[70조 10기 추월차선] "아 부동산은 종합적인 사고력이 필요하구나!" - 강의를 통해 얻은 인싸이트 1차정리

📚 까먹기 전에 써보는 강의후기

아직 3주차 전체분량 수강 전이지만, 강의내용이 너무 좋아서 복습하기위해서 인상 깊었던 포인트 먼저 기록해두기로! 

2차 후기도 금주내로 올릴 예정입니당 ㅎㅎ

1. ‘인구 수’와 부동산 시장의 상관관계

• 여러 지표 중에서도 인구수와 부동산의 관계에 대한 설명이 가장 신선하고 인상 깊었다.
• 수도권은 교통이 워낙 발달해 있음.
  예를 들어 부천에 거주하면서 강남 출근도 가능하듯, 생활권이 넓고 유동성도 크다.

• 반면 지방은 대전에서 부산으로 출근하기는 거의 불가능에 가깝기 때문에
  인구 수 변화가 지역 부동산에 미치는 영향도 훨씬 크다.

   

✅ 정리

• 서울 및 수도권은 개별 지역의 인구 감소가 곧바로 부동산 하락으로 이어지진 않는다.
• 예를 들어 강서구 인구가 조금 빠졌다고 해도, 직장을 강서구에 두고
  주거지만 마포나 고양 등으로 이동하는 경우가 흔하기 때문에,
  해당 지역 부동산 수요가 전부 사라지는 건 아니다.
• 즉, 서울 안에서는 ‘인구’만으로 수요를 단정 짓는 건 매우 제한적이다.

• 예를 들어 노원구는 마포구보다 인구가 훨씬 많지만 부동산 가치는 마포구가 훨씬 높다.
  👉 왜? 소득 수준, 학군, 직장 접근성, 교통 인프라 등 다양한 복합 요소가 가치에 더 큰 영향을 준다.
• 반대로 지방은 인구가 빠지면 그 자체가 직접적인 수요 감소 → 부동산 가격 하락으로 연결된다.
  → 인구 감소 = 지역 위상의 하락과도 맞물려 있다는 걸 확실히 이해함.

2. 공급과 인구 이동:

단순히 한 구만 보는 게 아니라, 인접 지역 3개까지 같이 봐야 한다!

• 처음에는 ‘호갱노노에서 인구 이동 지표를 왜 보지?’ 싶었는데,
  지금은 그 지역의 이동 가능성, 수요 분산 여부를 체크하는 핵심 도구라는 걸 알게 됨.
• 예를 들어 강서구에 투자한다고 했을 때,
  인접한 고양, 김포, 인천에 대규모 단지가 생긴다면
  강서구에서 전출이 발생할 수 있다.
• 이때 ‘어디까지’ 전출이 일어나는지를 보면 정말 큰 힌트를 얻을 수 있음.
  e.g., 고양에 신축 대단지 입주로 인해 방화동까지는 전출이 생겼는데 염창동은 전출 없음
  👉 이건 염창은 수요가 견고하다는 뜻이고, 방화는 역전세 가능성이 생길 수 있다는 뜻이기도!

✅ 교훈은?

• 하나의 구만 분석해서는 안 된다.
• 내가 투자할 지역과 그 주변 2~3개 지역을 함께 묶어서 위상(Tier)을 봐야 한다.

• 예: 강서구 vs 김포/인천
  👉 강서구가 더 높은 위상을 가지고 있기 때문에, 아무리 김포/인천에 신규 공급이 많아도
  전출이 심하게 일어나지 않는다면 강서구의 역전세 리스크는 낮다.
• 즉, 단순 공급량만 보고 겁먹을 필요는 없고, 실제 수요 이동 가능성과 지역 위상까지 같이 봐야
  제대로 된 리스크 예측을 할 수 있다는 걸 배움!

3. 그 외에도 기억에 남는 유디님의 꿀팁들

• 소득 수준이 높은 지역일수록 상승장에서의 탄력도(급등력)가 크다.
  👉 반대로, 소득 수준이 낮은 지역은 강세장이 와도 반응이 둔할 수 있다.
• 학군이 강한 지역은 30평대 아파트 수요가 많다.
  (왜? 10,40대 함께 사는 가구/가족단위 많으므로)
• 교통 중심지는 20평대 아파트 수요가 더 많다.
  (230대 싱글, 아이없는 맞벌이 부부 등 직주근접을 중시하는 1,2인 가구 타겟)

이번 강의를 들으면서 생각한 것…

‘아 부동산은 정말 숫자만 보는 게 아니라, 흐름, 위상, 생활권, 이동성… 종합적인 사고력이 필요하구나’
라는 걸 다시 한 번 실감했다.

아직 3주차 강의 끝까지 듣진 않았지만, 이 정도만으로도 엄청 큰 인사이트를 얻고 있는 중.
금주 내로 2차 후기도 써서 정리하겠습니다! 남은강의도 너무너무 기다려지네요~ 최고의 강의감사합니다!!