

이번주는 열심히 혼자서 분임하고  오구 다음주는 20일 일요일 단임 21일이 단임하고 난후 22일 23일은 아내와 해운대구 헤수욕장에서 물놀이를 조금 즐기도록 하겠습니다.

권유디님 라이브 코칭을 멈추고 쉬고 멈추고 한글자 한글자 적어가면서 만 3일만에 정리한적이 있었는데요.

투자 공부를 상승장에 시작하셔서 그런지 정말로 엄청난 좋은 생활권에 엄청나게 좋은 물건은 비싸서 투자를 못했는데 적극적인 실행력으로 만 1년 몇개월만에 10억 달성을 하셨다 말씀을 들어보면 준비된자는 운도 실력도 가지는것이구나를 느끼게 해주는거 같습니다. 그때는 초보자 시절이라고 하셨지만 그 시절을 버티고 현재 월부에서 강사를 하구 계시는거 보면 엄청난 내공의 소유자라고 느껴집니다. 

차분하게 한마디 한마디 수강생들에게  전달해 주시는 강의 내용

그리고 부동산 투자하면서 겪었던 시행착오를 복기를 통해 수강생들에게 경험을 레버리지 할수 있게 최대한 전달 해주시려는 마음이 보이기 때문입니다. 

권유디 강사님은 진정한   GIVER 세요. 이번 부산 강의에서도 정말 자세하게 부산 지역분석을 설명 해주신거 같아 정말 감사드린 말씀부터 드리고 싶었습니다. 

강의중 나에게 가장 인상 깊었던점은

1. 부동산 관점으로는 여름이 기회다. 7월~8월 비수기 무덥구 휴가가서 12월은 추워져서 사람들이 잘안본다. 매수하기는 그때가 좋다라는 말씀
2. 행동하는 과정에서 Y를 찾는데 막막해도 일단 해본다. (조원들하고 KTX표 끊고 만나기로 약속했죠. 일단 해본다. 지방 가는게 대단한거다. 일반 사람들하고 안한다. 일반 사람들하고 다르게  하고 있는게 잘하고 있는것이고 잘한 선택이다.
3. 재수강들은 배운데로 잘하고 있나? 생각하면서 지투기에 임하라.(헬스를 할때 유투브보고 이론적인 것은 잘할수 있다. 헬스 이론은 빠듯한데 유투브 본데로 잘 따라하고 있나? 를 점검해봐라.)
4. 내가 배운 내용들을 임장보고서에서 반영하고 있는가? 한강의당 3개 그럼 한달이면 9개를 성장 시키는 것이다.
5. 정부가 집사라는 기회를 주고 계신다 공시지가 1억이하가 주택수 포함 아니었는데 공시지가 2억으로 상향하면서 매매가 3억정도 미만인 아파트까지 고려 해봐도 취득세 중과가 안된다.
6. 권유디 강사님 투자하고 5~6년 되는 시점과 현시장이 비슷한것 같다.
7. 뒤쳐짐을 알면서도 포기 대신 도전을 선택한, 평범한 사람 (포기하고 싶을때  해보자는 마음가짐을 다시한번 먹어라.나만 이렇게 힘든건가? 아닙니다 모든 사람이 똑같은 고민을 하고 있습니다 포기하지 않고 오래오래 즐겁게 하다보면 결국 투자를 하게 된다. 시장에 오래 남아라.)

8.이번 강의를 통해 소액으로 가능한 가치가 있는 단지를 직접 찾는법을 안다. (산기슭 앞에 빌라들이 많으면서 빌라들을 헤쳐나가면서 연식 좋은 단지 먼가 새거지만 환경은 좋지 못하는 단지 방법:강의,임장(분임.단임),임장보고서를 통해 내가 알도록 한다.)

9.'지방 투자 기준'과 가치 판단 기준' 을 명확히 안다.(절대적 저평가속 가치가 있는 물건 저환수 원리로 따져서 매수한다.) 지방 투자의 기준 인구는 곧 수요다 

10. 내 투자금으로 진짜 적용할수 있는 실전형 지식을 배우고 적용한다. (이번 지투기를 통해 부산 지역분석과 임장보고서를 통해 연제구를 파악한다, 권유디 강사님께서 부산이라는 재료로 방법론을 가르쳐 주시고 그 방법론을 통해 현장가서 파악하라,)

11. 강사님들의 모든 인사이트를 다 뽑아내라.

12, 지방시장의 이해 지역별 매매/전세상황 지방 사이클 특징(기회 포착) (전세는 공급량에 비례한다. 전세의 흐름과 공급량를 체크하라.지방은 특이한게 전세각가 오르면 매매가도 오른다. 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어진다.)

13.지방 투자 진행시 투자 범위 좁혀서 어떻게 행동해야 하는지를 알고 이것을 반복한다.(가격이 싼게 아니라 좋은것중에 싼거 사람들이 좋아하는걸로 싼걸로 접근하라.)

14. 서울 수도권은 인구의 50% 이상이 살다보니 가치가 없는게 없다.(지방은 선호도가 떨어지는 것들은 앞으로 영원히 안 오를수도 있다.(지방의 수요가 적기 때문에 수도권은 대상을 판단할 필요가 없다. 지방은 대상을 먼저 파악하라 (오를수 있는 단지인가를 파악하고 투자의 기준에 맞춰서 투자하라.  현시점 지방투자는 쉽다 절대적 저평가 시장 이기 
때문에 단 수도권은 오른단지도 있고 안오른 단지도 있어 잘 찾아봐야 하며 투자가 쉽지 않다.)

15.지방 투자 기준 3가지

 1.수요(인구)--지방은 빈땅이 많아서 입지 독점성이 떨어진다.(땅의가치x) 부산,대구는 입지 독점성이 있다. 

 2.건물 가치가 큰 단지(연식.환경)--다른 광역시는 외곽이라도 신축 위주로 투자하고 부산,대구 일부지역은 구축투자도 괜찮다.

3. 선호도 고려--지방 지역별ㄹ로 선호 하는 동네, 선호하는 단지가 정해져 있다. 지역별 특성을 파악한다. 

주의점 커뮤니티가 형성되면 이런 현상 발생 함을 이해 이해보다는 공감하라. 

          지방은 30~40% 떨어진 단지가 많다. 비싸다면 투자 ,x

16. 지금 현시점에서는 인구 50만명 이상 투자하라. 다싸기 때문에 권유디님은 인구수 30만 원주까지 투자해보셨다구 말씀 해주심.(현시점에서는 안가도 된다.)

17. 입지 지방은 땅의 힘이 크지 않다. 

지방은 입지 독점성이 떨어진다 = 땅의 가치가 떨어진다. 

지방: 사람들이 ‘땅'만 보고 거주할 필요성이 낮다.

→굳이 구축에 거주할 필요가 없다

수도권: 직장 접근성을 위해 ‘ 땅’을 보고 거주지를 선택한다.

→구축이라도 거주한다. 

지방에서는 중심지의 구축보다 외곽 신축을 더 선호하기도 하고 신축을 따라 거주지를 선택한다. 이것을 알고 투자 우선순위를 정해본다. 

18.학군 우선적으로 봐야하는 도시: 대구.대전.울산.창원.포항(부산.광주는 학군도 중요하지만 학군보다도 더 중요한게 있다.) 나머지: 학군  X  

꿀팁 : 학군이 중요한지역은 학교 성취도나 학교로 말한다. 학군이 중요하지 않는 지역은 초등학교나 중학교 거리로 말한다. 

부산에서 좌동,우동,동래구 사직동  광주-봉선동은 학군이 중요한게 맞다. 

19.선호도를 파악할때 (1.특정 학교를 보낼수 있는 단지. 2.직장.환경 학군의 종합적으로  좋은단지 3.전통적인 부촌 동네를 대표하는 대장단지 부산으로 치면 수영구 남천동살제 서울평창동 같은곳 입지는 떨어지지만 예전부터 부자들이 살았던곳)

20. 지방 투자의 핵심

상품성

 1.연식(연식 새아파트)  2.브랜드(자이.힐스테이트.포스코.래미안) 3.택지규모(균질성)

 2. 선호도  좋아하는땅 (학군,환경,커뮤니티)   중간이 가장 선호도가 높은 단지  좋아하는 상품(연식,브랜드.택지)

21.지방은 직장의 수보다도 직장의 질이 좋아하다. (결국 대기업이 많은곳이 고소득 연봉자가 많다는것이다.)

구미가 중소도시에서는 직장의 질이 좋구 (대전.창원.구미.천안.청주 고소득 일자리가 많다.)  종사자수와 대기업수가 적다고 지역 경쟁력이 낮은것은 아님 지역내 선호하는 생활권, 단지를 아는것에 집중

22.환경에서 지방은 백화점 갯수와 매출액은 지역 소비력을 의미하며 = 집을 매수할 사람들의 소비력 집 구매여력 파악가능 지방은 학군,연식,택지가 백화점 가까운것보다도 중요 하며 백화점이 있다면 플러스 알파로 보라. 

지방은 눈으로 보는게 더 중요하다. 땅의 가치보다는 대구.부산을 제외하면 광주,대전,울산 지방중소도시 외곽의 신축을 더 좋아할수 있다. 

23.지방은 공급으로 매매가 전세가를 예측은 해볼수 있다. 

1.지역 전체 공급물량 (시 기준 3년간 공급물량) 2.구별 공급 물량에 영향을 받는 지역의 공급물량

3. 3년내 입주 단지 위치 확인 

24. 공급 물량 파악후 공급이 많다면 

1. 전세 조율(3년 조율해보기) 2. 역전세 대응 3. 투자포기

지방은  공급물량이 전세 가격에 절대적인 영향을 줌 ( 공급 물량→전세물량→전세가→ 매매가) ( 매수, 보유 재계약 ,매도 모두 영향)

공급이 없으면  전세가 오른다. 단 단 기간에 전세가 많이 올랐다. (그럼 주의해야 한다.) 전세가가가 비싸지면 월세 수요로 전환  전주는전세가가 너무 비싸졌구 전고점 뚫은 단지들이 많다. 그러니 주의 해야겠다른  생각을 가져볼수 있다.

25. 매매가가 오르는 공식

전주도 공급 물량 감소→ 전세 물량 감소→ 전세가 상승→매매가 상승   

대구  공급 물량 감소→ 전세 물량 감소 → 그 다음은?

창원 가격이 저렴+ 전세가 상승→ 매매가 상승 

26. 임대차 3법 규제후 집값 폭등 전세계약 계약 갱신 청구권 ,전월세 상환제, 전월세 신고제 

27.앞마당을 만들고 매물보러 부동산을 갔는데 박카스 음료수 요술램프가 나온다. 가격 깍기 좋은 시장이구 투자하기 좋은 시장  반대로 늦었어 쌀쌀맞다. 그럼 주의해야함.

28. 잊지 말아야 하는것중

입지<가격  입지가 아무리 좋더라도 가격이 비싸면 투자 하지 않는다.

입지> 가격 본연이 입지보다 가격의 싼 경우에만 투자한다 (+ 적은 투자금)

29.부산이라는 곳을 제대로 알고 정리 해놓기 ==임장,임장보고서 적고 앞마당을 늘려놓기 그래야 다가올 기회를 잡을수 있으며 권유디 강사님 지역분석  레버리지 하기

부산은 현재 매매물량이 쌓이며 매매가가 떨어졌구 전세물량이 줄여들며 전세가가 오르고 있는 시장이다. 

매매가격이 바닥을 다지고 전세가격이 상승하며 투자하기 좋은 시점 이다. 

30. 부산 이해 KEY POINT 

부산은 산이 많고  분지이다보니 평지를 좋아한다. 그래서 입지를 가진 평지가 비싸다.

분지 지형 연제구 동래구 중심지  재개발.재건축이 많았다. 

김해,기장군  서쪽 빈땅에 중심부 (센텀) 50분 이내 도달 가능한 지역에 택지 공급이 가능한 상황

신규 택지지구가 외곽에  조성되더라도 도심 핵심권과의 거리가 멀어 이동이 어려울수 있다.

중심지의 생활 인프라와 직주 근접 요건을 충족하기 어려워 주거 수요가 쉽게 분산 돠기 어렵다.

입지의 힘이 강력하므로,환경이나 연식과 입지를 종합적으로 판단해야 한다. 

부산, 대구는 입지요소까지 잘 파악하라. 

31.동부산권 동래권은 구축 투자금 적으것으로 (투자가 가능하다고 생각한다.)

서부산권,원도심권은 구축 투자 안된다.

32. 투자는 오래 하는것이 결국 승리한다. ( 재미있게 해가라, 가족도 챙기고,주변 사람도 챙기면서 )

임장가면 맛집도 가고 이쁜 카페도 가고 (즐겁게 해라.)

33. 지방에서는 1기 신도시 같은 느낌을 안 좋아한다. 

(해운대구 좌동 신시가지라서 좋은거지 부산대구 말고는 1기 신도시 같은 구축 단지 좋아하지 않음)

34.임장 하면서 느끼는 동네 분위기가 더 중요 “ 사람들이 이 동네를 좋아할까?”

스타벅스 DT가 들어 갔다는 뜻은 주변환경이 그렇게 좋지 못할 가능성이 크다로 연결해볼수 있다.

광주광역시가 DT가 많은 이유는 밀집력  균질성이 떨어지다보니 많은거 같다. 

35.부산은 연식도 중요한데 입지와 땅을 고려 해야 한다. 

지방은 신축,신도시의 선호다가 높지만 부산에서는 입지의 비중을 높여 고려 해야함 

부산+대구은 연식보다 입지 고려해야한다. (직장+학군+환경+교통을 고려하라.)

36.부산 언덕에 있는 아파트는 투자하면 안되는 걸까?

보합,하락장에서 선뜻 매수하기 어려운점(언덕, 어수선한 환경등)이 있어 매매 가격이 쉽게 반등하지 못하지만 확실한 거주 선호도(신축,학군,위치)등 있는 단지에 소액 투자 기회가 열립니다. 부산은 약간 언덕과 빌라가 함께 있는 24평이 소액 투자 기회가 올수도 있다. 

37.부산은 지난 20년간 2.5만호 이상이어야 매매와 전세가 모두 안정세 였다 

38.부산 지하철은 1호선 2호선이용 빈도가 많고 1,2호선을 좋아한다. 

39. 비교평가후 1등 뽑기는 없다. 시장은 예측할수 없다. 

40. 서부산권 5.6억대 가격 단지투자보다 대구 중심부 5,6억대를 선택하는게 더 좋을수도 있다. 

41. 부산은 입지가 좋은 지역과 덜 좋은 지역의 가격이 왜곡되어 있어 같은 가격(투자금)이라면 더 좋은곳부터 접근필요)(동부산권.동래.연제권)

42. 권유디 강사님 느낀 투자는? 

최고의 단지를 할려는게 아닌 최선의 단지를 할려고 하는것 그리고 최선의 단지를 내 생황에서 어떻게든 해볼수 있다면 무슨일을 써서라도 최선의 노력을 해보는것 그리고 그안의 기회를 잡았다 그럼 꾸준히 보유하는것 그게 투자라고 생각한다. 권유디 강사님 1등 최고라는 말 안쓴다 (최선의 투자를 해보시면 그것만으로 충분하다고 생각이 들어요)

43. “ 내 투자금> 매매가-전세가” 되기전에 매매가격이 상승한다면 지체없이 후순위 단지로 접근하라.(난 그것을 못했다.)

44.포기하고 싶은 순간 나를 일으켜주는 동료 지속할수 밖에 없는 환경!!

45.  목실감시금부 중요성 독서의 중요성을 알려주셨다.  투자는 대응의 영역이자 마인드 멘탈이 관리를 필요하기 때문에 강의를 들으면서 투자 기준을 늘리고 임장하시고 임자보고서 쓰시고 독서도 해나가면서 목실감시금부를 써라.

좋은 가르침 주셔서 감사합니다.

해피바이러스.KIM 1강 권유디 강사님 강의 듣고 적용해야 할점

1. 재수강 이니 만큼 내가 잘하고 있나? 를 점검해보고 지투기 한 강의당 BM 할수 있는 3가지 정도는 찾아보고 적어보자.
2. 7월8월 부동산 시장이 비수기 시즌인만큼 적극적으로 매물하고 전임해서 소액 투자할수 있는 물건 없는지를 파악해보자.
3. 부산 동래구 앞마당 만들고 오랜만에 부산 임장인만큼 부산을 조금 더 이해보려고 하고 임장보고서를 내걸로 만들어 볼려고 노력해보자.
4. 최고 단지에 투자하는게 아닌 나의 투자금에 맞고 최선의 단지에 투자해보려는 마음가짐으로 임하자.

5. 좋은 동료를 꾸준하게 만들고 나와 마음 맞는 동료들과 꾸준하게 연락하면서 서로 응원하고 동기부여를 주자.

   (단 받으려고만 하지말고 받았다면 꼬옥 하나는 줄수 있는 투자 동료가 되어라.

   6. 1등뽑기는 없다 이달의 최선의 단지 3개를 골라 꼬옥 결론을 내보자.

   7. 목실감시금부를 꾸준하게 해가는 노력을 해라.

   8. 투자자로서 마인드 멘탈 관리를 위해 꾸준하게 독서를 하고 독서후기를 적는 투자자가 되어라.

   9. 오래동안 즐기면서 하는 투자자가 결국 승리하고 좋은 투자자로 성장할수 있다.

   10. 긍정적을 생각을 많이 가지면서 월부 환경에 오래 살아 남도록 하라. 

   11.  월부 환경에서 좋은 강사님과 멘토들이 하는 행동들을 한개라도 꼬옥 따라 할수 있는 투자자가 되어라. 

   12. 지방도 각시마다 지방 사이클이 있으며  지방은 무조건 구축 투자는 안되다는 편견은 버려라. 

   13. 편견을 버려라 

지투기 1주차 좋은 가르침을 주신 권유디 강사님 좋은 가르침 주셔서 너무 감사드립니다. 꼬옥 월부환경에서  오래오래 

즐기면서 해갈수 있는 투자자로 성장 해가도록 하겠습니다. 

권유디 강사님 목소리 성시경 같아요. 잘자요 월부 수강생들 ^^