[지방투자기초반 28,29기 더행복하자] 내 눈과 발을 믿어.

안녕하세요. 더 행복하자입니다. 

올해 상황상 지방 임장이 힘든 상황이지만, 

강의를 통해 지방 상황을 레버리지 하고 싶어서

ONLY 강의 수강중입니다. 

앞으로의 부산 상황과

어떻게 대비해야할 지를 알려 주셔서 

너무 감사한 강의였습니다. 

마음 같아서는 지금 당장이라도 부산으로 달려가고 싶을 정도로요..

내년부터 저도 부산을 앞마당으로 

넓혀보고 싶은 의지가 불끈하게 된 강의였습니다. 

지방 투자 기준 3가지!!

인구수는 곧 수요다. 

부산, 대구 제외 땅의 가치가 떨어진다. 

선호하는 동네, 단지는 정해져 있다. (이해하기 어려워도 공감하는 자세로)

인구수: 

되도록 50만 이상

인구수가 법칙은 아님. 인구수 따라 지역마다 투자범위 다르게 설정해야 함.

입지:

지방은 땅의 힘이 약하다. 

환경(신축, 신도시 느낌), 학군 따라 사람들이 거주지 선택

학군 중요- 대구, 대전, 울산, 창원(부산, 광주)

학군 중요하지 않음 - 나머지 

구축임에도 불구하고 선호도가 있는지 없는지 판단

1.특정 학교를 보낼 수 있는 단지

2.직장, 환경, 학군이 종합적으로 좋은 단지

3.전통적인 부촌

구축 헷갈리면 부사님께 물어보기!!! (낡았는데 왜 비싸요? )

선호도

학군, 환경, 커뮤니티, 직장,교통(부산, 대구만)

연식, 브랜드, 택지

직장

종사자수보다 대기업 있는지가 더 중요해

하지만 종사자수, 대기업 적다고 경쟁력이 낮은 것은 아님. 지역 내 선호하는 생활권, 단지를 아는 것에 집중

학군

이지역 학군 어때요? 

중요하지 않은 곳은? 초등 가까워 등등 거리로 말해줌 

학군 중요한 곳은? 어디 중학교 배정돼…

공급

지방은 공급물량이 전세가격에 절대적 영향 줌.

부산은 외곽 택지 생겨도 중심지 선호도가 더 높아 잘 움직이지 않는다. 

부산은 평지 단지만으로도 메리트가 있다.

지금은

해운대, 수영구, 남구, 

동래구, 연제구, 금정구, 진구

순으로 봐야한다. 

동부산권, 동래중심권은 구축도 OK / 나머진 연식으로 접근해.

지방에서는 1기 신도시 느낌 조심해야해. 안좋아해. 하지만 어디에 있는지가 중요한거야. 

(해운대 좌동은 좋아해. 부산, 대구 빼고…)

단임 땐 단지 느낌 꼭 남겨!! 그래서 사람들이 좋아해?? 생각해야해~

연령별 인구는 감만 잡는 거야!! 이걸로 지역 가르면 안돼!!

같은 조건이면 당연히 평지지만? 입지와 단지 선호도가 먼저다. 

약점이 있는 단지가 기회를 준다. 저가치가 아니다. 

확실한 거주 선호도(신축, 학군, 위치등) 1가지라도 있으면 기회가 열릴 것이다. 

산, 빌라, 여기 좀 별론데? 느낌 주는 신축이 기회다. 

부산은 2.5만 이상 공급이 2년 연속 진행돼야 전세 가격에 영향을 준다.

수영구는 입지순위로 6위다. 하지만? 수영구는 좋은 곳. 그러니 절대적인 게 아니야. 내 눈과 발을 믿어야 한다. 

서부산권은 최소 준신축, 왠만함 신축으로해야 함. 그리고 최종 결정 전 중소도시 연식 좋은 것까지 생각하고 접근해야 함. 

대단지에서 동별로 매매가 차이 크지만? 전세가는 차이 크지 않아. 투자자라면 뒷동 싸게 사는 것에 집중해. 

편견 갖지마. 단점은 내 마음 뿐이야. 

전고점 때문에 헷갈리는 단지가 있다. 그럴 땐 내 눈과 발을 믿어. 그게 더 중요해. 

부산은 기회가 오면 금방 그 기회가 사라짐. 그러면 바로 다음으로 넘어가야 함.