내 집 마련 VS 투자, 무엇이 먼저일까? 부동산 고민 끝내는 3가지 기준 (+실제사례 포함)

“집을 사야 하는데… 실거주가 먼저일까요, 투자가 더 나을까요?”

안녕하세요, 잔쟈니입니다.

최근 수강생분들을 만나 대화하는 자리에서 꼭 주시는 질문 중 하나가 "내 집 마련 먼저 할지, 투자 먼저 할지?" 입니다.

사실 대부분의 경우 부동산 매수에 관심을 갖는 순간 처음 하는 고민이 이 부분이실 겁니다. 살다 보니 거주할 집이 필요해서 실거주 매수를 하려는데, 기왕 집 사는 거 투자를 잘만 한다면 돈을 많이 불릴 수 있을 것 같은 생각도 들곤 합니다.

하지만 누군가는 “내 집부터 있어야 한다”고 말하고, 또 다른 누군가는 “투자가 먼저다”라고 조언하죠. 다들 답이 달라서 더 헷갈리고, 그렇게 결정을 미루고 있는 사이 집값은 오르고 기회는 점점 멀어지는 것 같아 마음이 더 조급해지기도 해요. 저 역시 [내 집 마련]을 목표로 부동산 공부를 처음 시작했다가 이후 투자생활을 해왔기에, 이렇게 질문주시는 분들의 답답하고 막연한 마음이 너무 잘 이해가 됩니다.

그럼 [실거주와 투자] 무엇이 먼저일까요? 어디서부터 시작하는 게 맞을까요?

정답은 없습니다.

하지만 나만의 기준을 세우면

선택이 훨씬 쉬워집니다.

오늘은

부동산 매수와 관련하여 늘 따라 붙는 고민,

실거주와 투자를 저울질하는 분들을 위해

각각의 장단점과 선택 기준을

정리해 보겠습니다.

🏠 실거주가 우선일 때: 안정과 생활을 중시한다면

실거주를 먼저 선택하는 가장 큰 이유는 안정감이에요.

전·월세 불안정에서 벗어나 마음 편히 살 수 있고 내 가족에게 맞는 주거 환경을 선택할 수 있습니다. 내 맘대로 집을 고쳐 이사걱정 없이 오래 거주할 수도 있죠.

특히 아이가 있거나 직장과 가까운 곳에 안정적으로 머물고 싶은 분이라면 실거주를 우선적으로 고려하시는 경우가 많습니다. 또, 처음 집을 매수하는 단계에서는 “내가 살고 싶은 집”이 곧 가장 큰 동기부여가 되기도 합니다.

💰 투자가 먼저일 때: 자산 불리기가 목표라면

반대로 투자 목적을 먼저 두는 분들도 많습니다.

지금 당장은 살지 않더라도 가치가 오르는 입지에 투자해 두고 시세 차익이나 임대 수익을 통해 자산을 늘린 뒤 나중에 실거주 집을 마련하는 전략이죠.

신혼부부·사회초년생의 경우 굳이 비싼 도심에 실거주하기보다, 약간 먼 출퇴근과 고생을 감수하더라도 외곽지역의 저렴한 곳에 전월세 거주를 하면서 매수는 보다 입지 좋은 곳에 해두는 경우가 있습니다. 또한 직장이나 거주희망지역 자체가 중심부에서 좀 떨어져 있는 경우, 내가 사는 곳보다는 더 입지가 좋은 곳에 투자를 해 두는 것이 유리한 경우도 있어요.

⚖️ 실거주와 투자, 선택의 기준은?

제가 현장에서 만나보니,

이 고민을 하시는 분들의 진짜 속 마음은 "제일 좋은 집을 사서 돈 벌고 싶어요" 이더라구요.

집을 사서 자산을 최대한 잘 불리고 싶은데, 실거주와 투자 중 어떤 방법을 택했을 때 더 좋은 집을 살 수 있는지 모르다보니 이런 고민을 계속 갖게 되는 경우가 많습니다. 그런데 아이러니하게도, 고민의 목적이 "제일 좋은 집 선택"이기 때문에 위와 같이 장단점을 설명드려도 선택을 못 하시는 경우가 많습니다. 왜냐구요?

각각의 선택의 장단점은 알겠는데, 그래서 그 방법으로 제일 좋은 집을 살 수 있으리라는 확신이 없기 때문입니다.

그래서 저는 이런 경우,

실거주 투자 방향성을 고민하지 말고

각각의 경우 살 수 있는 물건을 찾아본 후 비교하라는 솔루션을 드립니다.

사실 방향성 자체는 맞고 틀림이 없습니다. "좋은 집을 사서 자산을 불린다"라는 관점에서 결국 중요한 건 각 방향성에서 살 수 있는 [좋은 집]을 찾을 수 있는가 입니다. 그래서 각 케이스별로 내가 살 수 있는 집을 찾아보고, 그 두 집을 비교하여 더 가치있는 집을 고른다고 마음 먹으면 결정도 빠르고 내가 택한 방향성에 대한 확신도 듭니다.

📝 실거주 vs 투자 비교하는 3단계 기준

1단계 실거주 후보 집 찾기

(feat. 내 집 마련 예산 세우기)

실거주 vs 투자 중 가장 먼저 찾아야 할 것은 바로 실거주 집입니다.

왜냐구요? 투자로 볼 수 있는 잡은 집값이 들쭉날쭉합니다. 예를들어 2억이 있다면, 매매 5억 / 전세 3억짜리 집도, 매매 6억 / 전세 4억짜리 집도 살 수 있습니다. 그래서 가격을 고정해놓고 찾기가 어렵습니다.

하지만 내집마련이라면 대출내서 내가 감당 가능한 액수가 정해져 있습니다. 이 금액에 맞는 집 중 최대한 도심 중심부, (수도권이라면 강남)에 가까우면서 내 가족의 생활패턴에 맞는 곳 (출퇴근, 아이유무와 근처 학교 여부)을 우선 골라 둡니다.

이걸 먼저 뽑아둬야 투자물건과 비교할 수 있습니다.

2단계 투자 후보 집 찾기

투자가 되면 실거주보다는 조건과 지역의 제한이 줄어듭니다.

예를 들어 내 직장이 의정부라면, 실거주 집 마련 시 도심에 가까우면서도 어느정도 의정부로의 접근성도 고려해야 하지만 투자라면 꼭 의정부 접근성을 염두에 둘 필요는 없기 때문입니다.

따라서 투자를 하려면 필연적으로 실거주 내집마련 하는 분들보다 더 넓은 지역을 투자후보로 검토하게 되고, 보다 다양한 매물을 비교하게 됩니다. 아무래도 집을 사서 전세를 놔야 하다보니 이 단지에 전세찾는 사람들이 많은지(=사람들의 수요가 충분한 곳인지), 조건은 괜찮은지 등을 좀 더 꼼꼼하게 살펴보고, 집이 싸고 좋아도 조건이 안 맞으면 매수하지 못하고 다른 집을 찾아보기도 하지요.

실거주를 했다면 어쩌면 모르고 지나갔을 이런 과정들을 거치며 더 까다롭게 고르기 때문에 비슷한 조건, 예산일 경우 내집마련 했을 때보다 투자를 했을 때 좀 더 좋은 집을 선택하게 되는 경우도 사실 꽤 자주 봅니다. 그런데 이것은 투자라는 방향이 정답이어서가 아니라, 투자를 하려다보니 좀 더 높은 몰입도를 가지고 다양하게 비교해서 얻은 이익이라고 보는 것이 맞습니다. 반대로, 내집마련을 할 때도 그렇게 기준을 갖고 좀 더 좋은 집과 조건을 찾으려고 여러 지역 혹은 물건들을 검토한다면 내집마련을 통해서도 충분히 좋은 집을 선택할 수 있다는 얘기가 됩니다.

3단계 내집마련과 투자 후보 물건 비교

위 1단계와 2단계를 거쳤다면 각각의 경우에 내가 살(buy) 수 있는 집을 뽑아놓고 두 단지의 가치를 비교해 봅니다. 중심부(강남) 소요시간, 입지, 거주환경(택지유무) 등을 비교해보고, 21~22년 부동산시장 고점 당시의 전고점을 [아실] 사이트 등에서 찾아보셔도 좋습니다. (전고점이 높다고 100% 더 좋은 집이었다고 볼 수는 없지만, 사람들이 높은 가격에 누군가 사줬다는 것은 그만큼 수요가 더 많은 집일 가능성이 높긴 합니다)

위 3단계를 보다 잘 적용하기 위해

제가 현장에서 실제 상담했던

몇몇 케이스들을 통해

[실거주 vs 투자] 방향성을 비교하는 과정을 연습해볼게요.

(프라이버시를 위해 구체적 금액과 상황은 약간 각색했습니다^^)

'나라면 어떤 선택을 할까?' 생각하며 퀴즈 풀고 답지 확인하듯 읽어 보세요 :)

※ 주어진 단지들의 경우, 이해를 돕기 위한 예시단지이며 매수추천과는 전혀 관계가 없습니다.

case 1. 모은 돈이 많지 않은 사회 초년생 맞벌이 신혼부부

[상황]

예비부부 두사람 합산 종잣돈 1억

보증금 3000만원짜리 빌라에 신혼집을 구하고 수도권 소액투자를 희망하시는 상황

[의사결정 기준]

1단계) 실거주 집 찾기

예산 : 내돈 1억 + 대출 4억 (디딤돌대출 생애최초 80% ※소득조건 제한있음) = 최대 5억 이내

후보단지 : 매매 4.2억 (전고점 6억) / 강남 40분거리 택지

2단계) 투자 집 찾기

후보단지 : 매매 3.3억 / 전세 2.5억 (전고점 4.8억) / 강남 55분거리 택지

3단계 ) 실거주 vs 투자 비교

결론) 보통 신혼부부의 경우, 자녀가 없다보니 신혼집은 외곽의 저렴한 곳에 거주하며 투자를 희망하시는 경우도 많습니다. 하지만 이 경우, 내 종잣돈으로 투자할 수 있는 집(매매가 3.3억)보다 대출을 받아 실거주 할 수 있는 집(매매가 4.2억)이 더 가치가 있고 수요도 많습니다.

위 수강생분은 투자를 하려고 이미 지역공부를 여러 곳 해두신 상황이었습니다. 하지만 위 내용을 설명드렸을 때 내집마련을 통해 더 좋은 자산을 살 수 있다는 사실에 동의하셨고 예비 배우자와 상의하여 방향성을 내집마련으로 바꾸셨습니다.

case 2. 자녀가 있는 4인가족 40대 부부

[상황]

맞벌이 가정으로 연저축 3500만원

현재 4억 전셋집 거주하며, 만기 시 투자할지 실거주할지 고민 중

[의사결정 기준]

1단계) 실거주 집 찾기

예산 : 내돈 4억 + 대출 4억= 8억

※ 4억 대출 시, 월 원리금 약 190만원 상환 (원금 53만 + 이자 157만)하며 매월 약 90만원정도 추가 저축이 가능함

후보단지 : 매매가 8억 (전고점 8.5억) / 강남 28분

2단계) 투자 집 찾기

전셋집 만기에 맞춰 [보증금 1억 / 110만원] 월셋집 이사하고 3억 종잣돈을 만들어 투자하기

후보단지 : 매매가 9억 / 전세가 6억 (전고점 11.5억) / 강남 32분

3단계 ) 실거주 vs 투자 비교

결론) 실거주 후보 집이 강남 접근성이 4분정도 더 좋긴 하지만 큰 차이는 아니며, 투자 후보집은 강남 외에도 다양한 업무지구로의 접근성이 용이하다는 장점이 있어서 가치가 충분합니다. 이 분의 경우, 아이를 키우는 가정이기에 내집마련의 필요성도 어느정도 느낀다며 질문을 주셨지만, 이와 같은 방법으로 단지 비교를 해 보신 후, 투자로 얻는 편익이 더 큰 것 같다고 스스로 말씀하셨습니다. 매월 나가는 월세도 처음엔 부담스럽게 느껴졌지만, 막상 주택담보대출을 받으면 이자가 월 150만원인데 비해 월세는 110만원으로, 상대적으로 저렴(?)하다는 이야기를 하니 배우자분도 이사에 동의하셨던 경우였습니다.

🚀 결국 중요한 건 나만의 기준 세우기

부동산은 결코 완벽한 타이밍도, 정답인 방향도 없습니다. 위에서 보셨듯 A라는 선택이 항상 B보다 맞는 것도 아닙니다. 늘 누군가는 “지금은 비싸다”, 또 누군가는 “지금이 기회다”라고 말합니다. 그리고 이 순간에도 누군가는 내집마련을, 다른 누군가는 투자를 하고 있어요.

중요한 건 남의 이야기에 휘둘리는 게 아니라, 나에게 맞는 기준을 세우고 그 기준대로 실행하는 것입니다.

집을 사는 건 단순한 소비가 아니라 인생의 중요한 결정 중 하나예요. 지금도 고민 속에서 시간을 보내고 있다면, 오늘 이 글을 계기로 한 발 더 나아가 보시길 바랍니다.

감사합니다 :)