관련 강의
실전준비반 - 한 달안에 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
부동산 투자자로서 행동과 마음가짐을 채워가는
리치풀마인드입니다.
이번 실준반 2주차 권유디님의 강의는
실력을 키우는 임장보고서와 임장 시작하기에 대한 내용이었습니다.
더불어 투자 공부를 지속할 수 있었던 이유를 강사님의 경험에 녹여 말씀해주셔서
앞으로 자신감을 가지고 계속 해나갈 수 있는 힘을 얻을 수 있었습니다.
임장보고서란?
- 임장보고서는 투자계획서이다. 내 임보의 가치는 내가 결정한다.
- 완벽한 임장보고서란 없다.
- 교안과 과제템플릿=임보전과를 바탕으로 완료에서 차츰 완성으로 늘려가자.
- 차근차근 채우다보면 누구나 투자할 수 있다.
- 적용할 점: 임장보고서가 어려울수록 매일 1장 이상 작성하며 임보와의 출석률을 높이자. 중요한 것은 잘하는 것이 아니라 익숙해지는 것이다.
임장보고서의 체계
1. 지역 개요 - 지도와 특징, 인구 현황, 가구 소득
- 지적편집도를 보고 상권, 공업지역 등 판단하고 그곳에서 일하는 분들이 선호하는 음식까지 유추할 수 있다니! 신선한 발견이었다.
- 인구는 주택 수요와 연결된다. 몇 명이 살고(인구 수), 어떤 사람들이 살고(연령별 인구), 어디로 이사가는지(전입전출)을 살펴본다.
- 고소득자가 많은 지역일수록 상승장일 때 상승폭이 크다. 단지별 소득은 알 수 없기 때문에 주차장에 들어섰을 때 차종으로 예상해본다.
2. 입지 분석-직장, 교통, 학군, 환경, 공급
1) 직장
- 대기업(고소득)은 한 번 입사하면 오래 다닐 확률이 높고, 그 지역에 정착하고자 하는 수요가 많다. 그 지역에 끝까지 잡아 놓을 수 있다는 의미이다.
- 직장 수로 여의도에 살고 싶어하는 사람 수 보다 강남에 살고 싶어하는 사람 수가 2배 이상임을 가늠할 수 있다.
- 지역별 종사자수가 거주자수보다 많으면(100%이상비율) 업무지구로서 성격이 강한 지역이다. 반대면 베드타운.
2) 교통
- 누구나 직주 근접으로 그 지역에 다 거주할 수 있는 것은 아니다.
그래서 교통이 중요하다. 특히 강남 접근성
3) 학군
- 학군지는 한 번 형성되면 크게 달라지지 않는다.
- 우리는 어떤 단지를 매수했을 때 학군지로서 가치가 있는지를 확인하기 위해 중학교 배정단지를 확인한다.
- 학업성취도로 면학 분위기를 확인할 수 있다.
- 학원가 500개 이상 very good/ 200개 이상 good
4) 환경
- 백화점은 소비력을 가늠하고, 대형마트는 편의성을 짐작할 수 있다.
- 스벅, 최신상권, 병원은 거주 만족도를 높인다.
5) 공급
- 리스크와 수익을 저울에 올려보고, 리스크를 감당할 수 있고, 가치가 있어 수익이 크다면 투자할 수 있다.
분위기 임장 : 지역을 익히고, 입지를 파악하는 것
- 지리익히기: 임장지역의 위치, 업무지구 접근성, 위치, 대로변으로 크게, 랜드마크, 지하철역, 상권업종, 유해시설
2. 사람익히기: 옷차림/외양, 표정, 말투, 연령대
3. 설명: "그 곳은 00해" "여긴**해" "거긴 @@해", 그래서 그 지역 안에서 가장 좋은 곳은!
4. 적용할 점
- 계급장 떼고! 가격에 구애받지 않는다면 어디를 사겠다!
스스로 설명하고 답을 내보는 것 만큼 정리를 잘하는 방법은 없다.
글로 써보는 것도 좋지만 조원들과 말하면서 대화를 나눠본다.
- #지리, #생활권 구분 및 입지 #투자 우선순위 이 3가지가 정리되어야 한다.
- 분위기임장을 할 때 주요 상권에서는 지그재그로 입체적으로 동선을 구성하고,
중간중간에 지금까지 걸었던 길을 3분 정도 복기할 수 있는 지점(포인트)을 잡아서 현장감을 더 익힌다.
이렇게하면 한 번 임장을 하는 데 두 번 임장한 효과가 있다.
시세 분석
- 정리하지 않으면 기억할 수 없다.
- 흩어진 시세를 잘 정리해야 같은 돈으로 더 좋은 것을 살 수 있다.
- 과제라서 하는 것이 아니라, 내 돈으로 살 투자 물건을 찾는 일이다.
- 적용할 점: 시세를 입력할 때는 편한 길을 선택하지 말고 나의 투자에 도움이 되는 방향을 선택한다.
시세 지도
- 랜드마크 아파트(천장) 가격이 저평가 되어 있다면 다른 단지도 저평가 되어 있을 가능성이 높다.
- 시세 확인: 시세를 알고 익히는 것이 가장 큰 의미를 가진다.
- 적용할 점: 임보 작성 시 시세지도 옆에 생활권 입지 평가하고 투자 생각을 넣는다.
앞마당 5개 이상 앞마당 관리법
시세트래킹 양식에 랜드마크 단지를 넣는것은 좋은 단지이기 때문에 투자금이 많이 들어도
그 지역의 흐름을 알 수 있는 시그널이므로 트래킹한다.
- 시세트래킹 : 랜드마크 아파트, 내 투자금+1억 단지
- 랜드마크의 가격이 어떻게 흘러가는지, 내 투자금에 맞는 단지의 투자금에 어떤 변화가 있는지 파악한다.
- 적용할 점: 내 투자금에 들어왔던 단지를 놓쳤다면 보내주고(절망하지 말고) 다시 내가 할 수 있는 물건을 찾는다. 정성들인 앞마당, 눈으로만 보지 말고 ‘기회의 창’으로 활용해야 한다. 투자 타이밍이 눈에 들어오게 될 것이다.
더 좋아 or 덜 좋아? 만 있다.
- 더 좋아, 덜 좋아? 로 구분한다. 호/ 불호로 구분하면 가치를 제대로 확인할 수 없다.
2. 직장교통학군환경 측면에서 지역가치, 단지가치를 확인하는 것이지 비선호요소가 있다고 해서
투자를 못하는 것이 아니다. 그 지역이, 그 단지가 굉장히 큰 투자기회가 있는 것일 수도 있다.
부자 이너써클에서 벗어나지 말자.
- 독강임투의 자동화 : 의지력에는 한계가 있다. 어떻게든 환경 안에 있다보면 목표를 이루는 날이 온다.
- 3년 정도 몰입하면 투자 자격증을 딸 수 있다. 그 이후부터는 시장에 내 몸을 맡기면서 투자의 감을 잃지 않을 정도로 공부를 해나가면 된다. 3년! 할 수 있다!
나에게 더 소중한 사람들과 함께 행복을 누리기 위해 잠깐 노력하는 것이라는 말씀에 깊은 울림이 있었습니다.
월부 생활을 해갈수록 더 잘하고 싶은 마음에 주변을 외면하고 있는 것은 아닌가 하는 생각이 들어
마음이 어려울 때도 있었던 것도 사실입니다.
그런데 어느 새 6개월 차에 접어들고 보니, 그동안 이 노력은 나만 하고 있는 것이 아니라
우리 가족 모두가 저를 이해하려고 노력하며 도와주고 있었고 덕분에 계속해갈 수 있었던 것 같습니다.
노후 걱정 없는 삶, 주도적인 삶을 위해 함께 노력해가고 있는 나의 유리공들을 챙기면서
더 큰 행복을 위해 노력해가겠습니다.
긴 시간 강의해주신 권유디님 감사합니다.
❤❤❤❤❤
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