지방 투자는 인구수가 중요하다.
인구수가 많을수록 매매 및 전월세 수요가 많을 수 있고, 공급물량을 소화할 수 있는 확률이 높기 때문에
지방 투자시에는 특히 인구수를 우선순위로 하여 지역을 선택하는 것이 좋다.
지방은 빈땅이 많기 때문에 언제든지 신축 공급 물량 생길 수 있다.
지방은 신축 아파트 선호도가 높아서 현재는 선호지역이더라도 시간이 지나고
다른 신축 아파트가 생기면 선호지역은 얼마든지 바뀔수 있다.
따라서 지방은 2년내 매도를 하는것이 좋다.
서울은 직장 접근성이 중요하기 때문에 주요 업무지구인 강남까지 지하철로 1시간 이내로 접근할 수 있는
곳을 선호하여 구축도 괜찮지만, 지방은 지하철이 적어 자차 이용을 많이 하기 때문에 직장까지
자차로 30분 내로 접근할 수 있고 땅이 가치가 낮기 때문에 신도시 느낌의 신축아파트을 선호함
지방 선호 요소
- 입지 : 학군, 환경, 커뮤니티 / 상품성 : 연식, 브랜드, 택지
- 지방은 직장, 교통보다는 학군이 압도적으로 우수하거나 전통적인 부촌이라는 커뮤니티, 백화점/마트와 같은
편의시설을 중요한 입지 요소로 생각함
- 압도적 학군지 : 대구 범어동, 대전 둔산동, 창원시 반림동, 울산, 포항 / 상대적 학군지 : 부산, 광주
5. 지방은 공급물량이 전세가에 직접적인 영향을 줌. 공급물량이 적으면 전세물량이 적어지고, 전세물량이 적어지면
전세가 상승, 매매가도 따라서 상승함 (공급물량 →전세물량→전세가→매매가)
- 공급물량이 많은 시기는 역전세를 맞을 수 있으니 공급물량이 많아지는 시기를 피해서 재계약 시기 조정 필요
- 공급물량이 적은 시기는 전세가가 올라가고 매매가가 올라갈 수 있으니 그때까지 보유하고 시기를 봐서 매도하는
전략 필요
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